Vivre en copropriété ou en immeuble collectif implique de partager des espaces communs. Couloirs, escaliers, hall d’entrée, ascenseurs, local poubelles, parking ou local vélos sont utilisés par tous et doivent être respectés. Leur bonne tenue repose sur trois piliers : sécurité, propreté et tranquillité.
Pour aider les bailleurs et gestionnaires, cet article propose des modèles de notes et d’affiches à diffuser, un modèle de courrier/email formel, une checklist des règles essentielles et une procédure pas à pas en cas de manquement répété.
Modèle de note courte / affiche à poser dans l’immeuble
Voici un texte prêt à copier, à adapter selon la copropriété. Il peut être affiché dans le hall, l’ascenseur, le local poubelles ou distribué dans les boîtes aux lettres.
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[Nom de la résidence / Adresse]
[Ville, Date]
RAPPEL DES RÈGLES DE VIE DANS LES PARTIES COMMUNES
Pour la sécurité, la propreté et la tranquillité de tous, merci de respecter les règles suivantes :
- Les couloirs, escaliers et halls doivent rester dégagés en permanence.
- Les déchets doivent être déposés uniquement dans le local prévu, dans des sacs fermés. Les encombrants doivent être déposés selon la procédure municipale.
- Le silence est requis entre 22h et 7h. Les travaux bruyants sont autorisés uniquement aux jours et horaires définis.
- Les portes d’entrée et locaux techniques doivent rester fermés. Merci de ne pas les caler.
- Vélos, poussettes et trottinettes sont autorisés uniquement dans les espaces dédiés.
- Les animaux doivent être tenus en laisse et leurs déjections ramassées immédiatement.
- Il est interdit de fumer ou vapoter dans les espaces fermés (hall, escaliers, ascenseur, locaux techniques).
En cas de difficulté, merci de contacter [Nom du bailleur/gestionnaire/concierge] au [téléphone/email].
À lire : Réglementation fête des voisins : règles, horaires et organisation
La gestion
Modèle de courrier / email au locataire
Ce modèle est destiné aux bailleurs ou syndics pour rappeler individuellement les règles lorsqu’un locataire ne les respecte pas.
Objet : Rappel des règles d’usage des parties communes
Madame, Monsieur,
À lire : Location avec cuisine équipée : droits et obligations du locataire
Nous avons constaté le [date, lieu, faits précis : sac poubelle dans le hall / poussette sur le palier / bruit après 23h, etc.]. Ces agissements contreviennent aux règles d’usage des parties communes fixées par le règlement de copropriété et votre bail.
Nous vous demandons de corriger cette situation immédiatement et au plus tard dans un délai de [X jours] :
- Retirer ou ranger l’objet concerné,
- Assurer le nettoyage si nécessaire,
- Vous conformer aux règles de silence et de sécurité.
À défaut, nous serons contraints de procéder à une mise en demeure formelle et, le cas échéant, de faire intervenir un prestataire dont les frais pourraient vous être imputés.
Nous restons à votre disposition pour échanger à ce sujet.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.
[Nom et qualité du bailleur / gestionnaire]
Variante email (plus souple, à utiliser pour un premier rappel) :
« Bonjour, nous avons constaté [fait précis] le [date]. Merci de corriger rapidement. »
Variante courrier recommandé (plus ferme) : à utiliser en cas de répétition ou d’incident sérieux.
Ce que recouvre « respect des parties communes » : checklist détaillée
Propreté et déchets
Il est interdit de déposer sacs poubelles ou objets dans les couloirs et halls. Le tri sélectif doit être respecté, les sacs bien fermés et les bacs nettoyés si un renversement survient. Les encombrants doivent être sortis uniquement via le service municipal, jamais abandonnés dans les communs.
Tranquillité et bruit
Le bruit est à proscrire entre 22h et 7h. Les travaux bruyants doivent être réalisés aux horaires autorisés par la réglementation locale. En cas d’événement ponctuel (déménagement, fête), prévenir les voisins et limiter les nuisances.
Sécurité et accès
Les portes de l’immeuble doivent rester fermées. Il est interdit de caler les accès, de stocker des produits inflammables dans les communs ou de bloquer les issues de secours.
Vélos, poussettes et trottinettes
Ils doivent être rangés exclusivement dans les emplacements dédiés. Les trottinettes électriques ne doivent pas être chargées dans les locaux fermés si le règlement l’interdit, en raison des risques d’incendie.
Animaux
Les animaux doivent être tenus en laisse dans les communs. Le ramassage immédiat des déjections est une obligation de base.
Tabac, vape et affichage sauvage
Fumer ou vapoter est interdit dans les espaces collectifs fermés. De même, aucun affichage n’est autorisé en dehors des panneaux réservés.
Rappel légal synthétique
Le bail impose au locataire une obligation de jouissance paisible des lieux et de respect du voisinage. Le règlement de copropriété s’applique à tous les occupants, y compris les locataires.
Un bailleur ne peut pas infliger une amende privée. En revanche, il peut constater les faits, mettre en demeure le locataire et, si nécessaire, faire intervenir un prestataire pour réparer ou nettoyer, en imputant les frais au responsable identifié.
En cas de manquements graves ou répétés, les troubles peuvent être qualifiés de troubles anormaux de voisinage et donner lieu à une procédure judiciaire, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.
Procédure en cas de manquements
- Constat : photographies datées, témoignages, signalement au syndic si nécessaire.
- Rappel amical : échange oral ou email pour un premier rappel.
- Note collective : affiche dans les communs si le problème est récurrent à plusieurs locataires.
- Courrier formel : rappel écrit avec délai de correction, envoi en recommandé si besoin.
- Mise en demeure : si la situation perdure, envoi RAR avec menace de saisine du juge.
- Action corrective : nettoyage ou intervention par un prestataire aux frais du responsable identifié.
- Recours judiciaire : conciliation ou juge des contentieux de la protection pour manquements répétés ou graves.
Cas pratiques fréquents
- Une poussette laissée sur le palier : rappeler que l’espace doit rester libre, proposer l’utilisation du local prévu et demander la libération sous 48h.
- Des sacs poubelles abandonnés dans l’ascenseur : expliquer les risques de salubrité et rappeler le local dédié.
- Bruit dans les escaliers tard le soir : inciter à porter des chaussons, fermer doucement les portes et limiter les conversations après 22h.
- Chaussures ou plantes devant une porte : tolérées seulement si elles ne gênent pas la circulation et si le règlement le permet.
- Déchets de déménagement : obligation de sortir immédiatement les cartons et encombrants via le service municipal.
FAQ
Peut-on laisser une poussette sur le palier ?
Non, sauf tolérance explicite du règlement et absence de gêne.
Le bailleur peut-il infliger une amende ?
Non. Seules les voies légales sont possibles : mise en demeure, recours judiciaire.
Qui paie le nettoyage si un locataire salit le hall ?
Le locataire responsable. Le bailleur peut imputer le coût justifié.
A-t-on le droit de fumer dans les communs ?
Non, l’interdiction s’applique à tous les espaces fermés.
Comment réagir si un voisin laisse systématiquement des déchets ?
Faire un constat, alerter le bailleur ou le syndic, envoyer un courrier puis, si nécessaire, saisir le juge.
Checklist express
| Domaine | Règle clé |
|---|---|
| Propreté | Sacs fermés, pas de dépôts sauvages |
| Bruit | Pas de nuisances après 22h |
| Sécurité | Portes fermées, pas de stockage inflammable |
| Vélos/poussettes | Seulement aux emplacements dédiés |
| Animaux | Tenus en laisse, déjections ramassées |
| Tabac/vape | Interdits dans les communs |
Sources
- Code civil – article 1728 et suivants (obligations du locataire) : Legifrance
- Code de la construction et de l’habitation – règles de sécurité dans les immeubles collectifs : Legifrance
- Service-Public.fr – obligations du locataire : Service-Public.fr
- ANIL – Fiches pratiques bail et voisinage : anil.org