Dans le langage courant, on confond souvent caution et dépôt de garantie. Pourtant, ces deux dispositifs n’ont ni la même nature, ni le même moment d’activation, ni le même cadre légal. Le dépôt de garantie est une somme versée à la signature du bail pour couvrir d’éventuels impayés ou dégradations constatés au départ. La caution (ou cautionnement) est l’engagement d’une personne ou d’un organisme à payer à la place du locataire en cas de défaillance.
Ce guide fait le tri, pas à pas, pour adopter le bon réflexe selon votre situation et éviter les erreurs fréquentes (retenues non justifiées, mentions manquantes, cumul interdit avec GLI hors exceptions, etc.).
Dépôt de garantie : objet, encaissement, plafonds, restitution
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au bailleur à la signature du contrat. Son objet est de garantir l’exécution des obligations locatives, notamment la remise en état en cas de dégradations et, dans certains cas, des sommes dues au départ. En location vide, son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges ; en location meublée, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Il n’est pas exigible lorsqu’un loyer est payé pour une période autre que mensuelle.
La restitution intervient dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, ou dans un délai de deux mois lorsqu’il existe des différences justifiant des retenues. En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % à titre conservatoire dans l’attente de la régularisation des charges, sous réserve d’en justifier ensuite. Toute retenue doit être motivée et prouvée (devis, factures, photos datées, relevés de compteurs). En cas de retard, la somme due est majorée (pénalités légales calculées par mois de retard).
Le dépôt de garantie n’est pas une avance de loyer et ne peut pas être réévalué en cours de bail ; il est affecté à la fin du contrat après comparaison des états des lieux. Il ne dispense jamais le bailleur d’agir immédiatement en cas d’impayés pendant le bail (mise en demeure, commandement de payer).
Cautionnement : rôle du garant, acte et portée de l’engagement
La caution est un engagement écrit par lequel un garant (personne physique, banque, organisme type Visale) s’oblige à régler à la place du locataire les sommes dues si celui-ci est défaillant. L’acte de caution (papier ou électronique) doit identifier précisément les parties, le logement, la portée financière (montant ou méthode de calcul), la durée et reproduire les mentions légales utiles, de manière claire et compréhensible pour le garant.
On distingue la caution simple, où le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire avant de se retourner contre la caution, et la caution solidaire, plus protectrice pour le bailleur, qui permet de solliciter directement le garant dès le premier impayé. L’engagement peut être à durée déterminée (jusqu’à l’échéance du bail et son premier renouvellement, par exemple) ou indéterminée avec modalités de résiliation par le garant ; dans tous les cas, la rédaction doit lever toute ambiguïté sur le plafond, la durée et l’étendue des sommes couvertes (loyers, charges, indemnités d’occupation, frais de recouvrement).
Attention au cumul : la garantie loyers impayés (GLI) et la caution ne se cumulent pas, sauf exception pour les étudiants et apprentis. L’opposabilité de la caution au garant suppose le respect scrupuleux des formes (notification, pièces justificatives, délais) et une traçabilité des impayés.
Différences clés : nature, moment d’activation, flux d’argent, plafonds et risques
La nature n’est pas la même : le dépôt de garantie est une somme d’argent détenue par le bailleur pendant le bail, tandis que la caution est l’engagement d’un tiers (personne ou organisme) à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Le moment d’activation diffère : le dépôt de garantie s’utilise à la fin (après l’état des lieux de sortie) pour compenser des dégradations ou sommes dues, alors que la caution s’active pendant le bail dès le premier impayé (surtout en caution solidaire).
Le flux d’argent est opposé : le dépôt est encaissé dès J0 par le bailleur (et restitué sous délai), la caution ne coûte rien à l’avance et ne génère un paiement que si le locataire fait défaut. Les plafonds ne jouent pas pareil : le dépôt est encadré (en général 1 mois HC en vide, 2 mois HC en meublé) et non révisable en cours de bail ; le cautionnement dépend du contrat : il doit préciser durée, périmètre (loyers, charges, indemnités) et plafond pour éviter un engagement illimité.
