A force d’entendre tout et son contraire à propos des obligations administratives liées à la gestion locative, il est temps de clarifier certains points. L’avis d’échéance (ou appel de loyer), la quittance de loyer et la révision du loyer sont les thèmes abordés ici dans cette première partie.
L’avis d’échéance de loyer (ou appel de loyer)
Même si la délivrance d’un appel de loyer est fortement recommandée, il ne s’agit pas là d’une obligation. En effet, la remise d’un avis d’échéance de loyer chaque mois au locataire ne fait pas partie des obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire. Néanmoins, la notion de rappel de l’échéance du règlement à venir est un outil non négligeable pour éviter d’avoir à gérer des retards de paiement.
Un avis d’échéance peut être mensuel, trimestriel ou annuel suivant le type de contrat de location établi (bail meublé ou bail nu). Cet avis d’échéance fera mention de toutes les sommes appelées comme les montants du loyer et de la provision de charges, ainsi que les divers frais à la charge du locataire (travaux sous condition, taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), frais divers, etc…).
À lire Modifications de la législation sur les baux de location
La quittance de loyer
Aucune quittance de loyer ne peut être émise tant que le loyer concerné n’a pas été réglé dans son intégralité. La quittance de loyer doit être fournie gratuitement au locataire, même si elle génère des frais d’envoi postal. Elle doit faire apparaitre le montant du loyer, le montant des provisions pour charges, le montant des sommes encaissées et la période correspondante. Les noms et adresses complètes du bailleur et du locataire doivent y figurer. A savoir également qu’un bailleur ne peut imposer à son locataire de payer son loyer par prélèvement automatique. En cas d’impayés sur d’éventuelles échéances précédentes, les sommes restant dues doivent clairement être indiquées. D’ailleurs, différentes solutions existent lorsque votre locataire est l’auteur d’impayés. Nous les détaillons dans notre dossier : « Mon locataire ne paie pas son loyer, que faire ? ».
Pour finir, la délivrance d’une quittance de loyer n’est obligatoire qu’à partir du moment où le locataire en fait la demande (loi du 6 juillet 1989) comme nous l’expliquons dans notre dossier : « Quittance de loyer : définition, intérêt, obligations du propriétaire, contenu ». Toutefois, il est conseillé d’anticiper cette démarche et de procurer ce document systématiquement, à la fois pour le bon suivi de votre gestion locative, pour éviter d’avoir à le faire rétroactivement mais également pour entretenir un climat de confiance entre les deux parties.
La révision du loyer
Le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. Contrairement à ce qu’on peut lire parfois, la loi ALUR prévoit que la révision annuelle du loyer, tant qu’elle est limitée à l’indice de référence des loyers (IRL), reste applicable sans qu’il soit nécessaire de prévoir une clause spécifique dans le bail. L’Insee publie un IRL par trimestre et c’est la date de parution au Journal Officiel qui fait référence.
En cas de retard, le bailleur perd la possibilité de réviser le loyer s’il n’en fait pas la demande au locataire dans l’année suivant la date de révision.
La méthode d’indexation (révision) est la suivante
Nouveau loyer = Ancien loyer x (Indice nouveau / Indice ancien). L’indice ancien, pour la première indexation, est celui le plus récent publié à la date de signature de votre bail. L’indice nouveau est celui correspondant au même trimestre un an plus tard. Et ainsi de suite pour les indexations ultérieures.
Exemple pour un loyer de 900,00 euros se référant à un bail signé le 1er novembre 2013 : 900,00 € X (125,24 / 124,66) = 904,18 €
La révision de loyer intervenant chaque année en cours de bail n’a rien à voir avec une éventuelle augmentation proposée par le bailleur dans le cadre d’un loyer manifestement sous-évalué, ni avec une majoration consécutive à la réalisation ponctuelle de travaux de rénovation et/ou d’amélioration du logement.
Notre prochaine partie abordera le dépôt de garantie, l’implication des garants dans le cadre d’impayés de loyer, la régularisation des charges et la limite des justificatifs à demander à un futur locataire.
À lire Innovations dans le financement immobilier pour les propriétaires
En attendant, n’hésitez pas à consulter « Le guide pratique du propriétaire bailleur malin » disponible gratuitement sur gererseul.com pour toute autre information liée à votre gestion locative.
Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » (service réservé à nos abonnés payants).