Créé par la loi ELAN pour répondre aux besoins de logement temporaire, le bail mobilité est un contrat de location meublée uniquement, pensé pour des séjours de 1 à 10 mois, sans reconduction automatique.
Il s’adresse aux étudiants, alternants, stagiaires, personnes en mobilité professionnelle ou en formation, et remplace les montages précaires de courte durée.
Ses particularités majeures sont l’interdiction du dépôt de garantie, le recours obligatoire aux charges au forfait, et la possibilité d’activer la garantie Visale pour couvrir les impayés et les dégradations.
Ce bail offre ainsi une solution simple et sécurisée pour les bailleurs comme pour les locataires.
Définition et objectifs du bail mobilité (loi ELAN)
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, d’une durée minimale de 1 mois et maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible.
Un seul avenant est possible pour ajuster la durée, sans jamais dépasser 10 mois au total.
Il s’applique exclusivement aux locataires justifiant d’une situation de mobilité liée à des études, un stage, un apprentissage, une formation, une mission temporaire, une mutation ou un service civique.
Le locataire doit produire des pièces justificatives comme une convention de stage, un contrat d’apprentissage, une attestation d’employeur ou de formation, ou encore un contrat de service civique.
Pensé pour fluidifier le marché locatif sur des périodes courtes et sécuriser à la fois les bailleurs et les occupants, le bail mobilité combine :
- un cadre souple, avec des procédures simplifiées et des charges au forfait sans régularisation ;
- des garde-fous, avec un logement meublé conforme et décent, des diagnostics obligatoires et la possibilité de recourir à Visale ;
- un périmètre clair : aucun dépôt de garantie n’est autorisé, l’encadrement des loyers s’applique en zone tendue et aucune clause de solidarité n’est possible entre colocataires.
En pratique, le bail mobilité comble le vide entre l’hébergement de très courte durée et le bail meublé classique d’un an (ou le bail étudiant de 9 mois), en apportant une solution légale, encadrée et temporaire aux besoins réels de mobilité.
Qui peut bénéficier du bail mobilité ? (critères d’éligibilité)
Étudiants, apprentis, stagiaires
Sont éligibles les étudiants (université, écoles, doctorants), les apprentis ou alternants, ainsi que les stagiaires en formation initiale.
Le statut doit couvrir tout ou partie de la durée du bail, comprise entre 1 et 10 mois.
Les pièces à fournir peuvent être, selon le cas :
- pour un étudiant : un certificat de scolarité ou une carte d’étudiant en cours de validité ;
- pour un apprenti ou un alternant : un contrat d’apprentissage ou de professionnalisation ;
- pour un stagiaire : une convention de stage signée par les trois parties.
Si le stage ou le semestre se termine plus tôt que prévu, le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois.
Le bail mobilité ne se renouvelle pas ; à l’issue de la période prévue, si l’occupation se poursuit, il convient de basculer vers un bail meublé classique.
Formation, mobilité professionnelle, mutation, mission temporaire
Sont également éligibles les personnes en formation professionnelle (courte ou continue), les salariés en mobilité (mutation, mission temporaire, CDD, intérim) ainsi que les travailleurs indépendants en mission datée.
L’idée clé est l’existence d’une mobilité justifiée et bornée dans le temps.
Parmi les preuves admises, on trouve notamment :
- une attestation employeur mentionnant la mutation, la mission et ses dates ;
- un contrat de travail (CDD ou intérim) couvrant la période du bail ;
- une convocation ou attestation d’un organisme de formation, précisant les dates et le lieu ;
- pour les indépendants, un contrat de mission ou un bon de commande mentionnant la période et la localisation de la mission.
Ne sont en revanche pas éligibles les situations sans mobilité clairement définie, comme un télétravail “indéfini”, une installation durable sans motif temporaire ou une retraite sans projet daté.
Dans ces cas, il faut se tourner vers un bail meublé classique.
Service civique et cas limites
Les volontaires en service civique sont éligibles au bail mobilité.
Ils doivent fournir un contrat d’engagement de service civique mentionnant les dates de la mission.
Dans certains cas limites, il convient de trancher au cas par cas :
- un doctorant contractuel peut en général être considéré comme éligible (statut étudiant ou salarié en mission) ;
- un créateur d’entreprise peut être éligible s’il suit un programme d’incubation ou de formation daté et attesté ;
- une personne en recherche d’emploi sans formation ni mission clairement identifiée ne remplit pas les critères.
Bon réflexe pour le bailleur : conserver une copie du justificatif dans le dossier (audit interne, assurance, Visale, contrôle).
Le motif de mobilité doit être mentionné et daté dans le bail ; à défaut, mieux vaut conclure un bail meublé classique.
Durée, renouvellement, reconduction : ce qui est autorisé (et ce qui ne l’est pas)
Une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible
Le bail mobilité est obligatoirement conclu pour une durée déterminée, comprise entre 1 et 10 mois.
Il prend fin automatiquement à l’échéance, sans qu’il soit nécessaire que le bailleur délivre un congé.
Ce bail n’est ni renouvelable, ni reconductible tacitement, et il est interdit d’enchaîner plusieurs baux mobilité avec le même locataire dans le même logement pour prolonger artificiellement la durée d’occupation.
Toute prolongation “hors cadre” doit passer par la signature d’un nouveau type de bail.
Un seul avenant possible (sans dépasser 10 mois)
Il est possible de modifier une seule fois la durée initiale par avenant, par exemple pour allonger un bail de 6 à 8 mois, ou pour raccourcir un bail de 9 à 7 mois.
Deux limites doivent être respectées : l’avenant doit être signé avant l’échéance du bail en cours, et la durée totale après modification doit rester inférieure ou égale à 10 mois.
Par exemple, un bail de 8 mois démarrant le 1er février peut être prolongé d’un mois si la mission se prolonge, pour aboutir à une fin de bail au 31 octobre.
En revanche, un second avenant n’est pas possible.
Que faire à l’échéance du bail mobilité ?
À l’échéance, trois issues sont possibles.
Le locataire peut quitter le logement : dans ce cas, on procède à la remise des clés, à l’état des lieux de sortie et au solde des comptes.
Si le locataire souhaite poursuivre l’occupation, il faut conclure un nouveau contrat, généralement un bail meublé classique d’un an ou, selon le profil, un bail étudiant de 9 mois.
On ne peut pas “convertir” le bail mobilité par simple avenant : un nouveau bail avec état des lieux d’entrée, inventaire du mobilier, éventuel dépôt de garantie et conditions actualisées est nécessaire.
Enfin, si le locataire reste sans nouveau bail signé, la situation est à éviter : le bailleur doit sécuriser en amont la sortie ou la signature du nouveau contrat afin de ne pas se retrouver dans un flou juridique.
Loyer, révision et encadrement
Fixation du loyer en bail mobilité
En bail mobilité, le loyer est libre, sauf dans les villes où l’encadrement des loyers est mis en œuvre (Paris, Lille, Lyon/Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, etc.).
Dans ces zones, le loyer doit respecter le loyer de référence (général ou majoré) fixé par arrêté local.
Un complément de loyer n’est possible que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles non prises en compte par le loyer de référence.
Ce complément doit être justifié par écrit dans le bail et peut être contesté par le locataire devant la commission de conciliation puis, le cas échéant, devant le juge.
En dehors des zones soumises à encadrement, le loyer doit rester cohérent avec le marché local, en se référant aux annonces comparables et aux observatoires de loyers.
Il ne faut pas oublier que les charges sont, en bail mobilité, fixées au forfait, sans régularisation.
Révision du loyer : clause, indice et calendrier
La révision du loyer se fait en principe par référence à l’Indice de Référence des Loyers (IRL), à condition qu’une clause d’indexation soit prévue dans le bail.
Mais comme le bail mobilité ne peut excéder 10 mois, aucune révision annuelle ne peut intervenir en pratique pendant sa durée.
Il est néanmoins possible d’insérer une clause de révision par sécurité, notamment si les parties envisagent un basculement ultérieur vers un bail meublé classique.
Dans ce cas, la clause IRL figurera dans le nouveau bail, et la révision s’appliquera selon le calendrier et les modalités prévues.
En parallèle, le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, détaillant le loyer et les charges forfaitaires.
La conservation d’une traçabilité complète des paiements (virements, reçus, quittances numérotées, échanges datés) est essentielle, notamment pour la fiscalité du bailleur qui déclare ses revenus en BIC.
Charges : le principe du forfait
Forfait de charges : calcul et contenu
En bail mobilité, les charges locatives sont forfaitaires et dues en même temps que le loyer.
Ce forfait couvre l’ensemble des charges récupérables (entretien et électricité des parties communes, eau froide ou chaude et chauffage collectifs le cas échéant, ascenseur, VMC, ordures ménagères, espaces verts, etc.).
