C’est toujours difficile de perdre des avantages, notamment fiscaux ! Les investisseurs ayant placé leur logement locatif sous le dispositif Pinel se demandent ainsi souvent, à la sortie d’une telle opération, s’il existe des solutions pour continuer à bénéficier d’une fiscalité attractive.
La réponse est oui ! Il vous suffit de vous placer sous le statut de Loueur en Meublé, Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP). Explications.
Après le Pinel, une plus-value ou des revenus fonciers fiscalisés…
Au moment de l’extinction de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, au bout de 6, 9 ou 12 ans de location (selon vos choix), se pose la question de l’arbitrage à faire : devez-vous vendre votre logement Pinel ou continuer à le louer ? Dans les deux cas, quel sera l’impact fiscal ?
Si vous vendez, quel sera le montant de l’impôt sur l’éventuelle plus-value ? Et si vous optez pour la location, de combien votre impôt progressera-t-il, compte tenu de l’imposition des revenus fonciers ? Un calcul est à faire… sans parler de la question tout aussi importante : vendre, pourquoi pas, mais où placer les liquidités dégagées, ensuite ?
L’immobilier, s’il comporte des inconvénients (règles contraignantes, rendements locatifs pas toujours au top…), comporte aussi l’avantage d’être un actif tangible, éventuellement utilisable et gardant toujours, sauf rare exception, une valeur. Si votre choix est de conserver le bien pour continuer à le louer, vous devez alors réfléchir à son prochain statut, notamment pour ne pas accroître vos impôts.
Le statut « meublé » permet aux logements de bénéficier d’un statut avantageux : règles plus souples, fiscalité intéressante. Alors, lancez-vous !
Phase 1 : attendre le départ du locataire
Dans tous les cas, si vous choisissez de conserver le logement, il vous faudra attendre le départ du locataire en place pour pouvoir faire évoluer le statut de votre logement locatif de location nue (c’est-à-dire vide de meubles, comme c’était le cas sous dispositif Pinel) en location meublée.
Attention ! Ce désir de changement n’est pas une raison suffisante pour dénoncer le bail du locataire en place. De fait, seules 4 raisons vous permettent de rompre le bail : vous souhaitez habiter vous-même le logement ; vous voulez le louer à des proches ; vous souhaitez vendre votre logement, ou vous souhaitez résilier le bail pour « un motif légitime et sérieux ». Voyez nos explications détaillées dans notre fiche Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter.
Ainsi, si le locataire souhaite continuer sa location, armez-vous de patience…
Phase 2 : passer sous statut meublé
Si le locataire souhaite partir ou si vous reprenez le logement en vue de le louer à un membre de votre famille, n’hésitez pas à passer sous statut meublé, si le logement s’y prête. