Impôt sur le revenu ou Impôt sur les sociétés: Quel régime fiscal pour une SCI ?

Le régime fiscal d’une SCI ( Société Civile Immobilière ) se choisit dès la création de la société. Vous pouvez opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Il est tout d’abord important de savoir que si vous n’opérez pas de choix, la fiscalité de la SCI (qu’elle soit familiale ou pas) sera « transparente », c’est-à-dire que chaque associé sera imposé en fonction de sa qualité.

Attention : le choix de l’imposition à l’impôt sur les sociétés est irrévocable. Alors, si vous hésitez, mieux vaut commencer par l’imposition à l’impôt sur le revenu et changer, le cas échéant, car la modification est possible dans ce seul sens… Mais, ensuite, vous ne pourrez plus changer.

Impôt sur le revenu (IR) : Régime fiscal SCI 

Une société civil immobilière ayant opté pour l’impôt sur le revenu ne paie pas d’impôt elle-même. Ce sont les associés qui sont imposés en fonction de leur poids dans la SCI et de leur statut :

  • Les particuliers, les entreprises relevant des bénéfices non commerciaux (BNC) ou les auto ou micro-entreprises paient des impôts fonciers. Pour les associés « personnes physiques », les déficits peuvent donc être déduits de leurs revenus dans la limite de 10.700 €/an ;

  • Les autres entreprises sont imposées suivant les règles de leur régime d’imposition (IS, BIC, etc.).

Pour calculer la fiscalité, chaque associé doit déclarer sa quote-part de résultat dans la SCI, dans sa déclaration de revenus s’il est une personne physique, ou dans sa déclaration de résultats s’il est une société.

Prenons un exemple : une SCI comptant 2 associés à parts égales (un particulier et une Société par Actions Simplifiée / SAS), réalise 20.000 € de bénéfice. Comment ce dernier sera-t-il imposé ? Le particulier devra déclarer 10.000 € sur sa déclaration de revenus personnelle, tandis que la SAS déclarera de son côté 10.000 € de gains dans sa déclaration pour l’IS. La SCI elle-même n’a rien à déclarer et ne paye pas d’impôt.

Impôt sur les sociétés (IS): Régime fiscal SCI 

Votre SCI peut aussi choisir d’être imposée à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle seule est redevable de cet impôt ; les associés n’étant imposés que s’ils perçoivent des dividendes.

En 2019, le taux de l’impôt sur les sociétés atteint 28 % pour les bénéfices inférieurs à 500.000 €, puis 33,33 % pour les bénéfices supérieurs à ce montant.

Impôt sur les sociétés ou Impôt sur le revenu : Quel régime d’imposition préférer ?

Cela dépend de votre situation. Comme indiqué au début de cet article, sans conviction, placez-vous d’abord sous le statut imposition à l’impôt sur le revenu et changez plus tard si vous le souhaitez.

Impôt sur le revenu :

Une SCI nouvellement créée a généralement plus de charges si elle a emprunté pour acheter des biens immobiliers : dans ce cas, il est judicieux que la SCI soit imposée sur le revenu. Ce choix est d’autant plus justifié quand la SCI ne fait pas de bénéfices, mais des pertes. Sous conditions, ces pertes peuvent, en effet, venir réduire les revenus imposables des associés.

Impôt sur les sociétés :

Le choix de l’IS, en revanche, est généralement choisi lorsque les associés sont personnellement imposés à un TMI (taux marginal d’imposition) supérieur à 33 %. Dans cette situation, l’imposition des bénéfices de la société est souvent plus avantageuse. Par ailleurs, si la SCI réalise des bénéfices (avec la location, par exemple), l’impôt sur les sociétés lui permet de bénéficier de l’un de ses plus grands intérêts : amortir l’immeuble (c’est-à-dire de déduire un montant correspondant à l’usure/perte de valeur du bien). En clair, vous pouvez réduire le montant annuel du bénéfice imposable de votre SCI. Inconvénient de ce statut IS : au moment de la cession des immeubles, l’impôt sur la plus-value est parfois plus important.

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