Aucune régularisation n’est possible en fin de bail : le bailleur ne peut pas réclamer de complément si le forfait s’avère insuffisant, ni rembourser le locataire si les charges réelles ont été plus faibles.
Si des services privatifs (internet, électricité, gaz, eau individuelle) restent au nom du bailleur, ils sont également intégrés au forfait, sans refacturation a posteriori.
Comment estimer un forfait de charges juste ?
Pour estimer le montant du forfait, il est conseillé de partir du réel historique du logement, sur 12 mois, en prenant en compte le décompte annuel de copropriété et les factures d’énergie ou d’eau si elles sont incluses.
On en déduit une moyenne mensuelle, à laquelle on ajoute le coût des services inclus (box internet par exemple) et une marge de sécurité pour tenir compte de la saisonnalité.
On peut ensuite arrondir à un montant clair et stable, adapté à la durée du bail.
Il est utile de préciser dans le bail la liste de ce que couvre le forfait, par exemple “charges récupérables d’immeuble, internet et électricité privative”, en rappelant qu’il s’agit d’un forfait sans régularisation.
Erreurs fréquentes à éviter
Plusieurs erreurs sont fréquentes en matière de charges en bail mobilité.
La première consiste à prévoir des provisions de charges avec régularisation, mécanisme réservé aux baux classiques.
Une autre erreur est de fixer un forfait irréaliste, trop bas ou manifestement excessif.
Un forfait trop bas expose le bailleur à des pertes importantes, tandis qu’un montant disproportionné peut être contesté par le locataire comme un supplément de loyer déguisé.
Il faut également éviter de prévoir des refacturations de fin de bail (relevé de compteurs, ajustement, TEOM facturée à part).
En bail mobilité, le forfait doit tout englober et clore définitivement la question des charges courantes sur la période considérée.
Dépôt de garantie, caution et garanties
Dépôt de garantie : interdit en bail mobilité
Le dépôt de garantie est formellement interdit en bail mobilité.
Le bailleur ne peut donc pas demander une somme bloquée à l’entrée pour couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés.
Pour sécuriser la location, il est recommandé de recourir à un cautionnement (personne physique ou morale) dûment formalisé, ou à la garantie Visale proposée par Action Logement, spécialement adaptée aux publics concernés par le bail mobilité.
À titre exceptionnel, une garantie bancaire ou à première demande peut être envisagée, mais elle reste plus lourde et plus coûteuse pour le locataire.
Il est important de faire figurer dans le bail la liste des garanties exigées et de préciser que la remise des clés est conditionnée à la présentation des justificatifs (visa Visale, acte de cautionnement signé, etc.).
Cautionnement : modalités et limites
Le cautionnement est autorisé en bail mobilité.
L’acte de caution doit mentionner l’identité des parties, le logement, la portée de l’engagement (loyers, charges, indemnités), un éventuel plafond, la durée, les mentions légales obligatoires et la signature manuscrite ou électronique de la caution.
En principe, le cumul d’une GLI (assurance loyers impayés) avec un cautionnement est interdit, sauf pour les étudiants et apprentis.
Il convient de bien informer la caution sur les modalités d’appel, notamment en cas de caution solidaire, où le bailleur peut s’adresser directement à elle en cas d’impayé du locataire.
En colocation, il faut préciser si l’engagement de la caution porte sur un seul colocataire ou sur l’ensemble de la colocation.
Cette précision est essentielle en l’absence de clause de solidarité entre les colocataires.
Garantie Visale : éligibilité et fonctionnement
La garantie Visale couvre, sous conditions, les impayés de loyers et, dans certaines limites, les dégradations locatives pour les publics ciblés du bail mobilité (étudiants, alternants, stagiaires, salariés en mobilité, volontaires en service civique, etc.).
La mise en place se fait en trois temps.
Le locataire commence par obtenir son “visa Visale”, une attestation délivrée en ligne.
Le bailleur vérifie la validité du visa et crée le contrat de caution Visale depuis son espace bailleur, puis mentionne la garantie dans le bail.
En cas d’incident, le bailleur déclare l’impayé ou les dégradations via la plateforme dans les délais prévus, en fournissant toutes les pièces justificatives (bail, état des lieux, quittances, relances).
La garantie est gratuite pour les deux parties, mais suppose le respect strict des plafonds et des conditions d’éligibilité.
Colocation et bail mobilité
Pas de clause de solidarité entre colocataires
En bail mobilité, la clause de solidarité entre colocataires est interdite.
Chaque occupant n’est responsable que de sa propre quote-part de loyer et de charges.
