Permis de louer : démarches, zones, formulaires, sanctions (guide 2025)

Le « permis de louer » est un dispositif local issu de la loi ALUR qui vise à lutter contre l’habitat indigne. Concrètement, une commune ou un EPCI peut soumettre tout ou partie de son territoire à un contrôle préalable des mises en location. Deux régimes existent selon la décision locale : la déclaration de mise en location (DML) ou l’autorisation préalable de mise en location (APML). Le périmètre peut être limité à certains quartiers, immeubles ou typologies de logements ; il n’existe pas de liste nationale exhaustive. Pour un bailleur, le bon réflexe est donc de vérifier systématiquement, avant toute mise en location, si l’adresse du bien entre dans une zone soumise au dispositif (mairie/ADIL). Retenez enfin que le permis de louer n’annule pas un bail signé à tort, mais expose le propriétaire à des sanctions administratives et à l’obligation de se mettre en conformité.

DML vs APML : ce qui change concrètement

La DML est une formalité déclarative après signature du bail : le propriétaire transmet sa déclaration (Cerfa dédié) dans les 15 jours suivant la mise en location et reçoit un récépissé. Ce récépissé se conserve avec le dossier du bail et peut être demandé par des organismes (CAF/MSA) pour le versement des aides. L’absence de déclaration peut être sanctionnée, même si le contrat de location demeure valable.

L’APML est, elle, une autorisation à obtenir avant toute location. Le bailleur dépose un dossier (Cerfa + diagnostics à jour), la collectivité peut visiter le logement, et elle dispose d’un mois pour répondre ; à l’issue, le silence vaut accord. L’autorisation est jointe au bail et renouvelée à chaque changement de locataire ; elle devient caduque si le bien n’est pas reloué dans un certain délai (généralement 2 ans). En cas de refus (non-décence, risques sécurité/salubrité), des travaux peuvent être prescrits avant toute relocation. Louer sans autorisation en zone APML expose à des amendes plus lourdes, sans remettre en cause la validité du bail signé avec le locataire.

Où s’applique le permis de louer ? Périmètre, logements visés et exclusions

Le permis de louer n’est pas national : chaque commune ou EPCI décide, par délibération, s’il met en place le dispositif et sur quel périmètre précis (quartiers, rues, îlots, parfois certains immeubles ou typologies de logements). L’objectif est de cibler les zones où le risque d’habitat indigne est le plus élevé.

Logements concernés (en principe)

Les logements d’habitation loués comme résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés (baux régis par la loi du 6 juillet 1989).
Selon les textes locaux, le bail mobilité peut être inclus lorsqu’il s’agit d’un usage d’habitation au sens large.

Exclusions fréquentes (à vérifier localement)

Meublés de tourisme / locations saisonnières et baux commerciaux.
Logements sociaux ou conventionnés APL peuvent être exclus par la délibération (ce n’est pas automatique).
Annexes non habitables (parkings, caves, locaux techniques) ne sont pas visées : le dispositif porte sur des logements.

Ce qui change d’une commune à l’autre

Le régime choisi : DML (déclaration après signature) ou APML (autorisation avant de louer).
Le détail des pièces à joindre (au‐delà des diagnostics obligatoires nationaux).
Éventuels frais (redevance) et modalités pratiques (portail en ligne, guichet unique, délai d’instruction, organisation des visites).

Comment savoir si votre bien est dans le périmètre ?

Consultez la délibération ou l’arrêté municipal (site de la mairie), la carte des zones publiée par la collectivité, et/ou contactez l’ADIL de votre département. En cas de doute, demandez un écrit à la mairie : c’est le seul moyen d’éviter une mise en location non conforme.

Cas 1 – Déclaration de mise en location (DML) : procédure pas-à-pas

1) Vérifier que votre adresse est en zone DML

Consultez la délibération de la commune/EPCI (site mairie, ADIL) : elle précise le périmètre, la procédure (guichet, portail en ligne) et les éventuels frais.

2) Quand déclarer ?

Dans les 15 jours suivant la signature du bail (nouvelle mise en location, y compris à chaque changement de locataire ou passage en colocation).

3) Comment déclarer ?

Remplissez le Cerfa n°15651*01 (Déclaration de mise en location) et transmettez-le selon le canal exigé localement (dépôt en ligne, en mairie ou par courrier). Gardez une copie complète du dossier.

4) Pièces à joindre (attendues quasi partout)

Bail signé (type de bail conforme à la loi de 1989 : vide, meublé, bail mobilité le cas échéant).
Dossier de diagnostics techniques (DDT) à jour :
- DPE (valide),
- État des risques (ERP) de moins de 6 mois,
- CREP/plomb si immeuble antérieur à 1949,
- Électricité et/ou gaz si installation de plus de 15 ans,
- Surface habitable (loi Boutin) et ENSA (bruit des aéroports) si la zone est concernée.
  
