Suite de notre dossier consacré à la gestion locative. Après avoir abordé, dans une 1ère partie, les questions de la vérification de la décence du logement et du choix du statut (vide, meublé, LMP, LMNP…), nous nous intéressons au futur locataire. Comment le chercher ? Comment le sélectionner ? Comment se garantir contre les risques de loyers impayés ?
Rechercher un locataire fiable
Une fois assuré que vous êtes en droit de louer votre logement et une fois le choix du statut effectué (voir 1ère partie du dossier Gestion locative) ajouter hyperlien de la fiche à publier, il faut vous mettre à la recherche du locataire idéal. Plusieurs solutions s’offrent à vous pour rechercher un locataire : faire connaître la demande autour de vous et chez les commerçants du quartier où est situé le logement locatif, publier une petite annonce dans la presse spécialisée (y compris journaux étudiants du CROUS, etc.) ou sur les réseaux sociaux, faire appel à des sites spécialisés comme LocService (partenaire de Gererseul), gratuit pour les bailleurs… Autre solution : faire appel à une agence immobilière si vous préférez déléguer cette mission ; service évidemment payant. Pour le détail de toutes ces méthodes de recherche, reportez-vous à notre fiche Quelles solutions existent pour trouver un locataire pour mon bien ?
Sélectionner le candidat idéal
Après avoir trouvé un locataire potentiel, il est également important de vérifier le dossier de location de ce locataire pour, notamment, s’assurer que les informations fournies sont réelles. Il existe des méthodes et des astuces pour procéder à ces vérifications. Pour le détail, reportez-vous à notre fiche Vérifier le dossier de mes locataires potentiels : vrais ou faux documents ? Si vous ne souhaitez pas faire cette opération de contrôle vous-même, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels.
L’échange avec le locataire potentiel est, lui aussi, normé. Notre fiche pratique
L’article « Quelles questions poser et quels documents demander à un futur locataire ? » vous aidera à y voir clair. Il vous fournira la liste des pièces que vous pouvez demander à votre locataire, mais aussi celle des documents que vous n’avez pas le droit de réclamer.
Se garantir contre les loyers impayés
Même si vous avez fait toutes les vérifications et que votre futur locataire répond à toutes vos exigences, notamment financières, le risque 0 n’existe pas. Vous n’êtes pas à l’abri d’un impayé de loyer et/ou de charges. Pour vous prémunir, plusieurs solutions s’offrent à vous.
La caution. Vous pouvez faire signer un acte de cautionnement à une relation de votre locataire qui présente toutes les garanties pour, le cas échéant, se substituer à votre locataire en cas de loyer impayé. Cet acte doit être lié au bail nu ou au bail meublé, et concerner une caution simple ou solidaire.
Pour plus de détails sur la notion de garant, n’hésitez pas à consulter notre fiche Caution du locataire : rôle, droits du propriétaire, pièces justificatives, acte de cautionnement.
Cette notion de caution est complexe et de nombreux bailleurs se posent des questions : peut-on demander deux garants ? , que se passe-t-il si le garant décède ?, ou encore quel type de caution demander dans une colocation ?
Sachez enfin que si votre locataire n’a pas de garant, il existe des solutions. La société Garantme, par exemple, propose ses services aux locataires se trouvant dans cette situation. N’hésitez pas à en informer vos locataires !
La garantie loyers impayés privée. La GLI ou l’assurance loyers impayés est de plus en plus souscrite par les bailleurs qui souhaitent être totalement déchargés des procédures de recouvrement des loyers, longues et délicates. Il existe de nombreux contrats. Gererseul a passé un partenariat pour vous proposer l’un d’eux, de qualité (LUKO) et bénéficier de prix préférentiels.
Attention ! les GLI sont très regardantes sur le respect des process, une fois le premier loyer impayé constaté, et exigent parfois même leur accord sur le locataire choisi. Renseignez-vous attentivement. Sachez que certaines assurances ne couvrent que les loyers impayés, tandis que d’autres garantissent aussi les charges, la détérioration immobilière ou encore le départ anticipé du locataire. Bien entendu, ces assurances privées ont un coût. Mais elles sont fort utiles, surtout en période économique chahutée. Quelles conséquences si vous ne prenez pas de GLI ? Consultez notre fiche dédiée à cette question.
A noter ! Quand souscrire une assurance loyers impayés ? Malgré les idées reçues, il est possible de souscrire une assurance loyers impayé en cours de bail, si vous n’y avez pas pensé au moment de la signature du contrat de location.
N’hésitez pas, si vous hésitez, à lire notre fiche comparant les deux systèmes (caution et GLI).
La garantie publique Visale
La caution Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi) est une autre solution pour se protéger contre les loyers impayés. Gratuite, elle vous garantit contre les charges et loyers impayés pendant 36 mois. Cette garantie n’est toutefois pas accessible à tous.
Garantie loyers impayés ou caution Visale : laquelle choisir ? Reportez-vous à notre fiche comparative.