En 2025, le marché immobilier mondial reste un terrain de jeu attractif pour les investisseurs en quête de diversification, de rentabilité ou de valeur refuge.
Entre stabilité économique, fiscalité avantageuse, dynamisme démographique ou potentiel touristique, certains pays se détachent nettement dans les classements internationaux d’attractivité immobilière.
Alors que les taux d’intérêt se stabilisent dans de nombreuses régions et que la demande locative explose dans certaines grandes villes, tour d’horizon des cinq pays qui concentrent les regards des investisseurs immobiliers cette année.
Les Émirats arabes unis : Dubaï en tête de file
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Dubaï s’impose en 2025 comme un véritable hub international pour l’immobilier de prestige comme le montre le site Immobilier Dubai qui propose une expertise complète du marché local, avec une sélection de biens et un accompagnement personnalisé pour les acheteurs étrangers., mais aussi pour des investissements locatifs à forte rentabilité. La ville profite d’une dynamique économique exceptionnelle, d’une fiscalité ultra-attractive (pas d’impôt sur le revenu, ni sur les gains immobiliers pour les résidents), et d’une volonté affichée de diversification économique.
La stratégie de long terme menée par les Émirats pour attirer les investisseurs internationaux — avec des programmes de résidence, des zones franches, des lois sur la propriété étrangère assouplies — commence à porter ses fruits. Dubaï, en particulier, attire une clientèle internationale haut de gamme, avec un marché immobilier très liquide, un cadre légal de plus en plus fiable, et des projets architecturaux emblématiques qui maintiennent un niveau élevé de demande.
Au-delà du luxe, l’investissement locatif dans des programmes neufs bien situés peut offrir des rendements bruts de 6 à 8 %, ce qui en fait l’un des marchés les plus rentables au monde pour les investisseurs individuels.
Les États-Unis : la valeur refuge à long terme
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Incontournable pour de nombreux investisseurs, les États-Unis continuent d’afficher une attractivité solide. Malgré des taux hypothécaires élevés en 2023-2024, le marché immobilier américain a montré une étonnante résilience. Le pays offre une diversité rare de marchés locaux, permettant d’adapter son investissement à différents profils de risque. Les grandes métropoles comme New York, Los Angeles ou Miami attirent toujours les acheteurs internationaux, notamment pour les biens haut de gamme. Mais c’est dans des villes intermédiaires, comme Austin, Nashville, Charlotte ou Tampa, que la rentabilité locative reste la plus intéressante.
La stabilité juridique et économique, couplée à un marché locatif dynamique, renforce l’attrait du pays. Par ailleurs, certains États comme la Floride ou le Texas sont fiscalement plus intéressants, notamment en matière de taxes foncières et de droits de succession. L’attrait reste donc constant pour les investisseurs à la recherche de rendement, de plus-value potentielle et d’une exposition au dollar américain, souvent perçu comme une protection contre l’instabilité géopolitique ailleurs dans le monde.
Le Portugal : un eldorado européen assagi mais solide
Depuis près d’une décennie, le Portugal s’est imposé comme un acteur central dans le paysage de l’investissement immobilier européen. Lisbonne et Porto ont vu affluer les capitaux étrangers, portés par des programmes incitatifs comme les visas dorés (golden visas), une fiscalité avantageuse pour les résidents non-habituels, et un coût de la vie compétitif.
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Même si certains de ces dispositifs ont été revus à la baisse ces dernières années, l’attractivité du pays reste élevée. Les retraités, les nomades digitaux et les investisseurs y trouvent un équilibre idéal entre qualité de vie, climat favorable, et infrastructures modernes. Le marché de la location courte durée reste également actif, bien que de plus en plus encadré, notamment dans les centres historiques.
Le Portugal séduit toujours par la sécurité de son cadre juridique, sa stabilité politique et une croissance économique soutenue, notamment dans le secteur du tourisme. Ce dernier continue d’alimenter une demande locative importante dans les grandes villes et les zones côtières.
L’Allemagne : la solidité au cœur de l’Europe
L’Allemagne reste, malgré un contexte de tension sur les prix et des régulations de plus en plus strictes, un pilier de la stabilité immobilière en Europe. Berlin, Munich, Francfort ou Hambourg figurent toujours parmi les destinations préférées des investisseurs institutionnels, mais aussi de plus en plus d’épargnants privés européens à la recherche de placements sûrs.
La démographie dynamique, la pénurie chronique de logements dans les grandes villes, et la fiabilité du cadre juridique expliquent cette attractivité continue. L’Allemagne reste l’un des rares pays européens où l’accès au marché locatif est particulièrement sécurisé pour les investisseurs, même si les loyers sont encadrés dans certaines zones.
Les performances locatives ne sont pas spectaculaires, mais elles sont constantes, et l’investisseur peut miser sur une valorisation progressive du patrimoine, sans les à-coups de certains marchés plus spéculatifs. Dans un contexte de tensions géopolitiques croissantes, le marché allemand est perçu comme un refuge stable à l’intérieur de la zone euro.
La Turquie : un pari audacieux à fort potentiel
Parmi les pays émergents, la Turquie se démarque par sa capacité à attirer les capitaux étrangers, malgré un environnement économique parfois instable. Istanbul en particulier concentre l’essentiel de l’activité, avec un marché immobilier en forte croissance, porté par la demande intérieure et internationale. Les prix, encore abordables en comparaison avec les grandes capitales européennes, permettent des opérations à fort effet de levier.
Le gouvernement turc a mis en place des programmes d’incitation à l’investissement, comme l’octroi de la citoyenneté turque contre l’achat d’un bien immobilier d’un certain montant. Cela a séduit de nombreux acheteurs du Moyen-Orient, de Russie ou d’Asie centrale, mais aussi d’Europe de l’Est.
Le rendement locatif peut être très attractif, notamment dans les quartiers dynamiques d’Istanbul ou dans les zones touristiques de la côte égéenne. Cependant, la volatilité monétaire, l’inflation et les risques géopolitiques demandent une vigilance accrue. Pour un investisseur avisé, la Turquie peut représenter un pari risqué mais potentiellement très rémunérateur à moyen terme.
Un contexte mondial en mutation
Le marché immobilier international en 2025 ne ressemble plus tout à fait à celui d’avant la pandémie. Les priorités des investisseurs ont évolué, avec une attention plus forte portée à la stabilité politique, à la sécurité juridique et à la résilience des marchés locaux face aux crises. Les considérations fiscales et les questions environnementales deviennent également de plus en plus centrales dans la stratégie des acheteurs.
Si ces cinq pays se détachent aujourd’hui par leur attractivité, les investisseurs doivent néanmoins adopter une approche prudente, fondée sur une connaissance fine des marchés locaux, des règles fiscales et des tendances sociales. L’internationalisation de l’investissement immobilier ouvre des opportunités inédites, mais elle suppose aussi une gestion rigoureuse et une stratégie adaptée à chaque contexte national.
Dans un monde en mutation, où la pierre reste une valeur refuge, savoir où placer ses capitaux fait plus que jamais la différence.