Après moults revirements, il semblerait que le dispositif fiscal Pinel, attaché à l’achat d’un logement locatif neuf ou à rénover, ait vocation à être prolongé 3 ans, tout en devenant moins attractif au fil du temps. C’est un amendement au PLF qui l’indique. La loi de finances devra toutefois confirmer cette annonce !
Le sujet est délicat et les changements d’avis ont été fréquents ces dernières semaines… Alors que mi-septembre, la ministre du logement laissait entendre que le dispositif Pinel (neuf ou rénové) serait prolongé tout en étant « verdi », le PLF 2021 prévoyait sa fin, comme prévu, au 31 décembre 2021. Un récent amendement au PLF déposé par le Gouvernement revient sur cette décision, en indiquant que le Pinel devrait être reconduit jusqu’à fin 2024, avec une modification de sa fiscalité au fil du temps.
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Compte tenu du contexte économique actuel, l’amendement propose, en effet, que la réduction d’impôt soit abaissée pour les opérations menées à compter du 1er janvier 2023. En clair, en 2023, le taux de réduction d’impôt passera à 10,5 % pour une location de 6 ans et à 15 % pour une location pendant 9 ans. En 2024, ces taux tomberont à 9 % et 12 %. Au terme de cette période initiale d’engagement, si le bailleur prolonge la location de son bien, il ne bénéficiera plus que d’une réduction d’impôt comprise entre 2 % et 4,5 %, contre 3 % à 6 % actuellement.
Exceptions possibles à ces baisses d’avantages fiscaux
Pour tenir sa promesse de « verdir » le dispositif, le gouvernement excluera de ces nouvelles règles pour 2023 et 2024 les logements “qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”, précise l’amendement. Ces seuils de performance énergétique seront définis par décret.
A noter qu’un autre amendement antérieur, lié aux plafonds de loyers du dispositif Pinel, a été déposé en liaison avec le PLF 2021.
Tergiversations car le Pinel ne remplirait pas ses objectifs
Les hésitations des Pouvoirs Publics ne sont pas récentes, vis-à-vis de ce dispositif, et un récent rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) résume leur origine :
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- « actuellement, la réduction d’impôt Pinel en faveur de l’investissement locatif intermédiaire en zone tendue ne remplit pas entièrement son objectif de développement d’une offre locative réellement intermédiaire, faute, notamment, d’un bon calibrage des plafonds de loyers » ;
- « il arrive que les loyers fixés par le bénéficiaire du Pinel durant la période de mise en location de 3, 6 ou 9 ans soient supérieurs au montant moyen des loyers de marché. »
Amendement du PLF concernant les plafonds de loyers
Les plafonds de loyers sont donc dans le viseur. C’est pourquoi un amendement a été déposé pour insertion dans le PLF 2021 et précisant que « les plafonds de loyer […] ne doivent pas excéder le montant moyen des loyers constaté l’année précédente sur le marché locatif des logements. »
Cet amendement met à jour un point important : certains loyers plafonds sont, en effet, supérieurs aux loyers de marché.
Notre conseil : attention à vérifier le niveau des loyers de marché !
Pour vous, investisseurs immobiliers, le fait que certains loyers de marché soient plus bas que les loyers plafonds est une donnée très importante à connaitre. En effet, beaucoup de commercialisateurs de logements Pinel établissent leurs simulations financières sur la base des loyers plafonds. Heureusement, dans la majorité des situations, c’est correct puisque les loyers plafonds sont logiquement inférieurs aux loyers de marché. Mais il arrive donc que ce ne soit pas le cas. Dans cette hypothèse, si quelques bailleurs arrivent – par chance ! – à louer leurs biens à ces loyers plafonds plus élevés, c’est loin d’être le cas de tous les bailleurs. Cela pose plusieurs problèmes :
- Se basant sur ces simulations, les bailleurs affichent à la 1ère location des logements aux loyers trop élevés… qui mettent trop de temps à se louer. Or, pour bénéficier du dispositif fiscal, les logements Pinel doivent être loués au maximum 12 mois après avoir été livrés ou achetés. Si la mise en location dépasse ces 12 mois, l’investisseur perd le bénéfice du dispositif fiscal ;
- Le rendement espéré et présenté dans les simulations financières se révèle faux, puisque le bailleur est finalement obligé de baisser le loyer, sous peine de ne pas trouver de locataire.
Soyez donc très attentif à cet aspect du dispositif fiscal Pinel.
Si vous vous intéressez à d’autres dispositifs, n’hésitez pas à lire nos fiches consacrées au Cosse et au Denormandie, ainsi que la fiche Comparatif entre Pinel, Denormandie et Cosse.