En cas d’impayé d’un colocataire, le bailleur ne peut pas réclamer la part manquante aux autres.
Il doit se retourner contre le seul débiteur ou activer, le cas échéant, la garantie Visale ou la caution de ce colocataire.
Répartition du loyer et gestion des entrées/sorties
Il est recommandé de préciser dans le bail la répartition du loyer et du forfait de charges entre les colocataires, soit par montants individuels, soit en pourcentage.
En cas de départ en cours de bail, le colocataire doit respecter un préavis d’un mois.
Le bailleur émet alors une quittance partielle jusqu’à la date effective de sortie, constatée par la remise des clés.
Le bail se poursuit pour les colocataires restants dans les conditions initiales.
Si un nouvel occupant arrive en cours de bail, l’accord de toutes les parties doit être recueilli, et le nouvel entrant doit fournir des justificatifs d’éligibilité au bail mobilité.
En pratique, si la composition de la colocation change fortement, il est souvent plus simple de mettre fin au bail mobilité à l’échéance et de repartir sur un nouveau contrat.
Pour les garanties, il est conseillé de disposer d’un visa Visale ou d’une caution par colocataire, afin de sécuriser chaque quote-part.
Assurances et responsabilités
Assurance habitation du locataire
Le locataire en bail mobilité reste soumis au droit commun des baux d’habitation et doit s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion).
Il doit remettre une attestation d’assurance à l’entrée dans les lieux puis, en principe, chaque année si le bail se poursuit.
À défaut d’assurance, après mise en demeure, le bail peut être résilié.
En pratique, une assurance multirisques habitation couvrant la responsabilité locative est attendue, même si le logement est meublé et loué pour une courte durée.
Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
Pour le bailleur, l’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) n’est pas toujours obligatoire, mais elle est fortement recommandée.
Elle comble les trous de garantie, par exemple en cas de sinistre pendant une vacance locative ou lorsque le locataire est mal assuré.
Par ailleurs, tout copropriétaire doit disposer au minimum d’une garantie de responsabilité civile, obligation issue de la loi ALUR, généralement intégrée aux contrats PNO.
Le bailleur a donc tout intérêt à vérifier régulièrement la cohérence de ses garanties avec le type de bail conclu.
Dégradations, sinistres et recours
En cas de dégradations ou de sinistre pendant le bail, le locataire doit déclarer les faits à son assureur et en informer le bailleur dans les délais du contrat.
Sa responsabilité locative peut être engagée, notamment si les dégradations sont imputables à une faute ou à un manque d’entretien.
Le bailleur peut activer sa propre PNO si nécessaire, par exemple si le locataire n’est pas ou mal assuré, puis exercer un recours contre le responsable.
Si la garantie Visale est en place, elle peut compléter l’absence de dépôt de garantie en prenant en charge, dans certaines limites, les impayés et une partie des dégradations locatives.
Fiscalité, aides au logement et taxes
Revenus locatifs et régime fiscal
Le bail mobilité étant un bail meublé, les loyers perçus relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
Le bailleur peut opter pour le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou pour le régime réel, permettant de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier.
Il est important de conserver l’ensemble des justificatifs : bail et avenant, inventaire du mobilier, quittances, preuve de paiement, factures d’équipement, primes d’assurance, taxes récupérables incluses dans le forfait de charges, états des lieux avec photos.
Ces pièces seront utiles en cas de contrôle ou pour optimiser la déclaration fiscale.
Aides au logement pour le locataire
Le bail mobilité ouvre droit aux aides au logement (APL, ALS, ALF) dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire et que les autres critères sont remplis (ressources, composition du foyer, plafonds de loyers selon la zone).
L’aide est personnelle au locataire et ne modifie pas, en principe, le montant versé par celui-ci au bailleur.
Le bailleur peut cependant accepter, lorsqu’il est proposé, le tiers-payant de la CAF, ce qui lui permet de percevoir directement tout ou partie de l’aide.
Le locataire doit déposer sa demande rapidement, en fournissant le bail, l’attestation de loyer et les pièces justificatives demandées.
Taxe d’habitation et autres taxes
La taxe d’habitation sur la résidence principale n’est plus due par le locataire, même en bail meublé.
En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste à la charge du propriétaire.
Cette TEOM peut être récupérée via le forfait de charges, à condition d’être intégrée dans le calcul du forfait.
Il n’y a toutefois pas de régularisation ultérieure possible, le forfait fige définitivement la participation du locataire aux charges.
