Dégât des eaux en location : qui doit déclarer ?
La règle est simple : chaque partie doit déclarer le sinistre à son propre assureur dans un délai de 5 jours ouvrés après la découverte des dommages.
Cette obligation concerne :
— le locataire, via son assurance multirisque habitation (MRH) ;
— le propriétaire bailleur, via son assurance propriétaire non-occupant (PNO) s’il en a souscrit une ;
— le syndic, si les parties communes sont touchées.
Le locataire, en tant qu’occupant, est généralement le premier à constater le sinistre et doit prévenir immédiatement son bailleur. En copropriété, il doit aussi prévenir le syndic si les dommages semblent provenir des parties communes ou s’y étendent.
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La déclaration s’accompagne idéalement d’un constat amiable dégât des eaux, signé par les occupants concernés, ainsi que de photos des dommages. Ces éléments facilitent l’instruction du dossier et l’organisation d’une recherche de fuite par l’assureur gestionnaire.
Qui est responsable d’un dégât des eaux en location ?
La responsabilité varie selon l’origine de la fuite, et non selon la personne qui découvre le sinistre.
Trois acteurs peuvent être concernés : le locataire, le propriétaire bailleur, ou la copropriété via le syndic.
Le locataire est responsable lorsque le dégât des eaux provient de ses équipements ou de son usage :
— robinet laissé ouvert, débordement de baignoire ;
— lave-linge ou lave-vaisselle mal raccordé ;
— flexible de douche percé ;
— travaux effectués par lui-même ayant causé une fuite.
Il doit alors déclarer le sinistre à son assureur MRH, prévenir son propriétaire, limiter les dommages et documenter le tout. Le bailleur ne peut être tenu pour responsable lorsque l’origine se situe clairement dans l’usage du locataire.
Le propriétaire bailleur est responsable lorsqu’un élément structurel du logement est en cause :
— canalisation encastrée défectueuse ;
— infiltration par la toiture ou la façade ;
— chaudière ou chauffe-eau vétuste ;
— fuite liée à un défaut d’entretien qui lui incombe.
Il doit alors prendre en charge les réparations structurelles et déclarer à son assurance PNO le cas échéant.
Enfin, la responsabilité de la copropriété est engagée si la fuite provient des parties communes : colonne montante, canalisation horizontale collective, toiture, façade.
Dans ce cas, c’est l’assurance de l’immeuble qui interviendra, avec coordination du syndic.
Procédure de déclaration d’un dégât des eaux : étapes à suivre
Qu’il s’agisse du locataire, du propriétaire ou du syndic, certaines démarches doivent être réalisées sans délai afin d’assurer une prise en charge correcte :
Sécuriser le logement
Couper l’arrivée d’eau, fermer les vannes, protéger les meubles et, si nécessaire, couper l’électricité dans la zone touchée. Ces actions limitent les dommages et évitent des risques supplémentaires.
Constater et documenter
Remplir un constat amiable dégât des eaux avec les voisins si le sinistre s’étend. Ajouter des photos, vidéos et dates, essentielles pour l’assureur. Il faut conserver tous les échanges entre les parties.
Déclarer à son assureur dans les 5 jours ouvrés
Chaque partie déclare le sinistre :
— le locataire à son assurance habitation ;
— le propriétaire à son assurance PNO ou MRH s’il occupe le logement ;
— le syndic à l’assurance de l’immeuble si les parties communes sont impliquées.
Informer les autres parties
Le locataire doit prévenir le propriétaire ; en copropriété, il doit également prévenir le syndic. Cette étape permet d’accélérer la recherche de fuite.
Recherche de fuite
L’assureur gestionnaire organise la recherche de fuite selon les règles de la convention IRSI. Cette recherche identifie précisément l’origine du sinistre et oriente l’indemnisation.
Évaluation et indemnisation
L’assureur mandate un expert si nécessaire, évalue les dommages et procède à l’indemnisation selon les garanties du contrat.
Dégâts des eaux en location : cas pratiques
Les sinistres liés à l’eau ne se ressemblent jamais, mais certains scénarios reviennent fréquemment. Voici comment les gérer selon l’origine de la fuite.
Fuite provenant du logement du locataire (occupant assuré)
Lorsque la fuite vient d’un appareil ou d’un équipement que le locataire utilise au quotidien — flexible de douche percé, lave-linge mal raccordé, robinet laissé ouvert — la responsabilité pèse généralement sur l’occupant.
Il déclare donc le sinistre à son assurance multirisque habitation, complète un constat amiable avec les voisins si nécessaire, et informe son propriétaire. Ce dernier n’intervient que si la fuite révèle un défaut structurel du logement (canalisation encastrée vétuste par exemple).
Fuite issue des parties communes : toiture, colonne montante, façade
Dans ce cas, la responsabilité revient à la copropriété, représentée par le syndic.
