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Flambée annoncée du coût de l’électricité et du gaz : Pensez à inclure dans le bail des clauses pour refacturer ces énergies

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L’inéluctable augmentation des prix doit inciter les bailleurs conservant les contrats d’énergie à leur nom à s’organiser pour pouvoir refacturer cette énergie à leurs locataires.

 

L’électricité et le gaz des parties communes récupérables

La consommation d’énergie dans les parties communes d’une copropriété est comprise dans les charges locatives récupérables auprès du locataire. En effet, lorsque vous signez un contrat de bail, vous fixez un montant « loyer charges comprises » à payer par le locataire chaque mois. Ces charges locatives représentent en réalité une provision mensuelle qu’il faudra régulariser en fin d’année. 

L’électricité et le gaz privés non récupérables

La consommation électrique/”gaz” privée (à l’intérieur du logement), elle, ne constitue pas une charge locative au sens du décret n° 87-713  détaillant la liste des charges locatives récupérables auprès du locataire. La solution la plus simple est donc de laisser le locataire signer les abonnements de son choix à son nom. 

Certains bailleurs conservent toutefois les abonnements d’énergie à leur nom, incluant dans le prix du « loyer charges comprises » l’électricité et le gaz des parties privatives qui ne pourront donc pas être récupérés à leur vrai coût auprès du locataire (les bailleurs évaluent une consommation moyenne et augmentent le loyer de base d’autant). De fait, comme indiqué plus haut, seules les factures d’électricité et de gaz concernant les parties communes pourront faire l’objet d’une régularisation annuelle. Lorsque le prix de l’électricité est relativement constant, cela ne pose pas de problème : l’augmentation du loyer charges comprises effectuée chaque année en fonction de l’IRL couvre la courbe éventuellement ascendante du coût de l’électricité et du gaz. 

Changement de stratégie nécessaire avec une flambée des prix !

Mais, aujourd’hui, la situation est différente. Les Pouvoirs Publics le disent haut et fort : le coût de ces deux énergies va fortement s’accroître. Il y a donc fort à parier que le coût réel ne va plus correspondre à l’augmentation dont se contentaient les bailleurs via l’IRL. D’autant plus que ce dernier a récemment été gelé via la loi pour le Pouvoir d’achat ayant instauré un « bouclier loyer » ! Pendant un an, l’indice de révision des loyers ne pourra pas excéder + 3,5 % ; en dessous, donc, du niveau de l’inflation. 

La hausse conséquente crainte pour les mois à venir et annoncée par le gouvernement risque donc de faire perdre de l’argent aux bailleurs qui ont conservé les abonnements à leurs noms.

Refacturer l’électricité ou le gaz privés doit être approuvé par les fournisseurs

La loi est claire : il est interdit pour un particulier client d’un fournisseur d’énergie de refacturer la prestation à son tour, sans autorisation. Il faut donc demander aux fournisseurs d’énergie une autorisation écrite pour le faire. En temps normal, une telle demande relève souvent du parcours du combattant, mais compte tenu des circonstances, et avec l’aide d’une lettre explicative convaincante, cela pourrait peut-être être simplifié… Espérons-le !

La nécessité de compteurs individuels

Bien entendu, il est indispensable, pour cela, d’être en capacité de déterminer avec précision la consommation exacte du locataire. La pose de compteurs individuels est donc obligatoire.

La solution : insérer des clauses dans le bail ou faire signer des avenants

L’insertion dans le bail de clauses dédiées ou l’édition d’avenants au contrat est la solution préconisée par de nombreux professionnels… bien que la jurisprudence ait, par le passé, plutôt montré son désaccord avec de telles pratiques. La Cour de cassation avait, en effet, dans un arrêt du 2 octobre 2013, rappelé le principe de l’interdiction de la refacturation de l’électricité au locataire même lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat. Elle avait, ainsi, déclaré nulle, la clause d’un contrat de location posant le principe de refacturer l’électricité au locataire. Le bailleur n’avait, toutefois, pas, au préalable, obtenu l’autorisation du fournisseur d’énergie… Attention, donc, à ne pas omettre d’effectuer cette démarche préalable.

Dans le contexte de 2022, si jurisprudence il devait y avoir, sans doute ne serait-elle pas aussi catégorique. La jurisprudence admet, en effet, que le locataire ayant bénéficié d’une prestation qu’il ne peut rendre, doit payer une somme équivalente à la facture acquittée en son nom par le bailleur. En d’autres termes, le bailleur n’a pas le droit de facturer l’électricité et/ou le gaz sans une autorisation écrite des fournisseurs, mais cela ne donne pas, pour autant, le droit au locataire de bénéficier gratuitement de prestations en nature du bailleur. 

Conclusion :

Si vous êtes en période de signature d’un bail, ne vous mettez pas dans une situation délicate en gardant à votre nom les contrats d’énergie. Stoppez-les et laissez le locataire en souscrire. Concernant les baux en cours, proposez un avenant à votre locataire, indiquant clairement qu’avec l’accord écrit des fournisseurs, les factures de gaz et d’électricité liées au logement privatif leur seront refacturées à leur coût réel. En parallèle, proposez une baisse du loyer puisqu’un coût moyen avait été déterminé pour couvrir ces frais.  

Le cas particulier des logements meublés 

La location de courte durée (9 mois pour les baux étudiants ou 1 an pour les meublés classiques) n’incite pas à déléguer la souscription des contrats d’abonnement d’énergie aux locataires. Dans ce cas, demandez à vos fournisseurs d’énergie leur autorisation écrite pour refacturer le coût réel de leur consommation à vos locataires. L’important, pour les opérateurs, est que vous ne fassiez pas de bénéfice, évidemment, sur cette refacturation…

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