Lorsqu’un logement est alimenté par un chauffage collectif, le **bailleur** doit garantir au locataire un confort minimal, une information transparente sur les consommations et un logement conforme aux règles de la **décence**. Ces obligations reposent principalement sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au propriétaire de délivrer un logement en bon état et d’en assurer le maintien. En 2025, les attentes se renforcent avec les évolutions réglementaires liées aux performances énergétiques, au **DPE collectif**, à l’individualisation des frais et au suivi des installations de chauffage.
Le chauffage collectif implique une gestion à la fois technique et juridique, particulièrement lorsque le propriétaire est en copropriété. Cet article fait le point sur les obligations du bailleur : températures minimales, entretien des installations, répartition des charges, information du locataire, rôle du syndic, procédures en cas de panne, ainsi que les nouveaux impératifs liés au **parc immobilier collectif**. L’objectif est de comprendre précisément ce que le locataire est en droit d’attendre et ce que le propriétaire doit contrôler.
Chauffage collectif : de quoi parle-t-on ?
Le chauffage collectif désigne une installation commune à plusieurs logements, alimentée par une chaufferie d’immeuble ou par un réseau de chaleur urbain. Dans un immeuble en copropriété, la gestion du chauffage incombe au **syndic**, mandaté par le syndicat des copropriétaires, tandis que le bailleur reste responsable de la jouissance du chauffage vis-à-vis de son locataire. En mono-propriété, c’est le propriétaire-exploitant qui porte l’entière responsabilité de l’entretien, de l’approvisionnement et de la performance du système.
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Les contrats de chauffage sont généralement structurés en P1, P2 et P3 : le P1 couvre l’énergie consommée, le P2 regroupe l’exploitation courante et le P3 concerne les gros travaux ou le renouvellement du matériel. Quelles que soient les modalités contractuelles, le bailleur doit garantir au locataire un système de chauffage fonctionnel et conforme aux exigences réglementaires. La présence d’une chaufferie collective n’atténue pas cette obligation, même si les décisions techniques sont prises par la copropriété.
Températures à respecter : minimum, maximum et idées reçues
Le logement loué doit permettre d’atteindre une température minimale de 18 °C au centre des pièces principales. Cette exigence découle des règles de décence et des normes applicables aux logements construits ou rénovés depuis le 1er juin 2001. Si l’appartement n’atteint pas 18 °C malgré un chauffage collectif en fonctionnement, le bailleur doit immédiatement saisir le syndic pour exiger une intervention. Le locataire peut également solliciter le bailleur, qui doit agir sans délai.
À l’inverse, la réglementation fixe une température maximale moyenne de 19 °C, prévue à l’article R*131-20 du Code de la construction et de l’habitation (décret du 22 octobre 1979). Cette limite vise à maîtriser la consommation énergétique de l’**immeuble** et à assurer un équilibre thermique. Il ne s’agit pas d’une obligation pièce par pièce, mais d’une moyenne visant l’ensemble des locaux concernés. La surchauffe est d’ailleurs un motif d’intervention de l’exploitant pour procéder à des réglages ou à un équilibrage hydraulique.
Contrairement à une idée reçue, aucune date d’allumage ou d’extinction du chauffage collectif n’est imposée par la loi. Ce choix dépend des décisions prises en assemblée générale, des conditions météorologiques locales et des recommandations de l’exploitant. Ainsi, les dates traditionnelles “15 octobre – 15 avril” sont de simples repères historiques et ne reposent sur aucun texte juridique.
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Ce que le bailleur doit faire côté maintenance en chauffage collectif
L’entretien des chaudières collectives de 4 à 400 kW est obligatoire selon l’arrêté du 15 septembre 2009. L’exploitant doit remettre une attestation d’entretien dans les quinze jours suivant l’intervention, document que le syndic (ou le bailleur en mono-propriété) doit conserver. Cet entretien comprend la vérification des organes de sécurité, des réglages, de la combustion et du risque d’intoxication au monoxyde de carbone. Le bailleur doit s’assurer que ces entretiens ont bien été réalisés.
En copropriété, le propriétaire ne gère pas directement la chaufferie mais doit vérifier que le syndic détient les attestations et suit correctement l’exploitation du chauffage. Toute anomalie déclarée par le locataire — déséquilibre thermique, radiateurs froids, variations anormales — doit être transmise au syndic sans délai. En mono-propriété, le bailleur doit commander et archiver lui-même les entretiens, planifier les contrôles réglementaires et prévenir les locataires en cas d’arrêt programmé de l’installation.
Le bailleur doit par ailleurs surveiller les principaux indicateurs : équilibrage hydraulique de l’immeuble, bon fonctionnement des robinets thermostatiques, absence de désordre dans les colonnes montantes, purges nécessaires ou alarmes techniques éventuelles. Au moindre dysfonctionnement, son obligation de diligence l’oblige à intervenir auprès du gestionnaire technique pour garantir le confort thermique du locataire.
Individualisation des frais de chauffage et information à fournir au locataire
La loi impose que les immeubles dotés d’un chauffage collectif installent, lorsqu’il est techniquement possible, des dispositifs d’individualisation (répartiteurs ou compteurs de chaleur). L’objectif est de rapprocher la facture de la consommation réelle de chaque occupant, afin d’améliorer la transparence et la maîtrise des dépenses. Le bailleur doit donc vérifier que l’immeuble est conforme à cette obligation ou que l’exemption technique est documentée.
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Lorsque l’individualisation est installée, le décret n°2020-886 impose de fournir au locataire une information périodique sur ses consommations de chaleur et d’eau chaude sanitaire. Cette note doit être claire et indiquer la période concernée, la consommation individuelle, les indices de répartition et les modalités de calcul des charges. Lors de la régularisation annuelle des charges, cette note doit être jointe au décompte adressé au locataire.
