Deux fédérations professionnelles du diagnostic immobilier (la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM et la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier / FIDI) réclament une modification des calculs en utilisant un coefficient de pondération dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour le cas spécifique des petites surfaces inférieures à 30 m².
Un coefficient pondération à opérer…
Ces deux fédérations ont adressé, le 28 avril 2023, une lettre au ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein. L’objectif est de lui demander un changement de la méthodologie de calcul du DPE, entré en vigueur le 1er juillet 2021. Les syndicats professionnels indiquent, en effet, que, « sans pondérations spécifiques aux petites surfaces, le DPE pénalise celles-ci indûment en termes de classification et de possibilité de les extraire des passoires thermiques » et proposent la mise en place d’un coefficient de pondération.
… pour les petites surfaces, pénalisées par le calcul du DPE
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De fait, comme le confirment les statistiques de l’Agence de la transition énergétique (Ademe), et au vu des indicateurs terrain constatés par les deux fédérations, la part de passoires thermiques classées en F ou en G est plus importante pour les logements de moins de 30 m².
Cela s’explique par deux facteurs principaux :
- La consommation d’eau chaude sanitaire (ECS).
Elle est directement issue de la surface habitable du logement. Cette surface donne un nombre d’occupant moyen. Plus le ballon d’eau chaude est grand, et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant ;
- L’indice de compacité thermique qui définit le ratio « surface déperditive / surface habitable ».
Pour le calculer, il faut additionner toutes les surfaces déperditives et diviser cette somme par la surface habitable. Plus le résultat est petit, meilleure sera l’efficacité thermique du logement qui bénéficiera donc d’une classification du DPE plus performante. Le problème est que, pour un studio, ce ratio présentera, proportionnellement, plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec plus de surface habitable.
En conséquence, la CDI FNAIM et la FIDI proposent une pondération par coefficients adaptés aux petites surfaces de certains calculs de la méthode afin de tenir compte des spécificités des logements inférieurs à 30 m².
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« Nous avons proposé au ministre que nos fédérations s’impliquent, ensemble, auprès des services du gouvernement dans ce projet de coefficients de pondération adaptés au sein de la méthodologie de calcul. C’est, en effet, un sujet d’équité et de fiabilité du DPE qui nous semble important de porter pour que les propriétaires de petites surfaces ne soient pas lésés » indique le président de la CDI-FNAIM, Yannick Ainouche.
« En ville et à Paris, notamment, la question du « déclassement sans solution » en F ou G des petites surfaces par le DPE est source de détresse pour de nombreux propriétaires, notamment modestes, pour lesquels le revenu locatif est essentiel. Or, il existe, selon nous, des possibilités de revoir certains coefficients sans changer toute la méthode » précise Lionel Janot, président de la FIDI.
De très nombreuses petites surfaces bientôt sorties du parc locatif
Si cette demande était acceptée, ce serait, évidemment, une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers dont la grande majorité se tourne vers de petits logements locatifs ; une partie d’entre eux étant sous le coup d’une interdiction prochaine de location de leurs biens mal notés dans le DPE.
Rappelons, en effet, que depuis le 1er janvier 2023, les logements (situés en métropole) dépassant 450 kWh/m²/an d’énergie finale (les fameuses passoires thermiques « G+ ») n’ont plus le droit d’être mis en location. A compter du 1er janvier 2025, ce sera au tour de tous les autres logements classés G, puis des logements classés F à partir du 1er janvier 2028, et, enfin, des logements classés E à compter du 1er janvier 2034, à ne plus pouvoir être loués.
En outre-mer, ces délais sont aménagés pour s’appliquer à compter du 1er janvier 2028.
Les petites surfaces, typologie préférée des investisseurs
Pourquoi les investisseurs préfèrent-ils les petits logements ? Plusieurs raisons :
- La 1ère est, logiquement, un moindre coût. Un studio ou un deux-pièces coûte moins cher qu’un appartement familial ;
- Autre raison du succès des petites surfaces : un meilleur rendement locatif. En effet, dans la très grande majorité des cas, les loyers des petites surfaces sont, en proportion du prix d’achat, plus élevés que les loyers des grandes surfaces. Par exemple, si un logement 1 pièce (avec une chambre à part) de 30 m² qui a coûté 4.000 € le m² – soit 120.000 € – est loué 600 € / mois, son rendement locatif atteint 6 % brut. Si, dans le même quartier, on prend un logement de 3 pièces de 70 m² ayant lui aussi coûté 4.000 € le m² – soit une addition totale de 280.000 € – ce dernier ne pourra pas se louer plus cher que 1.200 € le mois, le rendement sera donc moindre, soit 5 % brut. N’hésitez pas à lire notre article Quelle surface privilégier pour obtenir le meilleur rendement locatif ?
- Dans le même ordre d’idée, les charges de copropriété étant calculées par tantièmes, le coût de celles-ci sera moins élevé pour un petit logement ;
- Enfin, les petites surfaces se louent plus facilement en meublé que les appartements familiaux dans lesquels les familles aiment apporter leurs meubles. Or, le bail meublé, et la possibilité de se placer sous statut LMNP, intéressent grandement les investisseurs souhaitant optimiser fiscalement leur investissement.