Il n’existe aucun droit automatique permettant au propriétaire de visiter le logement chaque année. Un droit de visite n’est possible que s’il est prévu par une clause du bail, raisonnable dans sa fréquence, son objet et ses modalités. Hors clause ou en urgence, des règles spécifiques s’appliquent : aucune entrée sans accord du locataire ou décision de justice.
Cadre légal : pas de droit automatique, mais une clause possible
Le locataire bénéficie de la jouissance paisible du logement et du respect de sa vie privée. Le bailleur n’a donc pas, par défaut, le droit d’imposer une visite annuelle.
Une clause est toutefois admissible si elle reste proportionnée :
- Objet précis : sécurité, entretien, sinistre
- Fréquence limitée : généralement 1 fois/an maximum
- Préavis clair : souvent 7 jours minimum
- Horaires décents : jours ouvrables, 9h–19h
- Durée et périmètre limités
Une clause trop large (visites fréquentes, sans préavis, à toute heure) serait déséquilibrée et inopposable. Même avec une clause, le bailleur ne peut jamais entrer sans l’accord du locataire.
La clause « visite annuelle » bien rédigée : conditions de validité
Une clause valable doit préciser :
- l’objet exact : contrôle sécurité/entretien
- la fréquence : 1 visite/an maximum (hors urgence)
- le préavis : idéalement 7 jours écrits
- les horaires : raisonnables, jamais soirées tardives, dimanches ou fériés
- la présence souhaitée du locataire ou d’un mandataire
- l’interdiction d’ouvrir meubles et effets personnels
- l’interdiction de photographier/filmer sans accord
Un procès-verbal de visite peut être établi, listant les points observés et recommandations.
Droits et obligations pendant la visite
La visite ne peut jamais avoir lieu par surprise. Les règles :
- Préavis raisonnable avec date, créneau, objet
- Objet limité au contrôle de l’état ou de la sécurité
- Respect strict de la vie privée : aucune ouverture de meubles
- Interdiction de prendre des photos sans accord écrit
- Locataire présent ou représenté, reprogrammation possible pour motif légitime
En urgence (fuite, risque électrique, dégât des eaux), une intervention rapide est possible après information immédiate, sans entrer dans les effets personnels, et avec documentation post-événement.
Refus, abus et recours : que faire dans chaque cas ?
Côté bailleur :
S’il existe une clause valable et que le locataire refuse systématiquement :
- envoyer une mise en demeure avec plusieurs créneaux
- saisir la Commission départementale de conciliation
- demander au juge de fixer des modalités d’accès
Côté locataire :
Si le bailleur multiplie les demandes, impose des horaires intrusifs ou tente d’entrer sans accord :
- répondre par écrit, proposer des créneaux raisonnables
- saisir la conciliation puis le juge
- conserver mails, SMS, recommandés
Visites pour relocation ou vente : un régime distinct
Les visites pour vendre ou relouer le logement ne sont pas des visites de contrôle. Elles doivent respecter :
- préavis écrit
- horaires décents
- fréquence raisonnable
- respect de la vie privée
Photos/vidéos pour annonces : ne pas montrer d’effets personnels, flouter les objets identifiants, respecter le droit à l’image. Aucune remise de clé à un agent sans accord clair du locataire.
Organisation pratique d’une « visite annuelle » équilibrée
- préavis écrit, clair et motivé
- créneau compatible avec la vie du locataire
- objet limité (sécurité, entretien, sinistre)
- aucune fouille ni prise d’images
- relevé écrit après visite, non assimilable à un état des lieux
Urgences, accès sans consentement et responsabilité
En cas d’urgence avérée (fuite d’eau, risque électrique ou incendie, gaz, péril imminent), le bailleur :
- tente de joindre immédiatement le locataire
- fait intervenir un professionnel si nécessaire
- ne procède qu’à la mise en sécurité
- documente l’intervention (photos, rapport)
- remet un compte rendu dans les 24–48h
Hors urgence, entrer sans accord constitue une violation de domicile + responsabilité civile.
Risques de non-conformité, sanctions & litiges
Une clause trop large peut être déclarée non écrite. Une entrée forcée expose le bailleur à :
- dommages-intérêts
- réduction de loyer pour atteinte à la jouissance
Un refus systématique et injustifié du locataire peut conduire à :
- mise en demeure
- conciliation
- décision judiciaire imposant l’accès sous astreinte
FAQ
Le propriétaire a-t-il un droit automatique de visite une fois par an ?
Non. Ce droit n’existe que s’il est prévu par une clause raisonnable.
Faut-il une clause spécifique ?
Oui, sauf urgence. Elle doit être précise, limitée et proportionnée.
Quel préavis respecter ?
Au moins 7 jours écrits, avec date, créneau et objet.
Quels horaires sont raisonnables ?
Jours ouvrables, 9h–19h.
Le bailleur peut-il entrer sans accord ?
Jamais hors urgence grave ou décision de justice.
Le locataire peut-il refuser ?
Il peut proposer une autre date. Un refus systématique peut être sanctionné.
Peut-on prendre des photos ?
Uniquement avec accord écrit du locataire.
La visite annuelle est-elle un état des lieux ?
Non, elle n’a pas la valeur d’un état des lieux.
Que faire en cas d’urgence ?
Intervenir rapidement mais proportionnellement, informer le locataire et documenter.
Et pour les visites de vente/re-location ?
Régime distinct, avec respect de la vie privée et horaires convenables.
Le bailleur peut-il mandater un tiers ?
Oui, si identifié dans le préavis.
Conséquences en cas d’abus ?
Bailleur intrusif : dommages-intérêts. Locataire obstructionniste : décision judiciaire possible.