Deux volets de la loi « 3 DS » intéressent les bailleurs : le prolongement de l’expérimentation concernant l’encadrement des loyers, avec le contenu des annonces de mises en location, et la mise en conformité des règlements de copropriété. Focus sur ces deux points.
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a décrypté la nouvelle loi 3 DS (« différenciation, décentralisation, déconcentration et diverses mesures de simplification de l’action publique locale ») dans son dernier magazine Habitat et Actualités. Revenons sur les deux points qui concernent les bailleurs.
L’encadrement expérimental des loyers prolongé jusqu’en 2026
Dans son article 85, la loi Elan avait instauré dans les zones « tendues » un encadrement des loyers (concernant la mise en location et le renouvellement du bail) expérimental, mis en place pour un délai de cinq ans, soit jusqu’au 25 novembre 2023. La loi 3 DS prolonge ce délai de trois ans, soit jusqu’au 25 novembre 2026.
Jusqu’à présent, 5 communes ou agglomérations ont instauré cet encadrement des loyers :
- Paris, le 1er juillet 2019 ;
- Lille, le 1er mars 2020 ;
- Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) le 1er juin 2021 ;
- Lyon / Villeurbanne le 1er novembre 2021 ;
- Et Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) le 1er décembre 2021.
La loi prolonge aussi le délai permettant aux collectivités intéressées par la mise en place de l’encadrement des loyers sur tout ou partie de leur territoire de concrétiser cette action : alors que la date limite avait été fixée par la loi Elan au 25 novembre 2020, celles-ci auront la possibilité de déposer leur demande auprès du Gouvernement jusqu’au 25 novembre 2022. Plusieurs communes sont sur les rangs pour instaurer cet encadrement des loyers, qui, s’il est autorisé par les Pouvoirs Publics, ne devrait s’appliquer que fin 2022/début 2023, au plus tôt.
En ce qui concerne Bordeaux et Montpellier qui ont déjà déposé leur dossier de candidature (accepté), elles devraient mettre en place ce dispositif dans les semaines ou mois qui viennent.
Enfin, la loi 3 DS complète les conditions d’application du dispositif d’encadrement des loyers expérimental comme suit :
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- Dans le cadre d’une colocation, dit la loi, la somme des loyers versés par tous les colocataires ne peut pas être supérieure au montant du loyer applicable au logement. En clair, si le logement disposant de trois chambres peut se louer 900 € à un seul locataire, il ne pourra pas se louer plus de 300 € par colocataire si la colocation comprend trois personnes ;
- En cas de protestation d’un locataire concernant le non-respect du loyer de référence majoré lors de la conclusion du bail nu ou du bail meublé, c’est la Commission départementale de conciliation (CDC) qui doit intervenir en premier. Le Tribunal ne peut être saisi qu’après ;
- Enfin, le préfet – représentant de l’Etat – en charge du contrôle du respect de l’encadrement, peut déléguer cette compétence aux présidents des EPCI compétents en matière d’habitat ou aux maires ou présidents de métropoles comme celles de Paris, du Grand Paris, de Lyon ou d’Aix-Marseille-Provence. La loi 3 DS entend donc clairement renforcer le contrôle sur l’encadrement des loyers en déléguant aux collectivités locales le contrôle et la prise de sanctions. Il est à prévoir qu’à l’avenir, la pression sur les bailleurs pourrait être plus grande qu’aujourd’hui et les sanctions plus nombreuses !
A noter ! Cette prise de pouvoir d’une commune sur le contrôle de l’encadrement des loyers ne se concrétisera qu’à partir de la date à laquelle la préfecture aura accepté de lui déléguer son pouvoir.
Le contenu des annonces de mise en location
La loi du 6 juillet 1989 est complétée par un nouvel article encadrant les mentions figurant dans les annonces relatives à la mise en location.
Ce contenu, qui sera détaillé précisément prochainement par un arrêté du Ministère en charge du logement, concerne les informations dédiées au logement à louer : son loyer et, surtout, les informations sur l’encadrement des loyers auquel il est soumis (pour les zones soumises à l’encadrement expérimental des loyers). Ce qu’il faut retenir, c’est que les locataires potentiels devront être clairement informés de l’existence du dispositif d’encadrement des loyers et des loyers plafonds autorisés.
La date d’entrée en vigueur de ces mentions obligatoires – si l’arrêté est publié à temps – pourrait être le 1er avril 2022, date à laquelle les annonces de locations immobilières devront déjà informer le locataire potentiel de la performance énergétique des logements.
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La mise en conformité des règlements de copropriété
Les copropriétés avaient jusqu’au 25 novembre 2021 (trois ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi Elan) pour procéder à la mise en conformité de leur règlement de copropriété, en détaillant l’existence éventuelle de lots transitoires, de parties communes spéciales ou de parties communes à jouissance privative ou exclusive. A défaut, leur existence n’était pas reconnue. La nouvelle loi 3 DS impose cette conformité aux mises en copropriété postérieures au 1er juillet 2022 et organise un dispositif transitoire pour les situations antérieures.
Pour les mises en copropriété antérieures à cette date, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas l’existence de ces situations spéciales, le syndicat des copropriétaires doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle (AG) la question de cette mention dans le règlement de copropriété. La décision doit alors être prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance.