Lorsqu’un nouveau locataire s’installe dans un logement équipé d’une chaudière individuelle, une question se pose souvent dès la signature du bail : qui est responsable de son entretien, surtout si aucun contrôle n’a été effectué depuis longtemps ? En 2025, alors que les obligations légales autour de la sécurité des équipements de chauffage sont de plus en plus strictes, il est essentiel pour les bailleurs et les locataires de bien connaître leurs devoirs respectifs. Entre entretien obligatoire, sécurité des occupants et responsabilité contractuelle, faisons le point sur ce que dit la loi et les bonnes pratiques à adopter.
Quelles sont les obligations légales d’entretien de la chaudière ?
Le cadre juridique de l’entretien des chaudières en location repose principalement sur la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre bailleurs et locataires, et sur le décret n°2009-649 du 9 juin 2009, qui détaille les modalités de l’entretien annuel des chaudières.
Selon ce décret, toute chaudière dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kilowatts doit faire l’objet d’un entretien annuel obligatoire, qu’il s’agisse d’un appareil au gaz, au fioul, au bois ou à charbon. Cette obligation s’applique aussi bien dans les résidences principales que secondaires, et concerne tous les types de logements, collectifs ou individuels.
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En pratique, cet entretien vise à garantir la sécurité des occupants, à prévenir les risques d’intoxication au monoxyde de carbone, et à optimiser la performance énergétique de l’équipement. L’intervention doit être réalisée par un professionnel qualifié, qui remet au locataire une attestation d’entretien à conserver précieusement.
Qui est responsable de cet entretien annuel ?
La règle générale est claire : le locataire en place est responsable de l’entretien courant, et donc de l’entretien annuel de la chaudière. Cela comprend également le ramonage, le remplacement des joints ou des piles des détecteurs de fumée, ou encore la purge des radiateurs.
Toutefois, une subtilité s’impose à l’entrée dans le logement : c’est au propriétaire de remettre une chaudière en bon état de fonctionnement au moment de la prise de possession. Si la chaudière n’a pas été entretenue depuis plusieurs années, il ne peut pas en faire porter la responsabilité au nouveau locataire.
Quelles sont les sanctions en cas de manquement ?
Outre le risque d’intoxication ou d’incendie, le défaut d’entretien peut avoir de lourdes conséquences sur le plan juridique et assurantiel. En cas de sinistre, l’assurance habitation pourrait refuser d’indemniser le locataire ou le propriétaire s’il s’avère que la chaudière n’a pas été entretenue régulièrement.
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Par ailleurs, en cas de litige, le propriétaire peut être tenu responsable s’il n’a pas fourni un logement décent, conformément à l’article 6 de la loi de 1989.
Exemple concret
Prenons le cas d’un logement mis en location en 2025, dont la chaudière gaz n’a pas été entretenue depuis deux ans. Le propriétaire signe un nouveau bail sans avoir procédé à l’entretien préalable. Le locataire découvre la situation en demandant l’attestation et constate que l’appareil présente un risque.
Dans ce cas, le coût de l’entretien (et éventuellement des réparations liées à un mauvais entretien) incombe au bailleur, qui n’a pas respecté son obligation de fournir un logement en bon état d’usage.
Que doit faire le locataire entrant si la chaudière n’a pas été entretenue récemment ?
Un locataire averti doit toujours demander l’attestation d’entretien de la chaudière avant la signature du bail ou, au plus tard, lors de l’état des lieux d’entrée. C’est une démarche simple qui permet de s’assurer que le logement est conforme.
Et si cette attestation est absente ?
Si le document n’est pas fourni, le locataire peut exiger que le bailleur prenne en charge l’entretien initial, notamment s’il n’y a eu aucun contrôle récent. Il est tout à fait légitime de conditionner la signature du bail ou l’entrée dans les lieux à la remise d’un appareil entretenu.
Le locataire peut également négocier une réduction de loyer ou une remise exceptionnelle pour compenser les frais engagés si l’entretien est à faire dès son entrée.
Une obligation dans les 12 mois suivant l’installation
Le décret de 2009 précise aussi que l’entretien doit être effectué dans l’année qui suit l’installation de la chaudière ou sa remise en fonctionnement. Cela vaut également pour les chaudières remplacées entre deux baux. Si le propriétaire installe une chaudière neuve quelques semaines avant l’arrivée du locataire, c’est à lui d’assumer le premier entretien dans l’année qui suit.
Obligations du propriétaire avant l’entrée du locataire
Le propriétaire bailleur a l’obligation légale de louer un logement décent, ce qui inclut une installation de chauffage fonctionnelle, sécurisée et conforme aux normes.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à « délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ».
Chaudière non entretenue = remise en état à la charge du bailleur
Lorsque le logement est resté vide longtemps, ou qu’il n’y a pas eu d’entretien depuis plusieurs années, le bailleur doit impérativement faire procéder à un contrôle avant de louer. Si la chaudière est encrassée, en panne ou obsolète, il devra assumer les frais de réparation ou de remplacement.
