Vendre un logement occupé : les éléments à connaître

Un propriétaire-bailleur a le droit de vendre un logement qu’il loue à un locataire. Deux cas de figure peuvent se présenter : soit le logement est vendu vide, soit occupé. Mais les contraintes sont évidemment différentes entre ces deux cas. Nous vous décrivons, ci-dessous, les contraintes liées à la vente d’un logement occupé par un locataire.

Concernant la vente de votre logement en location, deux possibilités s’offrent à vous :

C’est ce dernier point que nous abordons dans la suite de ce dossier et dans notre vidéo ci-dessous.

Vendre un logement occupé : les conditions à respecter

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre un logement occupé. Exemple :

  • La fin du bail est trop proche pour pouvoir donner congé en respectant les 6 mois de délai de préavis ;
  • Ou, au contraire, la date de fin du bail est trop lointaine et vous n’avez pas le temps d’attendre aussi longtemps pour récolter les fruits de la vente.

Mais sachez qu’il existe une clientèle pour ce type de cas :

  • Les investisseurs souhaitant bénéficier d’un locataire en place qui a fait preuve de son sérieux depuis plusieurs années ;
  • Les acquéreurs cherchant à payer le bien un peu moins cher et qui attendront la fin du bail pour le récupérer afin de l’occuper.

La vente du logement occupé ne met, en effet, pas fin au contrat de location.

Contrairement à la situation d’une vente d’un logement vide, organisée à la fin du bail, le locataire n’est pas prioritaire à l’achat si vous décidez de vendre le logement occupé.

Dans le cas d’une vente d’un logement occupé, le contrat de bail est simplement transféré à l’acheteur. Le locataire reste dans les lieux, et son contrat se poursuit dans les mêmes conditions.

Il suffira au nouveau bailleur de prendre contact avec lui pour l’informer du changement. Légalement, vous n’êtes pas obligé de prévenir vous-même votre locataire de la vente du logement. Bien sûr, la politesse voudrait que vous le fassiez, surtout si vous avez de bonnes relations avec lui.

De plus, le prévenir comporte des avantages pour vous :

  • Même s’il n’est pas prioritaire à l’achat, il peut être intéressé à acheter ce logement. Du coup, le logement est acheté « libre » par le locataire en place et ne subit plus de décote ;
  • La mise en vente du logement va entraîner des visites du logement et vous devrez vous mettre d’accord avec lui pour les heures de visite. Pour ce point, n’hésitez pas à vous reporter à notre dossier : « Droit de visite du propriétaire : les situations possibles ».

Vendre un logement occupé : décote du prix de vente

Vendre un logement occupé engendre peu de contraintes pour vous, si vous êtes en règle sur la gestion et que le bail se déroule bien.

Il faut, par exemple, que vous ayez fait signer au locataire un contrat en bonne et due forme. De plus, une situation de conflit avec votre locataire (procédure pour loyers impayés, trouble du voisinage …) rebutera évidemment les acheteurs.  

En revanche, vous serez obligé de consentir une décote sur le prix. Comment se calcule la décote pour la vente d’un logement occupé ? Cela dépend de plusieurs paramètres, énumérés ci-dessous.

Paramètre n°1 : le temps qui reste jusqu’à l’échéance du bail. Plus ce temps est important, plus la décote sera importante ;

Paramètre n°2le montant du loyer. Si le loyer correspond au prix du marché, la décote sera moins lourde que s’il en est totalement déconnecté et très bas ;

Paramètre n°3 : l’âge du locataire. Si le locataire a plus de 65 ans, il est protégé et vous aurez donc des contraintes spécifiques à respecter pour récupérer le bien, si tel est votre but ;

Paramètre n°4 : le type de contrat de location. Les décotes de prix diffèrent entre les logements soumis à la loi de 1948 et ceux soumis à la loi de 1989. Dans le cas des logements soumis à la loi de 1948 (vide ou meublé), la décote est très importante puisque ce type de bail implique des difficultés à faire sortir le locataire. La décote de prix peut atteindre parfois 50 %, d’autant plus si des travaux importants sont à prévoir. Dans le cas d’une location vide soumise à la loi de 1989, la décote peut atteindre entre 10 % et 15 % du prix selon la durée restante du bail. Mais pour une location meublée, la décote est minime puisque la durée du bail se situe entre 9 mois à un an ;

Paramètre n°5 : la surface du logement. Comme les investisseurs représentent une grande partie des acheteurs potentiels, les petites surfaces – prisées par ces derniers – ne subissent quasiment pas de décote, surtout dans le cadre d’un contrat au loyer du marché avec un « bon » locataire.

Paramètre n°6 : la cote du quartier où se situe le bien. Dans une zone très recherchée, la décote sera minime puisque les acquéreurs potentiels seront plus nombreux.

Vendre un logement occupé : transmission des éléments de la location (dépôt de garantie, acte de caution, …)

Destiné à servir en cas d’impayé de loyer ou de travaux de rénovation à effectuer après le départ du locataire, le dépôt de garantie n’a, légalement, pas à être restitué au locataire après la vente du logement occupé. En effet, lors de la vente d’un logement occupé, le bail se poursuit normalement sans réalisation d’un état des lieux de sortie. Ce sera donc à l’acheteur de restituer le dépôt de garantie au moment de la fin du bail. Bien sûr, ce montant peut faire l’objet d’une négociation sur le prix.

S’il existe, l’acte de cautionnement est transmis directement à l’acquéreur avec le contrat de location.

Exception : si une clause du bail indique que la caution (garant) est réservée au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat.

En revanche, si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés, celle-ci est résiliée.

Si un conflit est en cours au moment de la vente, sa résolution se poursuit entre les deux parties concernées. Ce n’est pas à l’acquéreur de récupérer les éventuels loyers impayés avant l’achat.

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