Enfin, les risques et formalités diffèrent : pour retenir une partie du dépôt, le bailleur doit justifier (devis, factures, relevés) et respecter les délais de restitution ; pour mobiliser la caution, il faut un acte conforme (mentions légales), la bonne procédure (notamment selon caution simple ou solidaire) et une traçabilité des impayés. À noter : GLI et caution ne se cumulent pas (hors étudiants/apprentis), et le non-respect de ces règles rend la démarche contestable.
| Qui paie ? | Quand ? | Montant / Plafond | Activation | Durée | |
|---|---|---|---|---|---|
| Dépôt de garantie | Locataire (à l’entrée) | À la signature du bail | Vide : 1 mois HC Meublé : 2 mois HC Bail mobilité : non |
Utilisé à la sortie pour compenser les dégradations ou sommes dues, avec justificatifs. | Restitution sous 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (écarts). Possible retenue ≤ 20 % en copropriété. |
| Caution (garant personne physique / morale) | Garant (paie uniquement en cas d’impayé) | À la signature de l’acte de caution ou ultérieurement | Pas de versement initial ; plafond défini dans l’acte. | Simple : après actions contre le locataire. Solidaire : dès le 1er impayé. |
Jusqu’au terme prévu ou résiliation selon clauses. |
| Caution Visale (Action Logement) | Action Logement | Avant l’entrée dans le logement (attestation Visale) | Plafond et couverture définis par Visale. | Indemnisation des impayés selon les règles Visale, puis recours contre le locataire. | Pendant la période indiquée sur l’attestation. |
Plafonds, versement et restitution du dépôt de garantie
Montants maximaux (vide/meublé), cas où pas de dépôt de garantie (ex. bail mobilité)
En location vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. En location meublée, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Le versement intervient à la signature du bail, et le bailleur doit pouvoir justifier toute somme conservée au départ du locataire. Aucune indexation n’est possible en cours de bail. Dans un bail mobilité, le dépôt de garantie est interdit ; le bailleur peut en revanche exiger une garantie de type Visale. Enfin, si le loyer est payé d’avance pour une période supérieure à deux mois, le cumul avec un dépôt de garantie est prohibé.
Restitution : 1 mois/2 mois selon état des lieux, justificatifs, retenue 20 % en copro (provision charges) jusqu’à l’arrêté, pénalités de retard
La restitution intervient dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de différences (dégradations, remises en état, sommes dues). Toute retenue doit être motivée par des justificatifs (devis, factures, relevés). En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt à titre de provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, puis régulariser. En cas de retard de restitution, la somme encore due au locataire est majorée de 10 % d’un loyer mensuel hors charges par mois commencé de retard.
Cautionnement en pratique
Acte de caution : informations indispensables (identité, logement, montant/portée/durée, reproduction légale), pièces justificatives recevables
Un acte de caution valable précise l’identité du garant (nom, adresse, état civil), celle du bailleur et du locataire, l’adresse du logement, le montant du loyer et des charges, l’étendue de l’engagement (loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation), la durée (déterminée ou indéterminée) et la nature (simple ou solidaire). Il doit contenir les mentions légales relatives au cautionnement (référence à la loi de 1989 et à la portée de l’engagement). La signature peut être électronique si elle respecte les exigences de preuve ; à défaut, les mentions doivent être claires et non équivoques.
Côté justificatifs, le bailleur peut demander des pièces recevables pour apprécier la solvabilité : dernier avis d’imposition, bulletins de salaire récents ou justificatifs de revenus, attestation d’employeur, justificatif de domicile, pièce d’identité. Les documents intrusifs ou bancaires détaillés sont à proscrire.
Caution simple vs solidaire : ordre des recours, délais et preuves
Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire (mise en demeure/commandement de payer) puis, en cas d’échec, se tourner vers la caution. Avec une caution solidaire, il peut exiger dès le premier impayé le paiement intégral auprès du garant, sans action préalable contre le locataire.
Dans tous les cas, il est prudent de notifier rapidement la caution du premier incident de paiement et de conserver la preuve des sommes dues (quittances, décompte, échanges). Le défaut d’information peut limiter les sommes récupérables (intérêts, pénalités) et compliquer la procédure.
Fin de l’engagement, colocation (un ou tous les colocataires), remplacement, effets au départ
Si l’acte fixe un terme, l’engagement cesse à cette échéance. S’il est à durée indéterminée, la caution peut y mettre fin unilatéralement (lettre recommandée) ; elle reste tenue des dettes nées avant la résiliation et, selon l’acte, jusqu’au terme du bail en cours.
En colocation, la caution peut couvrir un seul colocataire ou tous :
- Si elle vise un seul, l’engagement prend fin à l’issue du préavis de ce colocataire et au plus tard 6 mois après s’il n’est pas remplacé (sauf stipulation différente).