Le locataire sinistré déclare à son assureur habitation, qui indemnisera rapidement puis se retournera contre l’assurance de l’immeuble. Le syndic doit mandater une entreprise pour réaliser les réparations sur les parties communes. Le bailleur, lui, est tenu informé mais n’a pas à prendre en charge les travaux.
Dégât des eaux dans un logement vacant ou assuré uniquement en PNO
Lorsque le logement n’est pas occupé — période de vacance locative, changement de locataire, remise en état — c’est l’assurance PNO du propriétaire qui intervient.
Exemple : une fuite causée par un robinet mal fermé dans un logement inoccupé. Le bailleur déclare le sinistre sous 5 jours et gère directement les réparations structurelles.
Voisin non coopératif ou absent
Il arrive qu’un voisin refuse d’ouvrir sa porte, de signer un constat amiable ou de laisser accéder à son logement pour rechercher une fuite.
La première étape consiste à lui envoyer une mise en demeure par courrier.
Si le blocage persiste, l’assureur ou le syndic peut solliciter un huissier pour constater le sinistre et obtenir l’accès.
Le refus du voisin ne bloque pas l’indemnisation, mais peut allonger les délais.
Comprendre la convention IRSI
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) s’applique à la grande majorité des dégâts des eaux d’habitation dont le montant n’excède pas 5 000 € HT par local sinistré.
Elle vise à simplifier la gestion des sinistres :
Sinistres < 1 600 € HT
C’est l’assureur du locataire occupant sinistré (ou de l’occupant du local concerné) qui prend en charge l’indemnisation et les réparations.
Sinistres entre 1 600 et 5 000 € HT
L’assureur gestionnaire missionne un expert “pour compte commun”, chargé d’évaluer les dommages pour toutes les parties.
Cette expertise unique évite les échanges interminables entre assureurs et accélère les réparations.
Situations exclues de l’IRSI
— les sinistres dépassant 5 000 € HT ;
— les locaux professionnels ;
— les infiltrations extérieures hors immeuble ;
— certains dommages immatériels (ex. perte sèche de loyers au-delà du plafond du contrat).
Au-delà de 5 000 € HT : retour au droit commun
Chaque assureur indemnise son assuré puis exerce un recours contre l’assureur du responsable. Le processus est plus long et plus technique.
Ce qu’il faut retenir sur les dégâts des eaux en location
Un dégât des eaux en location nécessite toujours une réaction rapide de la part du locataire comme du propriétaire.
Le locataire doit signaler immédiatement le sinistre, limiter les dommages et déclarer à son assureur dans les 5 jours ouvrés.
De son côté, le propriétaire est tenu d’assurer un logement décent, de prendre en charge les réparations structurelles et de déclarer le sinistre à son assurance PNO s’il en dispose.
Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le syndic peut également être impliqué si l’origine du sinistre provient des parties communes. La convention IRSI facilite la gestion des sinistres inférieurs à 5 000 € HT, accélérant l’indemnisation et la coordination entre assureurs.
Dans tous les cas, la transparence, la documentation (photos, constat amiable) et la réactivité des parties permettent d’éviter les contestations et d’assurer une prise en charge efficace.
FAQ sur les dégâts des eaux en location
Dégât des eaux en location : qui déclare ?
Chaque partie déclare le sinistre à son propre assureur dans un délai maximum de 5 jours ouvrés. Le locataire informe aussi son propriétaire, et le syndic si le logement est en copropriété.
Dégât des eaux : locataire ou propriétaire, qui est responsable ?
Le locataire est responsable si la fuite provient de ses équipements (machine à laver, robinet laissé ouvert, flexible défectueux).
Le propriétaire l’est si l’origine se situe dans un élément structurel (canalisation encastrée, toiture, chaudière vétuste).
En copropriété, la responsabilité revient au syndic si les parties communes sont en cause.
Quels documents faut-il remplir pour déclarer un dégât des eaux ?
Le constat amiable dégât des eaux est le document principal. Il doit être accompagné de photos, d’un descriptif précis des dommages et des coordonnées des parties concernées.
Locataire : que faire en premier en cas de dégât des eaux ?
Couper l’eau, sécuriser la zone, puis déclarer le sinistre à son assureur. Il doit aussi prévenir son propriétaire et remplir un constat amiable si les voisins sont touchés.
Propriétaire bailleur : quelles sont ses obligations après un dégât des eaux ?
Il doit déclarer à son assurance PNO, organiser les réparations structurelles et veiller à rétablir l’habitabilité du logement dans les meilleurs délais.
Quand la convention IRSI s’applique-t-elle ?
Elle s’applique pour tout sinistre lié à l’eau dont le montant est ≤ 5 000 € HT par logement.
En dessous de 1 600 €, l’assureur du locataire gère seul.
Entre 1 600 et 5 000 €, un expert “pour compte commun” intervient.