La fiscalité de la plus-value immobilière est souvent perçue comme un passage obligé lors de la vente d’un logement ou d’un terrain. Pourtant, la loi prévoit de nombreuses situations dans lesquelles le vendeur peut être totalement exonéré. Ces exceptions, inscrites dans l’article 150 U du Code général des impôts, répondent à des objectifs variés : favoriser la mobilité résidentielle, protéger les personnes vulnérables, encourager la densification urbaine ou accompagner certains projets publics.
Avant d’entrer dans le détail, un rappel s’impose : la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, éventuellement majoré de frais acquis (acquisition, travaux, droits de mutation). En l’absence d’exonération, elle est taxée à 36,2 % en 2025 (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec une surtaxe au-delà de 50 000 €.
Voici les 11 cas d’exonération et leur fonctionnement.
1. La cession de la résidence principale
La vente de la résidence principale est, de loin, l’exonération la plus connue. La règle est simple : si le logement constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession, la plus-value est totalement exonérée.
La durée d’occupation n’a pas d’importance : la loi ne fixe aucun délai minimum, contrairement à d’autres dispositifs fiscaux. L’essentiel est que le logement soit réellement occupé par le propriétaire lors de la mise en vente. L’administration peut demander des justificatifs (factures, assurance habitation, avis d’imposition) pour vérifier cet usage réel.
Les dépendances immédiates et nécessaires — garage, parking, cave — bénéficient également de l’exonération si elles sont cédées en même temps que le logement. À l’inverse, un terrain détaché du bâti n’entre pas dans le champ de l’exonération, car il n’est pas considéré comme une dépendance nécessaire.
La jurisprudence a aussi admis des cas particuliers. Par exemple, lors d’une séparation ou d’un divorce, l’ex-conjoint qui quitte le domicile peut conserver l’exonération dès lors que l’autre continue d’occuper les lieux jusqu’à la vente. Cette tolérance s’applique également aux partenaires pacsés et aux concubins.
2. La cession par un vendeur non-résident
Les vendeurs non-résidents peuvent, eux aussi, bénéficier d’un dispositif spécifique. Cette exonération vise les ressortissants de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou d’un État ayant signé avec la France une convention d’assistance administrative.
Elle ne concerne qu’un seul logement par contribuable et s’applique dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable.
Pour en bénéficier, deux conditions principales entrent en jeu : avoir été fiscalement domicilié en France pendant une certaine durée avant le départ, puis céder le bien dans un délai raisonnable après l’expatriation.
Ce régime vise notamment les anciens résidents qui conservent un pied-à-terre en France.
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3. Les cessions d’un montant inférieur ou égal à 15 000 €
Les ventes de faible montant sont automatiquement exonérées. Le seuil est fixé à 15 000 € par vendeur et par opération.
Ce seuil peut s’apprécier différemment selon la situation : par parcelle lorsque plusieurs terrains non adjacents sont vendus séparément, globalement si plusieurs parcelles d’un seul tenant sont cédées à un même acquéreur, et en valeur de pleine propriété en cas de cession d’un usufruit ou d’une nue-propriété.
Cette exonération vise principalement les petites transactions, par exemple la vente d’un garage, d’une place de parking ou d’une petite parcelle détachée.
4. La première cession d’un logement autre que la résidence principale
Ce dispositif est destiné aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale mais ne disposent pas encore de leur logement d’habitation.
La loi prévoit qu’un vendeur peut être exonéré sur la première cession d’un logement, à condition de respecter trois règles :
- réemployer intégralement le prix de vente dans l’achat ou la construction de sa résidence principale ;
- effectuer ce réemploi dans un délai de 24 mois ;
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente.
Cette exonération doit être expressément demandée dans l’acte de vente, faute de quoi elle ne peut s’appliquer.
5. La cession d’un droit de surélévation
La vente d’un droit de surélever un immeuble bénéficie également d’une exonération totale, sous réserve d’un engagement du cessionnaire. Ce dernier doit en effet s’engager à achever des logements dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition du droit.
Ce mécanisme vise à encourager la création de logements sans emprise foncière nouvelle, en favorisant la densification verticale dans les zones urbaines. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2026.
6. Les exonérations liées à certaines opérations juridiques
Certaines opérations immobilières échappent totalement à la taxation en raison de leur nature même.
C’est le cas notamment :
- des expropriations, lorsque le prix est réemployé dans l’acquisition d’un autre bien ;
- des opérations de remembrement, qui consistent à regrouper des parcelles pour faciliter l’usage des sols ;
- de certaines cessions réalisées dans le cadre d’opérations d’aménagement public.
Ces régimes, très techniques, sont encadrés strictement. Le notaire vérifie systématiquement leur applicabilité au moment de la vente.
7. Les exonérations liées à la durée de détention
Avec le temps, la fiscalité diminue grâce aux abattements pour durée de détention.
Deux échéances sont à connaître :
- à partir de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu ;
- à partir de 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.
Au-delà de 30 ans, aucune fiscalité n’est due, même si la plus-value est élevée. Ce mécanisme s’applique à toutes les ventes non exonérées par ailleurs.
8. L’exonération liée à la qualité du cédant
Certaines personnes peuvent être exonérées en raison de leur situation personnelle. Cela concerne :
- les titulaires de pensions de vieillesse ;
- les personnes titulaires d’une carte d’invalidité (2e ou 3e catégorie).
L’exonération est accordée sous conditions de ressources et à condition de ne pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Elle vise à éviter que la vente d’un bien ne pénalise financièrement des particuliers en situation fragile.
9. L’exonération pour certains partages
Dans certains cas de partage — notamment dans le cadre de successions, de divorces ou d’indivisions familiales — la cession peut être exonérée, même si une soulte est versée.
Tout dépend :
- de la nature de l’indivision initiale ;
- de la qualité des coindivisaires ;
- et des circonstances du partage.
Ce régime évite qu’un simple rééquilibrage patrimonial ne déclenche artificiellement une taxation.
10. L’exonération au profit du logement social
La loi encourage également la production de logements sociaux. Ainsi, certaines cessions réalisées au profit d’organismes sociaux ou d’opérateurs chargés de construire du logement aidé peuvent bénéficier d’une exonération.
Ces cas sont expressément listés par la loi et s’appliquent lorsque la destination sociale du programme est garantie.
11. L’exonération applicable aux personnes en établissement spécialisé
Enfin, lorsqu’une personne âgée ou handicapée quitte son logement pour entrer en EHPAD ou en établissement médicalisé, la vente de son ancien logement peut être exonérée.
Deux conditions sont requises :
- la vente doit intervenir dans les deux ans suivant l’entrée en établissement ;
- les revenus du vendeur doivent rester sous les plafonds définis par le CGI.
Ce dispositif évite une double pénalisation financière pour les personnes fragiles.
La fiscalité des plus-values immobilières recèle bien plus d’exonérations qu’on ne l’imagine. Beaucoup concernent des situations courantes : résidence principale, ventes de faible montant, durée de détention. D’autres répondent à des enjeux plus spécifiques, comme les opérations d’aménagement ou la protection des publics vulnérables.
Dans tous les cas, une analyse précise s’impose. Le notaire joue ici un rôle central : il vérifie les conditions d’exonération, sécurise les déclarations et garantit le bon traitement fiscal de la transaction.