Lorsque vous louez votre logement en colocation avec plusieurs contrats de bail (c’est-à-dire un contrat de bail indépendant pour chaque colocataire), vous devez faire attention et prendre en compte les spécificités qui découlent de ce type de colocation (contrat de bail, paiement du loyer, droit du propriétaire, …).
Colocation formalisée par plusieurs contrats de bail
Lorsque la colocation comprend plusieurs contrats de bail, chaque colocataire signe un contrat de bail indépendant, conforme au régime juridique (location nue ou meublée) auquel est soumis le logement.
Chaque contrat doit préciser :
- la pièce du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive ;
- ainsi que les parties communes mises à la disposition de l’ensemble des colocataires.
Vous devez fournir à chacun de vos colocataires une surface supérieure à 9 m² et un volume supérieur à 20 m3 (les pièces communes ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul).
Important : vous avez tout à fait le droit d’adapter la durée du contrat en fonction du statut de chacun de vos locataires. Par exemple, si vous louez le logement meublé, vous pouvez conclure un bail de 9 mois avec les étudiants et un bail d’un an avec les autres colocataires non-étudiants.
Attention : vous devez adresser toutes les notifications faites (ex : proposition de renouvellement de bail, révision du loyer, …) à chacun des colocataires.
Versement et restitution du dépôt de garantie dans une colocation
Vous êtes en droit de réclamer le versement d’un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux d’un colocataire.
A vous de calculer la quote-part devant être payée par chaque colocataire. Lorsque l’un d’eux donnera son congé, il pourra récupérer son dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi et indiqué dans notre dossier : « Location : tout savoir sur le dépôt de garantie ».
Le rôle de la caution dans une colocation avec plusieurs contrats de bail
Si vous souhaitez vous protéger du risque d’impayé, vous pouvez demander que chaque colocataire ait une caution, c’est-à-dire une personne ou un organisme s’engageant par écrit (par le biais d’un acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives si le locataire ne s’en acquitte pas.
La caution (garant) s’engage évidemment dans la limite du loyer et des charges dus par le colocataire pour lequel il se porte garant. Son engagement ne concerne, par ailleurs, que la durée indiquée dans l’acte de cautionnement, ou se termine à la fin du préavis du colocataire concerné lorsque celui-ci vous donne congé.
Dans certains cas, les locataires peuvent bénéficier de la garantie Visale qui les dispensera de toute autre caution (physique ou morale).
Colocation : paiement du loyer et des charges
Dans une colocation avec plusieurs contrats de bail, chaque colocataire doit payer sa part du loyer ainsi que toute somme due au bailleur (charges et réparations locatives) comme indiquée dans son bail.
Si l’un des colocataires ne paie pas le loyer alors vous devez suivre la procédure classique qui s’applique aux locataires individuels et que nous détaillons dans notre dossier : « Mon locataire ne paie pas son loyer, que faire ? ».
Colocation : qui doit prendre une assurance habitation ?
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion ou dégâts des eaux). Vous pouvez donc demander à chacun de vos colocataires de souscrire une assurance multirisque habitation auprès de l’assureur de son choix.
À noter : pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, les colocataires peuvent vous demander de souscrire une assurance pour leur compte, comme nous vous l’expliquons dans notre vidéo ci-dessous.
Dans ce cas, vous pouvez récupérer le montant de la prime d’assurance auprès des colocataires, par le biais des charges ; celui-ci s’ajoutant aux charges récupérables.
En tout état de cause, l’attestation d’assurance doit vous être fournie chaque année. Dans le cas contraire, vous êtes en droit de résilier le bail.
Important : pour respecter l’obligation d’assurance, il suffit qu’au moins un colocataire soit assuré pour les risques locatifs. Cependant, en cas de sinistre, chaque colocataire sera tenu de participer à la réparation du préjudice, en proportion de sa quote-part du loyer. Il est donc préférable que vous demandiez à chaque colocataire de s’assurer, au moins pour sa responsabilité civile.
Colocation : comment mettre fin à la location ?
Chaque colocataire peut quitter la colocation à tout moment sans demander l’autorisation aux autres membres de la colocation en suivant les étapes décrites dans notre dossier : « Résiliation du bail par le locataire : démarches, préavis, obligations ».
Dans une colocation avec plusieurs contrats de bail, le propriétaire peut décider de faire entrer dans la colocation un nouveau locataire sans demander l’avis des colocataires déjà présents. Ce qui n’est pas possible dans le cas d’une colocation avec un bail unique.
Le propriétaire-bailleur peut aussi donner congé à un seul ou à l’ensemble des colocataires en respectant les conditions et démarches indiquées dans notre dossier : « Propriétaire : conditions et démarches pour rompre un bail ».
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