Les tribunaux ont confirmé que les bailleurs de logements sous dispositifs fiscaux doivent s’assurer de l’affectation du logement, et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’empêche pas celle, parallèle, du copropriétaire. Retour sur ces nouveaux cas de jurisprudence.
Cas de jurisprudence 1 : Le bailleur doit s’assurer de l’affectation du logement jurisprudence
C’est le site Legifiscal.fr qui relate cette jurisprudence. L’affaire concerne un couple de propriétaires d’une maison bordelaise construite en 2012 qui a été donnée en location le 1er avril 2013, en optant pour le dispositif fiscal Scellier.
Un contrôle fiscal sur les années 2014 et 2015 aboutit à un redressement car, indique l’administration, « le bien loué n’est pas affecté à usage de résidence principale du locataire, alors que c’est obligatoire pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif. » Le couple doit payer des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des contributions sociales.
Le bailleur estime avoir rempli ses obligations puisque le locataire a bien été résident principal à la signature du bail…
Pas d’accord, celui-ci demande au Tribunal Administratif de Bordeaux d’annuler cette dette à régler, arguant qu’il a « bien rempli les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal en respectant ses obligations. Le locataire avait signé le bail en indiquant qu’il s’agirait de sa résidence principale. Cela a été le cas en 2013, mais plus à partir de 2014. Le bailleur n’avait aucune possibilité de vérifier que le locataire respectait bien cette destination initiale. » Le Tribunal rejette cette demande, l’obligeant à payer la dette fiscale.
Le couple fait appel de ce jugement.
… mais les juges rappellent que la résidence principale doit être vérifiée pendant toute la durée de location obligatoire
Mais, à nouveau, la Cour donne raison, dans son jugement du 13 janvier 2022 n° 20BX01465, à l’administration fiscale, notant que « la condition de location du logement à usage d’habitation principale doit être respectée au moment de la signature du bail, mais aussi pendant toute la période de l’engagement de location. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise de la réduction d’impôt. » Le couple aurait donc dû vérifier, au cours des 9 années de location, qu’il s’agissait bien d’un logement occupé à titre de résidence principale.
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Cette jurisprudence vaut, évidemment, pour tous les investissements réalisés sous dispositifs fiscaux, comme, actuellement, le Pinel, le Denormandie ou Loc’Avantage qui a récemment remplacé le dispositif Cosse Louer Abordable.
Cas de jurisprudence 2 : Le syndicat et le copropriétaire peuvent être responsables conjointement
Cette fois, ce sont les Editions Francis Lefèbvre qui rendent compte de cette décision de justice (Cass. 3e civ. 26-1-2022 n° 20-23.614). Celle-ci rappelle qu’un copropriétaire peut tout à fait agir contre un autre copropriétaire en raison des dommages qu’il subit, bien que ceux-ci trouvent leur cause dans une partie commune, jouissance privative du copropriétaire accusé.
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L’affaire est celle d’un copropriétaire victime d’un dégât des eaux, d’infiltrations provenant de la terrasse de son voisin, partie commune à jouissance exclusive. Le premier assigne le second en réparation de son préjudice.
La cour d’appel rejette cette demande de réparation du préjudice, arguant qu’elle aurait dû être adressée au syndicat des copropriétaires. La Cour estime qu’un copropriétaire ne peut pas répondre de nuisances provenant de parties communes, même s’il en a l’usage exclusif.
L’arrêt est cassé : la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire, indique la Cour de Cassation.
Les Editions Francis Lefèbvre notent que les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ont fait l’objet d’une importante jurisprudence, tant la question de l’action concurrente du syndicat et des copropriétaires, au sein d’une copropriété, est délicate.
Ainsi, l’article 15 alinéa 2 autorise tout copropriétaire à exercer seul les actions concernant son logement, à condition d’en informer le syndic. Lorsque la nuisance qu’il déplore trouve son origine dans les parties communes de la copropriété, il est en droit d’agir contre le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 14. Mais il peut également agir contre un tiers à la copropriété (assureur, par exemple) ou contre un autre copropriétaire, lorsqu’il subit un préjudice personnel dans la jouissance de ses parties privatives ou des parties communes.
En tant que copropriétaire, vous avez donc la possibilité d’agir directement à l’encontre d’un autre copropriétaire pour des dommages trouvant leur origine dans les parties communes. Votre action ne saurait être déclarée irrecevable, faute pour vous d’agir contre le syndicat, comme l’a fait la Cour d’appel dans cette affaire.
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