Vente ou location : Pouvez-vous mesurer vous-même la surface de votre logement ?

surface Carrez

Avant de louer ou de vendre un logement, vous avez l’obligation légale d’attester de  la surface de celui-ci (Boutin ou Carrez). Pouvez-vous mesurer vous-même votre logement ? Oui, mais vous n’y avez pas intérêt. 

 

C’est certain, rien ne vous oblige à faire appel à un professionnel. Mais plusieurs arguments jouent en faveur de cette délégation :

  • Les surfaces légales à mentionner dans un bail de location nue ou de location meublée ou dans un acte de vente ne correspondent pas à la simple surface mesurable au sol ;
  • Une erreur de calcul de votre part peut vous causer des problèmes.

 

Quelle surface pour la location ?

Depuis 2009, les bailleurs sont tenus de mentionner la surface habitable du logement loué (en tant que résidence principale) dans le bail de location. Cette dernière n’est pas toujours égale à la surface mesurée au sol. Pourquoi ? Parce qu’est exclue du calcul la superficie de certaines surfaces. Celles qui ont une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ne peuvent être incluses dans la surface habitable, telle que définie à l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Impossible également d’inclure des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.  La surface habitable ne tient pas non plus compte de la superficie des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des balcons, terrasses, vérandas ou séchoirs extérieurs au logement. 

Ce calcul de la surface utilisable dans les baux de location est donc très complexe et quasiment impossible à réaliser pour un non professionnel ne disposant pas de l’expérience et des outils de mesure adéquats. 

Inutile de vous y essayer… Pour vérifier que le professionnel à qui vous souhaitez faire appel fait partie de la liste des diagnostiqueurs immobiliers certifiés par les Pouvoirs Publics, n’hésitez pas à vous rendre sur le site du Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer.  

A noter ! Cette surface habitable est parfois appelée « loi Boutin » car elle a été définie dans la loi du 25 mars 2009 (de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, initiée par la ministre du Logement et de la Ville d’alors). Lorsqu’elle est définie, cette surface reste valable tant que vous ne réalisez pas de travaux modifiant la superficie de votre logement.

 

Important ! Le coût du mesurage de la surface habitable, lorsque vous faites appel à un diagnostiqueur, est déductible des revenus fonciers lorsque vous déclarez ces derniers au régime fiscal du réel), tout comme les autres diagnostics obligatoires faisant partie du Dossier de diagnostic technique (DDT).

 

Quelle surface pour la vente ? 

La surface loi Boutin n’est pas utilisée, en revanche, dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété. Dans ce cas, il vous faut établir une surface « loi Carrez » (également du nom du ministre qui l’a initiée) dont les critères diffèrent légèrement de la surface habitable. Dans ce cadre, la surface correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, à l’exclusion des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas non plus tenu compte des surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Ce diagnostic de surface Carrez peut, lui aussi, en théorie, être réalisé par vous. Mais aucune loi ne vous oblige à faire appel à un professionnel, mais même remarque que plus haut :  le risque d’erreur – compte tenu de la complexité du calcul – est trop important pour prendre le risque. 

A noter : le document d’information sur la surface loi Carrez doit être annexé au compromis de vente ou à la promesse de vente.

 

Quels risques en cas d’erreur ? 

  • Dans le cadre d’une location

En préambule, rappelons que tout logement loué en tant que résidence principale du locataire doit être « décent », ce qui implique qu’il doit, entre autres, offrir une surface d’au moins 9 m², calculée avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Un volume habitable d’au moins 20 m3 peut aussi convenir. Le non-respect de ces règles est régulièrement condamné par les tribunaux comme le signalait l’une de nos actualités

Concernant les erreurs de calcul de surface, même lorsque celle-ci est de plus de 9 m², elles génèrent aussi des sanctions. Ainsi, lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’1/20ème à celle indiquée dans le contrat de location, le propriétaire est obligé d’accepter, si le locataire l’exige, une diminution du loyer. Cette baisse de loyer doit être proportionnelle à l’écart constaté.

Cette sanction est également valable en cas d’absence de la surface habitable du logement dans le bail de location.

Il faut donc se montrer rigoureux, en calculant la surface exacte de ses logements locatifs.

 

  • Dans le cadre d’une vente

En cas d’erreur d’au moins 5 % par rapport à la surface annoncée, l’acquéreur peut demander une réduction du prix, proportionnellement à la surface manquante ou même tenter de faire annuler la vente !

Ces contestations ne peuvent toutefois se faire que durant l’année qui suit la signature de l’acte de vente. 

 

Se tromper sur la surface habitable loi Boutin ou sur la surface Carrez vous fait donc prendre des risques. Faire appel à un diagnostiqueur est donc la plus sage décision. En plus de bénéficier d’une surface calculée selon les règles de l’art, en cas d’erreur, c’est le diagnostiqueur (et son assurance) qui sera responsable de conflits éventuellement portés devant les tribunaux.

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  1. Vincent VASQUEZ says:

    Merci de vos commentaires et conseils on apprend encore et encore dur métier l’immobilier ! même ceux qui savent ils leur faut encore apprendre alors consultez et abonnez vous a Gereseul et surtout ne dites pas
    « je sais je sais « ….comme la chanson

  2. alquier annie says:

    tb

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