En 2024, le secteur immobilier évolue en raison, entre autres, de la loi de finances pour 2024, votée fin décembre. Point sur les changements.
Le Pinel évolue dans sa dernière ligne droite
Le dispositif Pinel s’arrêtera à la fin de l’année 2024. Il prend désormais deux formes :
- le Pinel classique dont les taux de réduction d’impôt sont égaux, cette année, à 9 %, 12 % et 14 % (à la place des 10,5 % , 15 % et 17,5 % en 2023), selon la durée de location choisie, 6, 9 ou 12 ans ;
- le Pinel + qui maintient les taux originels (12 %, 18 % et 21 %) pour les logements dont les performances énergétiques sont supérieures à la norme en vigueur.
A noter que les dispositifs spécifiques Pinel Rénové, Pinel outre-mer et Pinel breton ont été prolongés jusqu’à fin 2024.
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D’autres dispositifs fiscaux ont également été prolongés : le Malraux jusqu’à fin 2024, et le Denormandie jusqu’à fin 2026. Quant au Girardin, il est, lui, étendu à toute l’outre-mer.
Les zonages A, B et C modifiés
Une refonte globale du zonage est prévue en 2024 par les Pouvoirs Publics, après que celui-ci ait déjà évolué en octobre 2023. Retrouvez la liste complète des villes qui ont été reclassées dans ce document du ministère de l’écologie.
La fiscalité des meublés touristiques ne devrait pas changer… bien que la loi de finances dise le contraire !
Accusés d’amoindrir l’offre de logements longue durée, les meublés touristiques – type Airbnb – sont dans le collimateur des collectivités locales et des Pouvoirs Publics qui avaient pensé en réduire les avantages fiscaux, avant, finalement, de se raviser.
Mais un amendement sénatorial présent dans le projet de loi de finances et réclamant une baisse des avantages fiscaux a changé la donne. Contre toute attente, celui-ci n’a pas été refusé (par erreur !) et la loi de finances pour 2024 réduit donc très fortement l’avantage fiscal de ces meublés. Ainsi, l’abattement pour la location de meublés touristiques classés passe de 71 % à 30 % et le plafond de 188.700 € à 15.000 €.
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Cette évolution pourrait, toutefois, ne pas s’appliquer car le ministère de l’Economie a indiqué que l’erreur serait corrigée dans la prochaine loi de finances rectificative. Mais quid de l’année 2023 ? D’après le quotidien Les Echos, « Bercy a imaginé une solution pour éviter que les nouvelles règles s’appliquent sur les loyers perçus en 2023, qui seront déclarés au printemps 2024. » A suivre donc.
Le plafonnement local des loyers va encore s’étendre
Le plafonnement local des loyers (à ne pas confondre avec l’encadrement national lié aux zones tendues) devrait concerner de nouvelles communes en 2024 : Bayonne (+ 24 communes du Pays-Basque) et Grenoble agglomération.
D’autres ont annoncé vouloir appliquer aussi ce dispositif et attendent l’autorisation des Autorités. C’est le cas d’Annemasse agglomération, de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre (IDF), et de Marseille et Rennes.
A noter qu’aujourd’hui, le dispositif s’applique à
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- Paris depuis juillet 2019 ;
- Lille depuis mars 2020 ;
- Les communes franciliennes « Est Ensemble », à l’Est de Paris (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, situées à l’Est de Paris), depuis novembre 2021 ;
- Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021 ;
- Les communes franciliennes de « Plaine Commune Grand Paris », au nord de Paris (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), depuis juin 2021.
- Montpellier et Bordeaux depuis juillet 2022.
Un PTZ nouvelle version
Prolongé jusqu’en 2027, le prêt à taux zéro 2024 est réservé aux appartements neufs situés en zones tendues, et aux appartements anciens dans le reste du territoire. Impossible, donc, de l’utiliser pour l’achat d’une maison individuelle. Le niveau des revenus permettant de bénéficier d’un PTZ, inchangé depuis 2016, a été revu à la hausse pour 2024 : ce prêt sans intérêt peut dorénavant être demandé par une personne gagnant jusqu’à 4.000 € par mois, contre 2.500 € auparavant. De son côté la proportion du coût global de l’opération prise en charge par le PTZ, peut atteindre, en 2024, 50 % pour les revenus les plus modestes, alors qu’elle n’était que de 40 % maximum auparavant. Enfin, le montant empruntable augmente de 80.000 € à 100.000 €.
