Début ou fin de bail en plein confinement. Que faire ?

bailleur privé

Avec le confinement imposé par les Pouvoirs Publics, tout est plus ou moins à l’arrêt. Dans la mesure du possible, mieux vaut attendre sagement que la crise se termine pour reprendre le cours normal de sa vie.

Mais ce n’est pas toujours possible…

Certains baux de location nue ou de location meublée vont démarrer, ou, au contraire, viennent à terme, après avoir été dénoncés, en bonne et due forme, par vous, bailleur ou par le locataire. La situation risque d’être complexe et, compte tenu du fait qu’un tel cas de figure ne s’est jamais produit, les juristes reconnaissent marcher sur des œufs… En tout état de cause, les procès qui pourraient survenir, après la crise sanitaire, seront, eux aussi, traités avec la plus grande prudence, dans un contexte exceptionnel de « France à l’arrêt » en raison de décisions des Pouvoirs Publics ! Revue des différentes situations qui peuvent survenir :

En préambule, si le locataire et vous-même vous mettez d’accord pour une entrée ou une sortie dans les lieux en bonne et due forme (avec signature des états des lieux), attention à justifier d’un motif incontestable de circulation : l’entrée ou la sortie des lieux relève d’un impératif familial impérieux, par exemple. Ecrivez, dans ce cas – le locataire et vous – des attestations sur l’honneur justifiant votre motif de déplacement. Mais c’est à vos risques et périls… Les policiers ou les gendarmes peuvent estimer qu’il ne s’agit pas d’un déplacement « impérieux »…

Début de bail

  • Le locataire ne peut pas entrer dans les lieux. Dans ce cas, il doit vous avertir rapidement de cet état de fait et se mettre d’accord avec vous sur un report de son arrivée dans le logement loué. Comme il ne prend pas possession de celui-ci, en raison de circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté (il doit respecter le confinement, son entreprise de déménagement a cessé le travail…), il ne devrait pas être redevable du loyer avant son entrée effective dans les lieux.
  • C’est vous, bailleur, qui ne pouvez pas assurer la mise en place du locataire. Le locataire souhaite entrer dans le logement, malgré le confinement. Encore faut-il que vous puissiez vous déplacer pour la remise des clés et l’état des lieux d’entrée. Or, ce cas de figure ne fait pas partie des sorties autorisées, pendant le confinement… Si vous avez fait appel à une agence pour la recherche d’un locataire et sa mise en place (avant de reprendre la main pour la gestion locative, de préférence avec un accompagnement de professionnels, comme via un abonnement au site Gererseul), il faut, là encore, vérifier que ce professionnel travaille et sera capable d’assurer cette mission. Car la majorité des agents immobiliers indiquent estimer ne pas avoir le droit de se déplacer au domicile des particuliers… Si c’est impossible, dans les deux cas de figure, l’entrée dans les lieux ne peut avoir lieu et, là encore, le locataire ne devrait pas pouvoir vous le reprocher. Même idée d’impossibilité de réaliser l’entrée dans les lieux… car le précédent locataire ne peut pas les quitter, en raison du confinement (voir plus bas) : ce n’est pas de votre faute.
  • Bien sûr, dans cette situation inédite, place à l’imagination, au bon sens et au plan B ! Si vous souhaitez laisser entrer dans les lieux votre futur locataire (en lui envoyant les clés) et procéder à l’état des lieux plus tard, libre à vous ! Vous pouvez aussi utiliser la vidéo pour faire un état des lieux contradictoire. Un état des lieux plus formel pourra être réalisé par la suite. En clair, il vous faut voir la balance « avantages / inconvénients » : vous pouvez préférer procéder ainsi pour percevoir des loyers immédiatement, d’autant plus que le confinement risque d’être prolongé… A vous de voir.

Fin de bail

  • Le locataire veut quitter le logement. Certes, mais, comme indiqué pour un début de bail, serez-vous en capacité de procéder à la reprise des clés et à l’état des lieux de sortie ? Vous pouvez demander à votre locataire d’attendre la fin du confinement (le loyer continuera ainsi à être perçu), mais cette demande n’a rien de « légale ». S’il veut partir, il risque de le faire sans respecter la procédure classique. Il peut vous proposer de rendre les clés à un voisin qu’il chargera de vous les restituer ensuite, ou de vous les envoyer par la Poste. Mais quid de l’état des lieux de sortie ? Les agents immobiliers et les huissiers de justice – à qui vous pourriez faire appel – sont, a priori, en arrêt de travail pour ce qui est des visites aux particuliers (le télétravail qu’ils pratiquent est incompatible avec cette mission)…
    Il vous faudra donc attendre la fin du confinement pour aller faire le constat de l’état des lieux dans le logement. Comme décrit précédemment, vous pouvez toutefois proposer au locataire de procéder à un premier état des lieux par vidéo et en lui indiquant qu’un état des lieux de sortie en bonne et due forme sera réalisé plus tard (à condition, bien sûr, que le logement soit resté vide entre temps). En attendant, conservez le dépôt de garantie. Le locataire ne peut pas vous accuser de ne pas vouloir le rendre ; vous avez respecté le confinement ! Et, dès la reprise d’une vie « normale », vous ferez les choses dans les règles et restituerez, en fonction de l’état du logement rendu, le dépôt de garantie.
    En tout état de cause, à partir du moment où il est clairement démontré que le locataire a bien quitté les lieux, vous ne pouvez pas lui imposer le paiement du loyer jusqu’à la restitution « officielle » des clés.
  • Le locataire ne veut/peut pas quitter le logement. Il argue qu’il ne peut pas sortir en raison du confinement et/ou que les déménageurs ne travaillent pas. Pas d’autre solution, dans ce cas, que de lui laisser le droit de continuer à habiter le logement. Mais le loyer et les charges doivent alors continuer à être payés ! En réalité, ils seront renommés « indemnité d’occupation », qui devra être payée par votre locataire alors assimilé à un occupant sans droit ni titre. Bien entendu, le congé reste valable et, dès la fin de la crise, votre ancien locataire devra partir. Vous réalisez alors, à ce moment-là, la sortie en bonne et due forme.

A noter : au-delà des possibilités des locataires et des bailleurs, le problème du déménagement se pose aussi. Si ces professionnels peuvent travailler en toute légalité, les syndicats de déménageurs ont demandé au gouvernement d’interdire leur activité, pour raisons de sécurité. En tout état de cause, des salariés invoquent leur droit de retrait (normalement illégal face au coronavirus) et cessent le travail dans ce secteur ; Donc, pas facile, sans doute, d’être certain de concrétiser son déménagement, même programmé…

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