Plafonnement, encadrement des loyers… Quelle différence ?

Les deux termes sont souvent confondus par les bailleurs, mais aussi par les locataires… d’autant plus qu’ils sont parfois utilisés l’un pour l’autre, par erreur. A quoi correspondent-ils exactement ?

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif national consistant à limiter l’évolution du loyer d’un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques aux marchés locatifs tendus. Ces zones tendues sont définies par les Pouvoirs Publics. N’hésitez pas à utiliser le simulateur en ligne pour savoir si vos logements locatifs sont concernés. 

En règle générale, ces zones tendues concernent des agglomérations de plus de 50.000 habitants. C’est un décret pris en Conseil d’État qui fixe, chaque année, le montant maximum d’évolution des loyers des logements en attente d’un nouveau locataire ou dont le bail est renouvelé. Les logements vacants depuis 18 mois au moins sont exclus de ce dispositif et peuvent être loués librement, comme s’il s’agissait d’une 1ère location. 

Le plafonnement des loyers

Créée dans le cadre de la loi Alur en mars 2014, cette notion concerne le montant maximum d’un loyer en € / m² qu’un bailleur peut réclamer à son locataire. La loi ALUR prévoit que le loyer d’un logement ne peut pas dépasser de 20 % un loyer médian fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %. Tous les loyers sont donc concernés, y compris les premières mises en location.

Le moins que l’on puisse dire, c’est qu’une saga mouvementée a suivi la naissance du plafonnement des loyers !

En effet, en raison d’une sous-estimation des moyens nécessaires, notamment en termes d’observatoires des loyers, le plafonnement des loyers ne peut pas voir le jour tout de suite. Remis au goût du jour par Manuel Valls, avec de premières expérimentations à Paris (août 2016) et à Lille (janvier 2017), le plafonnement restreint à ces deux seules agglomérations est jugé illégal par le Conseil d’Etat.  Après son annulation en justice, l’article 140 de la loi ELAN de novembre 2018 rétablit un plafonnement des loyers… en le rebaptisant « encadrement des loyers » ! Ce qui explique la confusion actuelle.

Paris est la première à le réinstaurer, en juillet 2019, dans le cadre d’une expérimentation sur 5 ans, actuellement en cours, donc. Pour connaître le loyer maximum autorisé pour votre logement locatif parisien (le cas échéant), vous pouvez réaliser une simulation sur le site de la Préfecture d’IDF. A noter que ce plafonnement concerne les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019.
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Hors zone de plafonnement, le 1er loyer est toujours librement fixé…

Rappelons que la fixation d’un 1er loyer est toujours libre, sauf en cas de plafonnement des loyers. Même un logement situé en zone d’encadrement des loyers peut fixer librement le 1er loyer. 

… et la révision annuelle du loyer en fonction de l’IRL peut toujours s’effectuer.

Même constat concernant la révision annuelle du loyer : en tant que bailleur, vous avez le droit de réviser le loyer en cours de bail, chaque année, en vous basant sur l’indice de révision des loyers (IRL). Cet indice correspond à « la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers« . Voyez nos fiches Révision du loyer en cours de bail : les 3 cas possibles et L’IRL du 3ème trimestre 2019 vous permet d’augmenter vos loyers de 1,20 % sur un an.

Un loyer situé dans une zone tendue, et donc encadré, peut tout à fait être augmenté annuellement en fonction de l’IRL. En revanche, si un logement est situé dans un secteur « plafonné », l’augmentation annuelle liée à la variation de l’IRL ne pourra s’effectuer que si le loyer n’a pas déjà atteint le plafond autorisé.  

A noter ! 2 dispositifs d’encadrement des loyers co-existent donc aujourd’hui.  Le 1er encadre l’évolution du montant des loyers. Le 2nd plafonne (terme plus juste) les loyers parisiens, pendant une période d’expérimentation de 5 ans. 

Les 2 dispositifs étant effectifs à Paris, quel loyer maximum pouvez-vous fixer ? Quel dispositif prime sur l’autre ? Aucun des deux : c’est le loyer le moins-disant (le plus bas) qui doit être appliqué. Par exemple, si le loyer maximum, dans le cadre de l’encadrement national des loyers est de 450 € et que le loyer maximum dans le cadre du plafonnement des loyers parisiens est de 500 €, vous ne pouvez pas dépasser un loyer de 450 €.

Important ! Lille devrait également, prochainement, remettre en place le plafonnement des loyers, comme l’y autorise un décret du 24 janvier 2020. 

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