IFI 2019 : comment déclarer son patrimoine immobilier au plus juste ?

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En plus de la déclaration de revenus classique, certains d’entre vous vont devoir remplir une déclaration liée à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a succédé à l’ISF. La fixation de la valeur de vos biens immobiliers, dans ce cadre, est importante et plusieurs choses sont à connaître pour déclarer au plus juste, mais en toute légalité, ses actifs pierre. Tour d’horizon en 5 points.

La valeur des biens imposables à l’IFI est déterminée par rapport à leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.

1) Les immeubles ou logements « en dur » détenus en pleine propriété

Pour les biens « physiques » détenus en pleine propriété par votre foyer fiscal, la valorisation est assez simple. Si vous ne connaissez pas leur valeur actuelle, n’hésitez pas à vous faire aider par des professionnels de l’expertise (ex : agents immobiliers, banquiers, notaires). Vous pouvez aussi consulter la base immobilière du Ministère des finances récemment ouverte à tous.

Bon à savoir pour les franciliens : le site des notaires d’Ile-de-France, Immo notaires argus, vous procure des prix de vente sur toute la région parisienne.

Une fois la valeur estimée, vous avez le droit d’appliquer une décote de 30 % sur la valeur de votre résidence principale (et uniquement sur celle-ci), même si celle-ci est détenue via une SCI exclusivement dédiée à l’habitation des associés. Dans le cas contraire, si la SCI comprend d’autres biens immobiliers, l’abattement de 30 % sur la résidence principale n’est pas légal, même si un associé habite l’un des logements concernés.

Concernant vos biens locatifs (loués librement, nus ou meublés), l’administration fiscale tolère une décote entre 10 % et 20 %, selon la durée du bail restant à courir. Cette décote est, le cas échéant, cumulable avec celle concernant les biens détenus en indivision (voir plus bas).

Pour vos locations relevant du secteur réglementé (placées sous les dispositifs fiscaux Pinel, Scellier, Robien, etc.), vous avez le droit d’appliquer une décote pouvant aller jusqu’à 40 %.

2) Les actifs détenus en indivision

Même si l’administration fiscale y est réticente, le site commentcamarche.com cite des jurisprudences intéressantes qui ont permis aux propriétaires immobiliers de bénéficier de décotes intéressantes :

  • 30 % dans le cadre d’une indivision entre une mère et son fils (Cour d’appel de Paris, 4-12-2003, 2002/07543) ;
  • 40 % pour une nue-propriété possédée en indivision par les enfants de l’usufruitier (Cour de cassation, 27-10-2009, 08-11.362).

N’hésitez pas à négocier directement avec les services fiscaux.

3) Les parts de SCPI ou d’OPCI détenues en direct

Attention : le mode de calcul a changé depuis l’ISF. La valorisation annuelle des actifs de la SCPI ou de l’OPCI ne suffit plus. En effet, le prix des parts ne doit dorénavant concerner que la quote-part des sous-jacents immobiliers.

Vous devez donc réclamer à la société de gestion de vous transmettre ces valeurs. Avantageux pour vous car si, par exemple, la SCPI n’est investie qu’à hauteur de 92 % en immobilier (le reste étant constitué d’actifs financiers), l’IFI ne sera calculé que sur cette partie.

Pour la pierre papier, une décote pouvant atteindre 30 % est tolérée par l’administration fiscale. 10 % à 15 % peuvent, en effet, être appliqués compte tenu du manque de liquidité (facilité à vendre) des parts.

Une autre décote pouvant aller jusqu’à 15 % est tolérée si les biens sont détenus en indivision : plus il y a d’indivisaires, plus la décote est importante.

4) Les actifs détenus en démembrement de propriété

Dans ce domaine aussi, les règles ont changé depuis l’ISF. Auparavant, seul l’usufruitier d’un bien (qui en a la jouissance, y compris pour le louer) était redevable de l’impôt sur la fortune. Le nu-propriétaire (qui détient les murs) échappait systématiquement à l’impôt pour ses biens démembrés.

Aujourd’hui, cette exclusion n’est plus systématique, comme expliqué dans notre actualité : « IFI : les règles fiscales du démembrement de propriété ont changé ! ».

L’usufruitier, le plus souvent redevable de l’IFI, ou les nus-propriétaires désormais concernés, ont le droit d’appliquer une décote de 30 % sur la valeur de leur bien démembré si celui-ci sert de résidence principale à son occupant.

Une décote pouvant atteindre 10 % à 40 % peut également être appliquée si le bien est loué .

Attention : aucune décote n’est, en revanche, autorisée pour les biens démembrés servant de résidence secondaire.

5) Les actifs détenus dans divers véhicules financiers et autres sociétés

Pas facile de déterminer la valeur de ces quotes-parts immobilières dans la valeur globale de la société ou du contrat.

Concernant les actifs immobiliers (souvent représentés par des parts de SCPI ou d’OPCI) détenus dans des OPCVM (sicav ou FCP) ou des contrats d’assurance-vie, il vous faut demander au gestionnaire du contrat leur valeur.

Pour les autres sociétés, l’aide d’experts immobiliers et fiscaux s’avère indispensable.

Important : si vous détenez moins de 10 % du capital ou des droits de vote dans des participations de sociétés opérationnelles, celles-ci sortent (sauf exception) de l’assiette taxable à l’IFI.

Bien entendu, ce sujet étant sensible, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels immobiliers et des fiscalistes pour réaliser une estimation la plus fine possible.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés payants).

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