Le bailleur doit donc veiller à la conformité des informations transmises et vérifier que les clés de répartition sont cohérentes. En cas de contestation du locataire, une vérification contradictoire peut être demandée, notamment lorsque les répartiteurs semblent défectueux ou mal paramétrés.
Charges récupérables et régularisation annuelle : les règles à respecter
Les charges liées au chauffage collectif figurent dans la liste des charges récupérables définies par le décret du 26 août 1987. Elles comprennent notamment l’énergie consommée (gaz, fioul, réseau de chaleur), l’entretien courant, les frais d’exploitation, l’électricité des auxiliaires, les vérifications techniques et les dépenses liées aux répartiteurs. Le bailleur doit distinguer précisément les charges récupérables de celles qui ne le sont pas, notamment les travaux importants affectant la chaufferie.
Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut demander des provisions mensuelles pour charges mais doit obligatoirement procéder à une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, il doit transmettre au locataire le décompte par nature de charges, le mode de répartition et, le cas échéant, la note d’information sur la consommation individuelle. Les justificatifs doivent être tenus à disposition du locataire pendant une durée de six mois.
Pour éviter les litiges, le propriétaire doit comparer les provisions perçues et les dépenses réelles, expliciter les écarts et vérifier que les clés de répartition appliquées par la copropriété sont justes. En cas de rattrapage important, il est recommandé de proposer un étalement des paiements afin de préserver une relation locative équilibrée et sécurisée.
DPE collectif et obligations 2025 en copropriété
Depuis les dernières réformes, le DPE collectif devient obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Après une première échéance en 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots, l’obligation s’étend en 2025 aux copropriétés entre 50 et 200 lots et en 2026 aux autres immeubles. Cette évolution a un impact direct sur les bailleurs, qui doivent anticiper les travaux d’amélioration énergétique concernant notamment le chauffage, l’isolation ou l’équilibrage.
En assemblée générale, le bailleur doit surveiller les décisions relatives au plan pluriannuel de travaux, au budget chauffage, aux opérations d’équilibrage ou de modernisation de la chaufferie. Même si le syndic pilote les opérations, le propriétaire bailleur a l’obligation d’informer son locataire des travaux prévus lorsqu’ils affectent le confort thermique. Le suivi du DPE collectif devient ainsi un élément essentiel de la gestion patrimoniale du **bien immobilier**.
Panne, insuffisance de chauffage, surchauffe : qui fait quoi ?
En cas de panne de chauffage, le cheminement est simple : le locataire informe le bailleur, qui doit immédiatement saisir le syndic ou l’exploitant. Le bailleur doit exiger l’ouverture d’un ticket d’intervention, obtenir un délai de réponse et conserver les preuves de ses démarches. Températures relevées, emails, photos et relevés de consommation sont autant d’éléments à conserver en cas de litige.
Lorsque les 18 °C ne sont pas atteints, le bailleur peut exiger du syndic une intervention d’urgence, conformément aux recommandations de Service-Public. En parallèle, il peut mettre en place un geste envers le locataire : prêt d’un radiateur d’appoint ou remboursement des surcoûts d’électricité sur justificatif. En cas de trouble de jouissance avéré, une indemnisation ou une réduction de loyer peut être envisagée, mais uniquement après analyse précise du préjudice.
Lorsque la température moyenne dépasse 19 °C, l’exploitant doit procéder à des réglages : équilibrage hydraulique, paramétrage des sondes extérieures ou ajustement des thermostatiques. Une surchauffe durable constitue également un manquement, car elle entraîne une surconsommation et nuit à l’équilibre thermique de l’immeuble. Le bailleur doit signaler ce dysfonctionnement au syndic sans délai afin de corriger la situation.
Cas particuliers fréquents
Les immeubles raccordés à un réseau de chaleur urbain sont soumis aux mêmes obligations d’information que les autres bâtiments collectifs. Lorsque le logement reste sous 18 °C malgré les interventions, un plan d’action doit être enclenché : vérification des infiltrations, du débit des radiateurs, contrôle de l’équilibrage ou de la puissance des émetteurs. En cas d’échec, une mise en demeure du syndic peut être envoyée.
Pour les locations meublées, les règles de décence thermique et de charges restent les mêmes. Seule la facturation change, selon que le bail prévoit des provisions ou un forfait. En cas de répartiteur ou compteur défectueux, une procédure contradictoire permet d’ajuster les consommations avant régularisation. Le bailleur doit signaler sans délai tout équipement suspect au syndic ou à l’exploitant.
FAQ
Le bailleur doit-il garantir 19 °C ?
Non. La réglementation fixe 19 °C comme plafond moyen et non comme température à atteindre. L’équipement doit permettre 18 °C, et les réglages fins sont gérés par l’exploitant.
Qui paie l’entretien de la chaufferie ?
En copropriété, il s’agit d’une dépense commune récupérable en partie auprès du locataire. En mono-propriété, le bailleur-exploitant prend entièrement en charge les opérations.
Le bailleur doit-il fournir les relevés de consommation ?
Oui, lorsque l’immeuble est individualisé. Le décret n°2020-886 impose une note d’information périodique et une communication lors de la régularisation annuelle.
Existe-t-il une date légale d’allumage du chauffage ?
Non. Les dates sont fixées localement selon la météo et les décisions de l’assemblée générale.
Le locataire peut-il exiger une température supérieure à 19 °C ?
Non. Le plafond réglementaire moyen est de 19 °C. Les ajustements doivent rester dans le cadre légal.