Destiné à remplacer l’ISF, l’IFI a été créé par la loi de finances 2018. Si vous détenez un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euro, vous devrez le payer cette année. Comment fonctionne exactement ce nouvel impôt ? Explications.
Un bail classique de 3 ans renouvelable d’une location nue (occupée en tant que résidence principale) ne peut pas être dénoncé par un bailleur sans raison valable. L’une d’entre elle est la volonté de récupérer son logement pour l’occuper (soi-même, son conjoint, son ascendant ou son descendant, ou un membre de la SCI ou de l’indivision) ou le vendre.
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Comme son nom l’indique, ce nouvel impôt ne prend en compte que les biens immobiliers des contribuables.
Serez-vous redevable de l’impôt sur l’IFI ?
Vous serez concerné si vous déteniez, à la date du 1er janvier dernier, un patrimoine immobilier d’une valeur nette (les dettes sont exclues) supérieure à 1,3 million d’euros. Ce chiffre concerne le « foyer fiscal », pouvant être représenté par une personne seule ou un couple marié, pacsé ou concubin.
Attention : pour les couples mariés habitant en France, le patrimoine entrant dans l’assiette taxable de l’IFI est valorisé dans une « globalité familiale ». Cela signifie que tous les biens (situés en France ou à l’étranger) appartenant aux parents, mais aussi ceux appartenant aux enfants mineurs, sont concernés. A contrario, les biens des enfants majeurs ne font pas partie de l’assiette imposable, même si ces derniers sont rattachés au foyer fiscal.
Les personnes pacsées ou vivant en concubinage déclaré sont, elles aussi, soumises à une imposition commune.
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Quels biens seront concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
Tout votre patrimoine immobilier est concerné, y compris la « pierre papier », à l’exception des parts de foncières cotées (SIIC) qui ont finalement été exclues de la taxation. En revanche, les parts de SCI, SCPI ou OPCI sont taxables, même si elles sont détenues via un contrat d’assurance vie.
Dans les parts de sociétés immobilières, seule la valeur de l’actif représentative des immeubles imposables est soumise à l’IFI.
A noter que, comme avec l’ISF, les contribuables imposés à l’IFI bénéficient d’un abattement de 30 % sur la valeur de leur résidence principale et de 20 % sur la valeur de leurs biens loués.
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Quels biens ne rentrent pas dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
- Les titres de sociétés dont le foyer fiscal détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote. Ces sociétés doivent toutefois avoir une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
- Les forêts et les bois s’ils sont exploités ou peuvent le devenir (engagement de 30 ans minimum). Dans ce cas, ils peuvent être exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur.
- Les biens immobiliers en liaison avec une activité professionnelle. Attention : compte tenu de la prise en compte du « foyer fiscal », les biens ne doivent pas forcément être détenus par les parents : par exemple, l’activité peut être exercée par le père et le bien appartenir à sa fille.
Dans le cadre spécifique du démembrement de propriété, les biens sont (sauf dans le cas spécifique de l’usufruit légal du conjoint survivant) taxés auprès de l’usufruitier, pour leur valeur en pleine propriété.
Quelle facture représentera votre impôt sur l’IFI (fortune immobilière) ?
Le barème de l’IFI est le même que le barème de l’ISF. Il est composé de six tranches d’imposition auxquelles des taux allant de 0 à 1,5 % seront appliqués et ce, à partir de 800.000 € de valeur nette taxable.
De 800.000 € à 1.300.000 € : 0,5 %
De 1.300.000 € à 2.570.000 € : 0,7 %
De 2.570.000 € à 5.000.000 € : 1 %
De 5.000.000 € à 10.000.000 € : 1,25 %
Au-delà de 10.000.000 € : 1,5 %
Un mécanisme de décote est applicable aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros : 17.500 € – 1,25 % de la valeur nette imposable du patrimoine.
Les dettes réduiront moins fortement l’IFI…
L’IFI a fait évoluer certains repères (par rapport à l’ISF) auxquels il faudra porter une attention particulière.
Dans les prêts in fine, le passif ne sera ainsi plus déductible dans son intégralité pendant toute la durée du crédit. Par exemple, un crédit in fine de 100.000 € sur 10 ans ne sera déductible qu’à hauteur de 50.000 € après 5 ans.
Pour les patrimoines immobiliers excédant la valeur de 5 millions d’euros, la partie de la dette dépassant 60 % de la valeur de ce patrimoine ne sera déductible qu’à hauteur de 50 % du dépassement.
En tout état de cause, des stratégies spécifiques peuvent être adoptées pour minimiser au maximum l’IFI.
Nous reviendrons sur les modalités de déclaration et de paiement de l’IFI dès que les dates seront connues.
Ce nouvel IFI a fait couler beaucoup d’encre… les investisseurs immobiliers se sentant lésés. Certes. Logiquement, vous auriez préféré voir disparaître purement et simplement l’impôt sur la fortune. Pourtant, si l’on choisit de regarder le verre « à moitié plein », le fait est que nombre d’entre vous verront baisser leur impôt sur la fortune ; l’IFI étant inférieur à l’ISF qu’ils auraient dû payer si ce dernier existait encore.
Nicolas Schimel, aujourd’hui consultant financier, mais ayant assuré, auparavant, les postes de Président de l’Union Financière de France et de DG d’Aviva France a publié, il y a quelques mois dans Les Echos, une tribune où il affirmait que « l’IFI ne présente que des avantages pour les propriétaires »… Ou comment faire contre mauvaise fortune bon cœur !
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