- Si elle vise tous, l’engagement perdure jusqu’à la sortie de l’ensemble des colocataires ou jusqu’au terme prévu.
Au départ du locataire, la caution reste mobilisable pour les sommes exigibles (loyers impayés, régularisation de charges, réparations) révélées à la clôture des comptes et dûment justifiées. Une nouvelle caution est nécessaire en cas de remplacement du locataire si le bailleur souhaite maintenir une garantie équivalente.
Cumul des garanties et alternatives
GLI et caution : principe d’interdiction de cumul (sauf étudiants/apprentis)
En bail d’habitation, si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés (GLI) qui garantit les obligations locatives du locataire, il ne peut pas exiger en plus une caution (garant), exception faite des étudiants et apprentis, pour lesquels le cumul GLI + caution reste admis. En pratique, on choisit donc soit une GLI soit un cautionnement (personne physique, ou une garantie type VISALE), et on l’indique clairement dans le dossier et le bail.
Bon réflexe : relire les conditions générales de la GLI, beaucoup d’assureurs excluent la prise en charge s’il existe une autre garantie concurrente non déclarée, y compris une garantie publique.
VisaLE (Action Logement) : quand, pour qui, comment l’opposer ?
VISALE est une garantie gratuite (Action Logement) qui se substitue au garant classique. Elle cible notamment les jeunes, salariés en mobilité, ménages aux ressources modestes ou baux mobilité, en vide comme en meublé (conditions d’éligibilité fixées par Action Logement).
Mode d’emploi côté bailleur :
- Le locataire obtient en ligne son visa (numéro + attestation).
- Le bailleur vérifie l’attestation, l’accepte avant signature et conserve le contrat de caution VISALE avec le bail.
- En cas d’impayé, il déclare le sinistre dans son espace bailleur (loyer/charges exigibles, bail, état des lieux, quittances/échéancier, mise en demeure le cas échéant, RIB).
Action Logement indemnise le bailleur dans les plafonds et durées couverts, puis se retourne contre le locataire pour le recouvrement.
À noter : de nombreux contrats GLI n’acceptent pas d’être cumulés avec VISALE ; en pratique, on opte pour l’une ou l’autre solution et on s’assure que les formalités (acceptation préalable, pièces, délais de déclaration) sont strictement respectées pour préserver la couverture.
Cas particuliers à connaître
Bail mobilité : pas de dépôt de garantie, recours à la caution/Visale
Le bail mobilité (1 à 10 mois) interdit le dépôt de garantie. Pour sécuriser le bail, le bailleur peut demander une caution ou, plus simplement, exiger la garantie VISALE du locataire éligible. En pratique, mentionnez clairement dans le contrat l’absence de dépôt de garantie, l’existence de la garantie (caution ou VISALE) et conservez les attestations au dossier (acceptation préalable obligatoire pour VISALE).
Location meublée vs vide : impacts pratiques (montants, charges, usages)
En location vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges, les charges sont le plus souvent au réel via provisions avec régularisation, et le bail standard dure 3 ans (bailleur particulier).
En location meublée, le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer hors charges ; les charges peuvent être au forfait (sans régularisation) ou en provisions (avec régularisation). Le bail d’habitation principale est en principe de 1 an (ou 9 mois pour étudiant). Côté garanties, GLI et caution ne se cumulent pas (sauf étudiants/apprentis) ; VISALE est fréquemment acceptée en meublé comme en vide selon éligibilité.
Sous-location, chambre chez l’habitant : points d’attention
La sous-location nécessite l’accord écrit du propriétaire et un loyer qui ne peut dépasser celui du bail principal au prorata ; le sous-bailleur peut demander un dépôt de garantie et une caution, mais leurs effets ne valent qu’entre sous-locataire et sous-bailleur (le propriétaire reste étranger à cet engagement).
Pour la chambre chez l’habitant (pièce meublée au sein de la résidence principale du bailleur), on applique le régime du meublé d’habitation principale : dépôt de garantie jusqu’à 2 mois HC, état des lieux obligatoire, clauses de règlement intérieur recommandées (accès cuisine/sanitaires, horaires, invités, WI-FI). Pensez à préciser la répartition des charges (forfait vs provisions) et, le cas échéant, la garantie retenue (caution ou VISALE).