L’entretien de la chaudière est-il toujours à la charge du locataire entrant ?
En principe, l’entretien courant de la chaudière est à la charge du locataire, comme le prévoit le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives. Cela inclut la visite annuelle, le ramonage s’il est nécessaire, ainsi que le maintien de l’équipement en état de fonctionnement.
Cas particuliers à connaître
1. Chaudière neuve installée par le bailleur : l’entretien initial, dans les 12 mois suivant l’installation, incombe au propriétaire. Ensuite, c’est au locataire de prendre le relais, à moins d’accord particulier inscrit dans le bail.
2. Chaudière ancienne nécessitant réparation : si l’appareil présente un dysfonctionnement ou un défaut lié à son ancienneté ou à un manque d’entretien préalable, c’est au bailleur d’en assumer les frais avant de transmettre la charge de l’entretien au locataire.
Contrat d’entretien annuel : attention à ce que dit le bail
Le bailleur peut imposer un contrat d’entretien annuel spécifique, souvent avec un prestataire choisi par ses soins. Cela est possible, mais l’obligation doit être mentionnée dans le contrat de location, avec toutes les informations utiles (nom du prestataire, montant, périodicité).
Peut-on négocier la prise en charge de l’entretien ?
Oui, et c’est même vivement recommandé, notamment lorsque l’entretien n’a pas été réalisé récemment.
Conseils pratiques
Le locataire peut négocier avec le propriétaire une prise en charge du premier entretien, surtout si la chaudière n’a pas été vérifiée depuis plus d’un an. Cela peut être formalisé via un avenant au bail ou une clause spécifique dans le contrat.
Il est également possible de demander une baisse temporaire du loyer ou une remise, le temps que le locataire engage les démarches nécessaires.
Dans tous les cas, il est important de formaliser tout accord par écrit, pour éviter les désaccords ultérieurs.
Quels recours si le propriétaire refuse de prendre en charge l’entretien initial ?
Malgré les obligations légales, certains bailleurs refusent encore de faire l’entretien de la chaudière avant l’entrée du locataire. Face à cela, plusieurs recours sont possibles.
Démarches amiables
Le locataire peut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception, rappelant les obligations du propriétaire et demandant l’entretien ou le remboursement des frais engagés.
Il est utile de s’appuyer sur les textes de loi, notamment l’article 6 de la loi de 1989 et le décret de 2009.
Saisine de la commission départementale de conciliation
En cas de blocage, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, qui tentera de trouver un accord entre les parties. Cette procédure est non contentieuse mais peut aboutir à une solution amiable.
Payer sous réserve, puis se retourner contre le bailleur
Si le locataire paie l’entretien lui-même, il peut le faire sous réserve de remboursement, en notifiant clairement par écrit que la prise en charge relève selon lui du bailleur. Il pourra ensuite engager une procédure judiciaire pour obtenir le remboursement.
Et côté assurance ?
Un sinistre lié à une chaudière non entretenue peut engager la responsabilité du propriétaire s’il n’a pas rempli ses obligations. Le locataire devra prouver qu’il a agi de bonne foi, notamment s’il a signalé le problème dès l’entrée dans les lieux.
FAQ sur l’entretien chaudière et locataire entrant
Qui doit fournir l’attestation d’entretien à l’entrée dans le logement ?
C’est le propriétaire qui doit pouvoir prouver que la chaudière a été entretenue récemment. L’attestation est généralement demandée par le locataire lors de l’état des lieux.
Le locataire peut-il choisir son prestataire d’entretien ?
Oui, sauf si le bail prévoit un prestataire imposé par le propriétaire. En l’absence de clause, le locataire est libre de choisir son professionnel.
Que se passe-t-il si la chaudière est collective ?
Dans le cas d’une chaudière collective (dans un immeuble), l’entretien est à la charge de la copropriété et répercuté via les charges locatives. Le locataire n’a pas d’obligation individuelle.
L’entretien est-il obligatoire pour une chaudière électrique ?
Non, les chaudières électriques ne sont pas concernées par l’obligation d’entretien annuel prévue par le décret de 2009. Toutefois, une vérification périodique est conseillée pour des raisons de sécurité.
Peut-on résilier le bail si la chaudière est dangereuse ?
Oui, si la chaudière présente un danger avéré (fuite, risque d’intoxication), le logement peut être considéré comme non décent. Le locataire peut alors exiger la remise en état sous délai ou saisir la justice pour résiliation.
En résumé, l’entretien de la chaudière à l’entrée dans un logement est souvent source de litiges, mais les règles sont claires : le propriétaire doit fournir un équipement fonctionnel, et le locataire n’est responsable qu’à partir du moment où l’entretien est à jour. Pour éviter les conflits, il est essentiel de bien documenter la situation, de demander l’attestation d’entretien, et de formaliser tout accord par écrit. En cas de doute, les services d’assistance juridique, comme ceux proposés par Gererseul.com, peuvent être précieux pour accompagner les bailleurs comme les locataires.