A noter que l’éco-PTZ, destiné à financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique, est, lui aussi, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
Crédits : le taux d’usure à nouveau révisé chaque trimestre
Le taux d’usure qui était actualisé chaque mois depuis février 2023, en raison d’une inflation galopante, reprend le rythme normal d’une révision par trimestre. Ce taux correspond au taux maximum pouvant être proposé par les banques, tous frais inclus (frais de dossier, assurance emprunteur, commission des courtiers, etc.).
Rappelons que fin 2023, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait décidé de desserrer les conditions d’octroi des crédits : reportez-vous à notre article Les crédits immobiliers moins difficiles à obtenir.
Les experts du secteur tablent sur une stabilisation des taux d’intérêt des crédits immobiliers cette année. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs !
Nouvelle hausse de la taxe foncière
+ 3,9 % : voici l’augmentation minimale qui touchera la taxe foncière en 2024. Il s’agit de l’augmentation annuelle classique due au mécanisme d’indexation sur l’inflation. S’y ajouteront les augmentations mises en place par les collectivités locales et qui pourront donc accroître ce taux.
Les abris de jardin et extensions plus taxés
Cette « taxe d’aménagement » concerne les constructions d’une surface supérieure à 5 m² et soumises à autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration). Indexée sur l’indice du coût de la construction de l’Insee, elle affiche, en 2024, une 8ème hausse consécutive : + 3,4 %, après avoir déjà grimpé de + 7 % en 2022 et de + 8 % en 2023.
Important ! Cette taxe n’est à payer qu’une seule fois, 90 jours après la date d’achèvement des travaux. Si son montant est supérieur à 1.500 €, elle peut être réglée en deux fois, 3 mois, puis 9 mois après la fin des travaux.
Ma Prime Rénov’ boostée par une dotation de l’Etat plus élevée…
La loi de finances pour 2024 alloue un budget de 1,6 milliard d’euros supplémentaires pour financer la rénovation énergétique des logements, portant à 5 milliards d’euros la somme globale qui y sera consacrée cette année (+ 66 % par rapport à 2023).
Ces moyens supplémentaires de MaPrimeRénov’ sont notamment destinés à booster le financement des rénovations d’ampleur, comme indiqué dans notre article MaPrimeRénov’ évolue dans sa version 2024.
Attention ! Dans le cadre des rénovations globales, le recours à Mon accompagnateur Rénov’ devient obligatoire. Renseignements et accompagnements à demander auprès de FranceRénov’.
Deux nouvelles aides publiques de l’ANAH pour les travaux dans les logements
Depuis le 1er janvier 2024, les propriétaires peuvent, sous conditions de ressources, avoir accès à Ma Prime Adapt, ouverte aux personnes âgées (+ de 70 ans) ou handicapées, et à Ma Prime Logement Décent, destinée aux ménages modestes et très modestes.
La première prend la suite du dispositif « Habiter facile », et a comme objectif d’aider à financer une partie des travaux d’adaptation du logement (50 % à 70 %), en liaison avec la perte d’autonomie : installation d’un monte-escalier, aménagement d’une salle de bain, élargissement d’une porte d’entrée, etc.
Ma Prime Logement Décent, elle, peut financer jusqu’à 80 % (dans la limite de 56.000 €) du coût des travaux de rénovation de logements très dégradés ne répondant plus aux critères de décence.
Renseignements sur le site de l’Anah ou par téléphone, au 0 808 800 700.
Fin du « bouclier loyer » en mars
Le bouclier loyer mis en place en 2022 pour empêcher que l’inflation ne fasse grimper trop haut l’indice de référence des loyers (IRL bloqué à + 3,5 %) s’arrêtera le 1er avril 2024.
Augmentation du taux d’intérêt du PEL
Les plans d’épargne logement (PEL) ouverts depuis le 1er janvier 2024 serviront un taux d’intérêt de 2,25 % (2 % en 2023). A condition de garder de PEL ouvert et alimenté pendant 4 ans minimum, il permettra de souscrire un prêt immobilier à un taux brut de 3,45 %.
L’IFI modifié à la marge
Le domaine des dettes déductibles liées à l‘impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été modifié par la loi de finances. Dans le cadre d’une détention de biens immobiliers placés à l’intérieur d’une société, l’ensemble des dettes de la société étaient jusqu’à présent déductibles de l’assiette imposable à l’IFI, que ces dernières soient liées ou non à l’immobilier. Si le contribuable possédait ces biens en propre, en revanche, seules les dettes liées à l’immobilier étaient déductibles. Désormais, pour plus d’équité, les dettes de société déductibles de l’assiette de l’IFI sont limitées aux seules dettes immobilières.