Si vous possédez des investissements immobiliers avec votre conjoint et que vous vous séparez, que se passe-t-il sur le plan de la fiscalité attachée à ces biens ? Que deviennent les avantages fiscaux ?
A priori, les avantages fiscaux acquis sont partagés entre les deux conjoints…
La règle de base s’appliquant aux couples séparés (mariés ou pacsés, faisant une déclaration commune) ayant profité d’avantages fiscaux est celle-ci : l’avantage fiscal est réparti à 50/50 entre les ex-conjoints. Chacun peut donc bénéficier de la moitié de l’avantage fiscal après la séparation. Cette règle s’applique pour tous les revenus « communs », c’est-à-dire :
- les revenus fonciers tirés de la location de biens vides ;
- les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) tirés de la location de biens meublés ;
- les éventuels déficits imputables sur le revenu global.
Le site toutsurmesfinances cite un expert-comptable prenant l’exemple d’un couple marié ayant dégagé un déficit foncier de 20.000 € l’année précédant la séparation. Problème : il n’est possible d’imputer un déficit foncier que dans la limite de 10.700 €/an. Le report des 9.300 € restants devant intervenir l’année suivante, celle du divorce, que va-t-il se passer ? C’est la règle du 50/50 qui s’appliquera : chaque ex-conjoint devra inscrire sur sa déclaration de revenus la moitié du report de 9.300 €, soit 4.650 €.
Important ! Si le juste partage des avantages fiscaux est bien de 50/50, il est impossible de prévoir une organisation fiscale comme celle-ci : l’un des ex-conjoints profite de l’avantage fiscal total pendant une année ; l’autre en profite à son tour l’année d’après. Dans tous les cas, l’avantage fiscal doit être divisé en parts égales et s’appliquer chaque année.
… sauf si le bien a été acheté à 100 % par l’un des ex-conjoints
Cette règle du partage à parts égales ne s’applique pas si l’un des ex-conjoints démontre que le bien qui a généré des revenus fonciers, par exemple, a été acheté exclusivement par lui-même, ou est issu d’un héritage familial. Dans cette situation, il s’agit alors d’un bien propre, non commun aux ex-conjoints, qui est donc exclu de la communauté. Seul celui qui en est l’unique propriétaire peut bénéficier intégralement de l’avantage fiscal, après la séparation.
Quid des biens placés sous dispositifs défiscalisants ?
Si le couple a effectué un investissement immobilier qu’il a ensuite placé sous un dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, actuellement en cours), les contraintes acceptées au départ perdurent.
Cela signifie que le bien doit continuer à être loué pendant un certain nombre d’années, aux conditions (de loyers et de plafonds de ressources des locataires) prévues.
Tant que les engagements sont respectés les ex-conjoints continueront, à l’avenir, de bénéficier de la réduction d’impôt. 3 cas de figures peuvent se présenter :
- 1. l’un des ex-conjoints récupère l’entière propriété du logement loué. Dans ce cas, il lui faut indiquer à l’administration fiscale (par lettre recommandée avec accusé de réception, si possible) qu’il entend poursuivre son engagement de mise en location, aux conditions fixées au départ, et qu’il bénéficiera, donc, seul, de l’avantage fiscal ;
- 2. les deux ex-conjoints décident de garder le bien en indivision. Là encore, il faut en informer l’administration fiscale en réitérant l’intention de répondre aux contraintes acceptées au départ. La réduction d’impôt est alors maintenue à hauteur de la quote-quart de chacun dans l’indivision. Celle-ci peut, en effet, attribuer 40 % de la propriété à l’un et 60 % à l’autre… ;
- 3. si aucun des ex-conjoints ne souhaite poursuivre l’engagement de mise en location (pour vendre le bien, par exemple), l’avantage fiscal est remis en cause et le couple séparé fait l’objet d’une requalification fiscale ». Cela signifie que la réduction d’impôt accordée depuis l’achat du logement locatif, doit être remboursée. Il est donc primordial de faire les comptes ; la facture pouvant s’avérer salée !
Important ! Les engagements déjà actés comptent pour le futur ! Ainsi, au moment du divorce ou de la séparation, si 3 ans d’engagement de location se sont écoulés sur les 6 ans prévus, l’avantage fiscal dont ont profité les deux conjoints est acquis définitivement. Si un seul conserve le bien, son engagement de location restant est de 3 ans.
La 1ère déclaration de revenus effectuée séparément doit donc être réalisée avec une attention toute particulière, afin que chacun bénéficie de la meilleure fiscalité possible. En tout état de cause, des lettres explicatives doivent être jointes pour que l’administration fiscale comprenne bien la situation et calcule l’impôt dû.
N’hésitez pas à lire ou à relire nos fiches contenues dans notre guide pratique du propriétaire bailleur malin, rubrique les sujets fiscaux et légaux.
Si vous ne trouvez pas de réponse à votre question dans ces articles, l’un de nos partenaires peut peut-être vous aider.