Lorsqu’un locataire quitte un logement, le propriétaire peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie si des dégradations ou un défaut d’entretien sont constatés. Ce dépôt, souvent appelé à tort “caution”, est encadré juridiquement par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
La retenue pour nettoyage fait partie des réparations locatives, régies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, ainsi que par l’article 1754 du Code civil. Elle est admise lorsque le logement est rendu sale au-delà de ce qui résulte d’une usure normale liée à l’usage.
Il ne s’agit pas d’un pouvoir discrétionnaire pour le bailleur : la retenue doit être justifiée, proportionnée, et documentée.
Les obligations du locataire en matière de nettoyage
À son départ, le locataire doit restituer le bien dans un état d’entretien courant. Cela signifie que les sols doivent être propres, les vitres dégagées, les sanitaires nettoyés, les équipements électroménagers vidés et lavés, les murs débarrassés des traces anormales.
À lire : L’engagement de location du bailleur privé : démarches et obligations
Un réfrigérateur laissé avec des moisissures, une baignoire encrassée ou un sol collant sont autant de motifs justifiant une intervention professionnelle. En revanche, un léger ternissement des murs ou une peinture passée par le temps ne constitue pas une faute locative.
L’obligation de nettoyage s’étend également aux annexes : cave, balcon, garage doivent être débarrassés et nettoyés.
Distinguer vétusté et dégradations imputables au locataire
La vétusté désigne l’usure normale du logement liée au temps, à l’usage, et à la nature des matériaux. Elle est exclue du champ des retenues, sauf clause contraire précise et équitable.
Il est essentiel de ne pas confondre une peinture ternie par les années avec des trous ou des tags sur les murs. De même, un parquet légèrement terni n’est pas une faute, mais des lames rayées ou brûlées peuvent l’être.
À lire : Exonération de taxe foncière logement vacant : conditions et démarches
Pour aider les bailleurs à évaluer correctement les situations, une grille de vétusté est mise à disposition gratuitement sur Gererseul. Ce document, basé sur des conventions sectorielles, permet de déterminer la durée de vie normale des équipements et de chiffrer la part éventuellement imputable au locataire.
Télécharger la grille de vétusté (document gratuit)
Comment justifier une retenue sur caution pour nettoyage
Toute retenue doit être justifiée. Cela signifie qu’elle doit être basée sur une comparaison objective entre l’état du logement à l’entrée et celui à la sortie.
Le bailleur doit pouvoir démontrer qu’un nettoyage supplémentaire s’est avéré nécessaire au regard de la situation initiale.
À lire : Guide complet pour remplir le formulaire P0i (Cerfa 11921*07) – Déclaration LMNP
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux d’entrée et celui de sortie doivent être contradictoires (signés par les deux parties ou réalisés par huissier) et précis.
Il est recommandé de joindre des photos datées des pièces litigieuses : traces sur les murs, salissures dans les sanitaires, mobilier encrassé.
L’utilisation d’un outil de gestion numérique tel que celui proposé par Gererseul permet d’archiver l’ensemble des éléments de manière claire et incontestable.
Accéder à l’outil de gestion des états des lieux
Les justificatifs nécessaires pour le montant retenu
Le montant retenu doit correspondre au coût réel du nettoyage. Il peut être prouvé par facture d’une société de ménage ou devis daté établi par un professionnel.
Les tarifs moyens constatés pour un nettoyage complet en région varient entre 100 € et 300 € selon la surface.
Le bailleur doit tenir compte de la vétusté des équipements concernés. Une hotte déjà ancienne ou un sol abîmé depuis longtemps ne peuvent justifier une retenue intégrale sans calcul d’amortissement.
L’absence de justificatif est un motif classique de condamnation du bailleur en cas de litige.
Les modalités pratiques de la retenue sur caution
Le bailleur peut pratiquer une retenue partielle ou totale du dépôt de garantie si elle est justifiée et que les procédures ont été respectées.
Les délais de restitution du dépôt de garantie
Le délai légal de restitution est fixé à un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Ce délai est porté à deux mois si des dégradations ou un nettoyage non conforme sont constatés.
En cas de dépassement non justifié, le bailleur peut être sanctionné par une majoration de 10 % par mois de retard sur le solde à restituer.
Voici un récapitulatif clair :
Le calcul du montant à retenir
Le calcul du montant retenu doit s’appuyer sur une évaluation rigoureuse : coût du nettoyage, frais annexes (déplacement), vétusté déduite, et valeur résiduelle de l’élément concerné.
Gererseul met à disposition un outil de calcul interactif simple permettant d’estimer rapidement les montants légitimes à retenir selon le type de désordre constaté.
Accéder à l’outil de calcul de retenue sur caution
Éviter les retenues abusives et gérer les contestations
Une retenue abusive peut exposer le bailleur à un contentieux coûteux. Mieux vaut privilégier une retenue raisonnable, justifiée, et bien documentée, plutôt qu’un litige incertain.
Il est conseillé d’informer le locataire par écrit du montant retenu, avec pièces justificatives, idéalement dans un courrier structuré.
Modèle de lettre de retenue sur caution disponible dans la boutique GérerSeul (1€)
Les sanctions en cas de retenue abusive
En cas de litige avéré, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Si la retenue est jugée abusive, le bailleur peut être condamné à :
- rembourser les sommes retenues
- verser des dommages et intérêts
- régler les frais de procédure
Une majoration de 10 % par mois de retard reste applicable de plein droit.
Les recours du locataire en cas de contestation
Le locataire dispose de plusieurs options s’il conteste la retenue :
Il peut d’abord envoyer une mise en demeure au bailleur avec demande de justificatifs.
En l’absence de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation (gratuite).
Enfin, il peut porter l’affaire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien.
Il peut également faire constater l’état du bien par un commissaire de justice, même après remise des clés.
Conseils pratiques pour les propriétaires-bailleurs
Pour sécuriser une retenue pour nettoyage, il est indispensable de suivre quelques bonnes pratiques :
Photographier le logement en détail à l’entrée et à la sortie, avec des prises datées, dans toutes les pièces.
Rédiger un état des lieux précis, complet et signé, même en cas de sortie sans litige apparent.
Utiliser une grille de vétusté fiable pour apprécier les usures normales.
Faire établir des devis clairs avant toute retenue, même en cas de nettoyage réalisé par vos soins.
Préférer un professionnel du nettoyage dans les cas complexes, et conserver toutes les preuves de son intervention.
En cas de doute, faire appel à un huissier ou un conseiller juridique, notamment via les services GérerSeul.
La retenue sur caution pour nettoyage est un droit encadré mais exigeant. En tant que bailleur, vous êtes tenu de respecter les délais, les justificatifs et les règles de proportionnalité. La prudence et la rigueur sont vos meilleurs alliés.
Gererseul vous propose l’ensemble des outils nécessaires : états des lieux numériques, grilles de vétusté, modèles de lettres, outils de calcul et assistance juridique pour les adhérents.
Agissez avec méthode et transparence pour sécuriser vos démarches et préserver votre relation locative.