  Selon les communes : plan(s) et photos des pièces, notice technique sommaire (ventilation, chauffage), éventuellement quittances travaux si remise aux normes récente.

5) Récépissé et conservation des preuves

La commune délivre un récépissé : conservez-le avec le bail et le DDT. Il peut être demandé par la CAF/MSA pour le versement direct des aides (tiers payant) et en cas de contrôle.

6) En cas d’oubli ou de retard

L’absence de DML peut entraîner une amende administrative (barème fixé par les textes applicables localement). Le bail reste valable, mais on peut vous imposer de régulariser rapidement.

7) Bonnes pratiques (pour éviter les rejets)

Anticiper : préparez votre DDT avant la signature (vérifiez dates de validité).
Envoyer un dossier complet d’un seul tenant (évite les relances et les délais).
Archiver bail + DDT + récépissé en un PDF daté (utile avec la CAF/MSA et pour la prochaine relocation).
En copropriété, alignez-vous sur les règlements techniques (ventilation, gaz, élec) : toute non-conformité peut déclencher une visite ou une demande de mise en sécurité.

Cas 2 – Autorisation préalable de mise en location (APML) : obtenir l’accord avant de louer

1) Confirmer que l’adresse est en zone APML

Vérifiez la délibération de la commune/EPCI : elle indique le périmètre, le service instructeur (mairie, EPCI) et le mode de dépôt (guichet, portail en ligne). Tant que l’autorisation n’est pas délivrée, vous ne pouvez ni remettre les clés, ni faire entrer le locataire.

2) Quand déposer la demande ?

Avant toute mise en location (idéalement 4 à 6 semaines avant la date cible). Le délai légal d’instruction est de 1 mois à compter d’un dossier complet. À l’issue, le silence vaut accord.

3) Quel formulaire et quelles pièces ?

Formulaire Cerfa n°15652*01. Joignez un dossier technique complet et à jour :

Bail projeté (type vide/meublé conforme loi 1989) ou modèle type exigé localement ;
DDT : DPE, ERP (< 6 mois), CREP/plomb si avant 1949, diagnostics électricité/gaz si installations > 15 ans, surface habitable (loi Boutin), ENSA si concerné ;
Éléments de description du logement (plans, hauteur sous plafond, ventilation, chauffage, photos datées des pièces d’eau, sécurités) si demandés par la commune.

En copropriété, ayez sous la main les dernières informations d’immeuble utiles (règlement de copropriété, avis du syndic en cas d’accès aux colonnes, ventilations collectives, etc.).

4) Visite et contrôle de décence/sécurité

La collectivité peut visiter le logement. Le contrôle porte sur la décence, la sécurité, la salubrité (aération, humidité, électricité/gaz, garde-corps, éclairage naturel, évacuation des fumées, etc.).

Accord simple : l’autorisation est délivrée.
Accord avec prescriptions : des travaux sont à réaliser dans un délai donné ; l’autorisation peut être conditionnelle.
Refus : l’autorisation est refusée tant que les manquements persistent ; une contre-visite est requise après travaux.

5) Après l’accord : durée, renouvellement, pièces à remettre

L’autorisation est à joindre au bail remis au locataire. Elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location. Si vous ne relouez pas dans le délai fixé localement (fréquent : caducité au bout de 2 ans), l’autorisation tombe et il faut redéposer un dossier.

6) Et si je loue sans APML ?

La location en zone APML sans autorisation expose à des amendes administratives (plus élevées qu’en DML, avec aggravation en récidive). Le bail reste valable pour le locataire, mais la commune peut exiger une mise en conformité et prescrire des travaux avant toute relocation.

7) Bonnes pratiques pour éviter les blocages

Anticipez les points sensibles (ventilation, humidité, sécurité électrique/gaz, garde-corps). Joignez des photos claires et datées, des factures/travaux récents si vous avez remis le bien en état. En copropriété, coordonnez-vous avec le syndic si la visite nécessite l’accès aux parties communes (toiture, gaines, VMC collective). Conservez un dossier unique (PDF) intégrant Cerfa, DDT, pièces, autorisation : il vous servira aussi lors des demandes de tiers payant CAF/MSA et des prochaines relocations.

