Un garant a-t-il le droit de se désister ?

Patrick Chappey

La personne s’étant portée caution pour votre locataire souhaite se désengager de son statut de garant alors que le bail est toujours en cours. En a-t-elle le droit ? 

 

L’acte de cautionnement sécurise vos logements locatifs

Rappelons que pour sécuriser vos investissements immobiliers, vous pouvez choisir de souscrire une garantie loyers impayés ou de faire appel à un garant présenté par votre locataire et qui signe un acte de cautionnement. Dans ce dernier cas, le garant peut être un proche du locataire ou une société spécialisée, comme notre partenaire Garantme qui se porte caution pour des locataires. Dans tous les cas, la caution s’engage à payer les dettes locatives (les loyers, les charges et les éventuels frais de remise en l’état du bien) si le locataire ne peut plus le faire.

N’hésitez pas, en préambule, à lire nos fiches Caution ou GLI : laquelle choisir ? , Caution et dépôt de garantie : quelles différences ? 

Etre garant et ne pas respecter ses obligations

Il arrive parfois, comme nous l’avions décrit dans notre fiche Caution et rupture d’engagement, que l’engagement soit rompu sans que le bailleur l’ait choisi ou sans qu’il en ait toujours conscience.  

Mais il arrive aussi que le garant personne physique qui signe un acte de cautionnement demande au bailleur à être dégagé de ses obligations. En a-t-il le droit ? Deux cas de figure se profilent, cela dépend du type de l’engagement choisi : 

Non, s’il a signé un acte de cautionnement avec une durée clairement indiquée dans le bail. Le garant peut, par exemple, s’engager pour la durée initiale du bail nu (3 ans) ou pour 2 ans seulement (ce qui est rare). Dans cette hypothèse, il a l’obligation d’assurer son engagement pendant cette période déterminée et reste solidaire des dettes locatives du locataire jusqu’à la date finale mentionnée. Ensuite, l’engagement cesse automatiquement. Par exemple, si le garant s’est engagé pour le 1er contrat de 3 ans et que le bail est renouvelé, il ne sera plus responsable des dettes, à partir du bail renouvelé.

A noter : la caution peut se désengager, même si une période est indiquée, si vous lui en donnez l’autorisation, ainsi que le locataire.

Oui, s’il a signé un acte de cautionnement sans durée déterminée, qui l’engage jusqu’à la fin du contrat de bail, renouvellements successifs compris. Dans ce cas, le garant peut se désister de ses obligations à n’importe quel moment. Pour que ce désistement soit légal, le garant doit envoyer sa décision au bailleur via une lettre recommandée avec accusé de réception. Sa résiliation sera alors effective à la fin du bail en cours (contrat initial ou renouvelé) : si le bail a été reconduit 6 mois plus tôt, il restera engagé pendant encore deux ans et demi et doit donc toujours être en mesure de payer les dettes du locataire.

Important : Même processus pour un bail meublé, s’il a été signé, reconduit ou renouvelé depuis le 27 mars 2014.

Le cas particulier de la colocation

Si la colocation est à bail unique (un seul bail pour tous les colocataires), le contrat doit contenir, normalement, une clause de solidarité. Autrement dit, si l’un des colocataires ne paie pas son loyer, les autres colocataires doivent le faire à sa place, sous peine de voir le bail résilié. Même obligation pour les différentes cautions qui sont solidaires du paiement des loyers et des charges. Cette procédure de recouvrement des loyers impayés est simple et rapide puisqu’il suffit de réclamer le montant dû aux autres colocataires ou à leurs cautions. A noter que la solidarité des cautions se termine à l’expiration du bail.

Attention ! Cette solidarité court même après le départ d’un colocataire sauf si celui-ci a trouvé un remplaçant évidemment auquel cas, il n’y a plus de solidarité. Mais si l’un d’eux quitte le logement avant la fin du bail alors que les autres poursuivent la colocation, ce dernier et sa caution seront encore solidaires des autres colocataires pendant 6 mois après son départ. Ils restent notamment responsables en cas de loyers ou de charges impayés ou encore de dégradations. A noter aussi que le départ d’un colocataire n’oblige pas le bailleur à baisser le loyer en proportion de sa quote-part. Le loyer reste le même puisqu’il s’agit d’un bail unique.

Si la colocation est à baux multiples (chaque colocataire a signé un bail), il n’existe pas de solidarité entre les colocataires. Et s’il y a un garant , chacun est engagé pour la personne qu’il cautionne et pour la durée mentionnée dans l’acte de cautionnement ou dès l’expiration du préavis du colocataire si celui-ci donne son préavis au bailleur.

 

Pour une information complète sur le thème de la caution, reportez-vous à nos fiches :