Si le logement est considéré comme une résidence secondaire ou est occupé de manière occasionnelle, une taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être due par le propriétaire.
Ce point relève toutefois de la fiscalité patrimoniale du bailleur et n’affecte pas directement la rédaction du bail mobilité.
Fin de bail, préavis et restitution des lieux
Fin automatique à l’échéance
Le bail mobilité prend fin de plein droit à la date prévue au contrat, sans congé à donner par le bailleur.
L’absence de reconduction automatique impose d’anticiper la suite.
Un mois avant l’échéance, il est conseillé de prévenir le locataire par écrit de la date prévue de sortie, de rappeler les modalités de remise des clés et de proposer un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie.
Ce rappel permet d’éviter les incompréhensions et les prolongations informelles.
Préavis du locataire
Le locataire peut quitter le logement à tout moment, à condition de respecter un préavis d’un mois.
La notification doit être écrite et datée, par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou notification électronique acceptée par les deux parties.
Le préavis court à compter de la réception de la demande par le bailleur.
Le loyer et le forfait de charges restent dus jusqu’à la fin du préavis, sauf accord écrit des parties pour une libération anticipée en cas de relocation rapide.
État des lieux de sortie, retenues et régularisations
À la fin du bail, un état des lieux contradictoire est réalisé et comparé à l’état des lieux d’entrée et à l’inventaire du mobilier.
Comme aucun dépôt de garantie n’est autorisé en bail mobilité, le bailleur ne peut pas retenir de somme à ce titre.
En cas de dégradations ou d’impayés, le bailleur peut facturer le locataire sur la base de devis ou de factures, puis, le cas échéant, activer la caution ou la garantie Visale.
Il est donc essentiel de conserver toutes les preuves d’envoi, de réception et de paiement.
Le forfait de charges n’étant pas régularisable, il n’y a pas de solde à réclamer au titre des charges courantes.
Seuls les consommables ou abonnements restés au nom du bailleur et les dégradations avérées peuvent faire l’objet d’une demande financière complémentaire.
FAQ sur le bail mobilité
Qui a droit au bail mobilité ?
Le bail mobilité est réservé aux étudiants, apprentis, stagiaires, personnes en formation professionnelle, salariés en mobilité, en mutation ou en mission temporaire, ainsi qu’aux volontaires en service civique.
Chaque locataire doit justifier de sa situation par un document attestant de la durée et de la nature de la mobilité.
Le dépôt de garantie est-il vraiment interdit ?
Oui, le dépôt de garantie est formellement interdit en bail mobilité.
Pour sécuriser la location, il est préférable d’utiliser la garantie Visale, gratuite, ou un cautionnement d’une personne physique ou morale, complétés par un forfait de charges bien calibré.
Comment fixer un forfait de charges juste ?
Il faut additionner les charges récupérables sur la base de données réelles, calculer une moyenne mensuelle, puis ajuster en fonction de la durée du bail.
Le montant doit rester réaliste pour éviter les pertes d’un côté ou un déséquilibre manifeste du contrat de l’autre.
Peut-on renouveler un bail mobilité ?
Non, le bail mobilité est non renouvelable et non reconductible.
Un seul avenant est possible pour ajuster la durée sans dépasser 10 mois au total.
À l’échéance, si l’occupation se poursuit, il faut conclure un nouveau contrat, généralement un bail meublé classique ou, le cas échéant, un bail étudiant.
Il est impossible de transformer le bail mobilité en un autre bail par simple avenant.
Comment fonctionne Visale avec un bail mobilité ?
Le locataire fait une demande de visa Visale en ligne et obtient une attestation en cas d’acceptation.
Le bailleur vérifie ce visa, souscrit la garantie sur la plateforme et annexe l’attestation au bail.
En cas d’impayés ou de dégradations couvertes, le bailleur déclare la situation en ligne dans les délais, en fournissant les justificatifs nécessaires.
La garantie prend alors le relais dans la limite des plafonds prévus.
Colocation et bail mobilité : comment procéder ?
La colocation en bail mobilité est possible, mais sans clause de solidarité entre colocataires.
Il faut préciser la répartition du loyer et du forfait de charges dans le bail et encadrer les entrées et sorties par des avenants et des états des lieux adaptés.
Un cautionnement ou un visa Visale par colocataire est recommandé pour sécuriser chaque quote-part.
En cas de modification importante de la colocation, il peut être préférable de mettre fin au bail mobilité à l’échéance et de repartir sur un nouveau bail.
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