Coûts, délais et bonnes pratiques documentaires

Coûts à prévoir (ordre de grandeur)

Redevance locale : certaines communes facturent l’instruction (souvent quelques dizaines d’euros, parfois ≈100 €). Le montant, le mode de paiement et l’exigibilité (à chaque relocation) sont fixés localement.
Diagnostics obligatoires (DDT) : à budgéter indépendamment du permis de louer.
- DPE (opposable) ; CREP/plomb si immeuble < 1949 ; électricité/gaz si installations > 15 ans ; ERP (moins de 6 mois) ; métrage loi Boutin ; ENSA si zone aéroportuaire.
- Compter, à titre indicatif, quelques centaines d’euros pour un DDT complet selon la surface, la zone et la concurrence locale.
Éventuels travaux de remise en conformité (ventilation, sécurité électrique/gaz, garde-corps, aération, humidité) si l’APML conditionne l’accord.

Délais réalistes

DML (déclaration) : à transmettre dans les 15 jours suivant la signature du bail. Le récépissé suit généralement sous quelques jours/semaines (selon la commune).
APML (autorisation) : déposer avant de louer. Délai légal d’instruction 1 mois à compter d’un dossier complet (silence = accord). Prévoyez 4 à 6 semaines d’anticipation pour absorber une éventuelle visite et d’éventuels compléments.

Bonnes pratiques pour un dossier qui passe du 1er coup

Anticiper le DDT : vérifiez les dates de validité (ERP < 6 mois ; DPE potentiellement à refaire après gros travaux ; élec/gaz requis si > 15 ans).
Soigner la preuve de décence : joignez photos datées (pièces d’eau, VMC/bouches d’extraction, tableau électrique, garde-corps, ventilation cuisine/ SDB, évacuation), plans ou croquis simples si demandés.
Standardiser votre “pack location” : un PDF unique nommé « Adresse_Logement_APML-ou-DML_YYYY-MM-DD.pdf » regroupant formulaire Cerfa, bail (ou projet), DDT et pièces annexes. Archivez aussi l’accusé de dépôt et le récépissé/autorisation.
Coordination copropriété : en immeuble, vérifiez au besoin auprès du syndic l’accès aux colonnes/ventilations collectives pour une visite et l’existence de remarques techniques (sinistre humidité, VMC collective).
Anticiper la relocation : en zone APML, l’autorisation est à renouveler à chaque changement de locataire. Intégrez ce délai à votre calendrier (préavis/sortie/entrée).
CAF/MSA : conservez et transmettez le récépissé DML ou l’autorisation APML si l’organisme demande un justificatif pour le versement des aides (tiers payant).

Sanctions et effets sur le bail (DML & APML)

Ce que risque le bailleur en cas de manquement :

En zone DML, l’absence de déclaration dans les 15 jours suivant la signature peut donner lieu à une amende administrative (montant fixé par la collectivité, plafond légal élevé). La mairie peut exiger une régularisation immédiate et, tant que le dossier n’est pas en règle, certains organismes (CAF/MSA) peuvent refuser le versement direct des aides.

En zone APML, la mise en location sans autorisation préalable est plus sévèrement traitée : amende (plafond légal plus haut, aggravation possible en cas de récidive dans les 3 ans), mise en demeure de déposer un dossier, et prescriptions de travaux si le logement n’est pas décent/sûr. L’autorisation peut être refusée tant que les non-conformités persistent.

Le bail est-il nul si je n’ai pas respecté le permis de louer ?

Non. Le bail reste valable entre bailleur et locataire, même en cas d’oubli de DML ou d’absence d’APML. Le locataire conserve donc ses droits (occupation, dépôt de garantie, quittances, etc.). En revanche, le bailleur s’expose aux sanctions administratives et à l’obligation de se mettre en conformité. En APML, si le logement est manifestement indécent ou dangereux, la collectivité peut conditionner toute nouvelle mise en location à la réalisation de travaux.

Conséquences pratiques à anticiper :

Au-delà de l’amende, les effets les plus pénalisants sont souvent opérationnels : blocage du tiers payant des aides logement faute de récépissé/autorisation, délais supplémentaires (visite, travaux), vacance prolongée si une contre-visite est nécessaire, et risque d’image dégradée auprès des services municipaux (contrôles plus stricts à l’avenir).

Comment la sanction est décidée et contestée ?

La procédure suit généralement trois temps : 1) constat du manquement, 2) notification avec possibilité de présenter des observations écrites, 3) décision d’amende (ou classement sans suite) puis recours possible devant le juge administratif dans les délais légaux. En pratique, un dossier complet et régularisé rapidement atténue largement le risque (ou le montant) de la sanction.

À retenir pour éviter le contentieux.

Traitez la DML/APML comme un pré-requis de mise en location : vérification du périmètre, dossier prêt avant la signature, DDT à jour, et archivage rigoureux (récépissé DML ou autorisation APML annexé au bail). En cas d’oubli, régularisez sans tarder ; en cas de refus d’APML, priorisez les travaux ciblés par les prescriptions, puis demandez une contre-visite.

FAQ – Permis de louer

Le permis de louer est-il obligatoire partout ?

Non. Il ne s’applique que dans les communes (ou EPCI) qui l’ont décidé, et souvent sur des quartiers précis. Vérifiez toujours l’adresse auprès de la mairie ou de l’ADIL avant de louer.

Comment savoir si mon logement est en zone “permis de louer” ?

Consultez la délibération sur le site de la mairie, la carte des zones publiée par la collectivité, ou demandez un mail de confirmation au service habitat. Conservez cette preuve avec votre dossier de location.

Quelle différence entre DML et APML ?

DML (Déclaration de mise en location) : vous déclarez dans les 15 jours après la signature, et recevez un récépissé.
APML (Autorisation préalable) : vous déposez un dossier avant de louer ; délai légal d’instruction 1 mois ; silence = accord. L’autorisation est jointe au bail et à renouveler à chaque relocation.

Quels formulaires utiliser ?

DML : Cerfa n°15651*01.

APML : Cerfa n°15652*01.

(Éventuel transfert d’autorisation : Cerfa dédié selon commune.)

Quelles pièces joindre au dossier ?

Le DDT complet à jour (DPE, ERP < 6 mois, CREP/plomb si avant 1949, électricité/gaz si installations > 15 ans, surface “Boutin”, ENSA si concerné), le bail ou projet de bail et, selon la commune, plans et photos datées. Mieux vaut fournir un PDF unique complet.

Combien de temps l’autorisation est-elle valable ? Faut-il la renouveler ?

L’APML est à joindre au bail et à renouveler à chaque nouvelle mise en location. Elle devient généralement caduque si le bien n’est pas loué dans un délai (fréquent : 2 ans).

Que risque-t-on sans DML ou sans APML ?

Sans DML : amende administrative possible et exigence de régulariser.
Sans APML : amende plus élevée (aggravée en récidive) et mise en conformité imposée.

Dans les deux cas, le bail reste valable pour le locataire.

Le bail est-il nul si j’ai loué sans permis ?

Non. Le contrat de location demeure valide. En revanche, vous devez régulariser la situation et vous pouvez être sanctionné administrativement.

CAF/MSA : le récépissé/autorisation est-il nécessaire ?

Souvent oui pour le tiers payant. Conservez et transmettez le récépissé DML ou l’autorisation APML si l’organisme le demande.

Que faire en cas de refus d’APML ?

La décision précise les non-conformités (décence, sécurité, salubrité). Réalisez les travaux prescrits, fournissez les justificatifs (factures, photos) et demandez une contre-visite. Sans levée des réserves, la relocation est bloquée.

Le dispositif concerne-t-il la colocation, le bail mobilité, les meublés de tourisme ?

Oui pour les baux d’habitation loi 1989 (vide, meublé, bail mobilité), si la zone est couverte.
Non en principe pour les meublés de tourisme/location saisonnière et les baux commerciaux (vérifier la délibération locale).

Et en copropriété ?

Coordonnez-vous avec le syndic si une visite requiert un accès aux parties communes (colonnes, VMC, toitures). Les prescriptions techniques peuvent impliquer l’immeuble (ventilation, sécurité).

Que se passe-t-il pour un locataire déjà en place quand la commune crée la zone ?

L’APML vise la mise en location. En pratique, l’exigence s’applique à la prochaine relocation. La DML, elle, peut être demandée à chaque nouvelle signature (changement de locataire).

Changement de propriétaire : faut-il refaire une démarche ?

Oui à la prochaine mise en location. Une autorisation n’est pas “définitive” : elle est liée à la relocation (APML) et la DML est à redéposer à chaque bail signé.

Quels coûts prévoir ?

Une redevance peut être facturée (montant fixé localement), plus le coût des diagnostics et, le cas échéant, des travaux nécessaires à la décence/sécurité.

Délais à retenir ?

DML : 15 jours après signature pour déclarer.

APML : 1 mois d’instruction à partir d’un dossier complet (silence = accord) → anticipez 4–6 semaines pour absorber visite/compléments.

Astuce pour éviter tout blocage

Traitez DML/APML comme un pré-requis : vérifiez le périmètre avant de publier l’annonce, préparez un DDT impeccable, déposez un PDF complet, conservez récépissé/autorisation avec le bail, et anticipez les points sensibles (ventilation, humidité, élec/gaz).

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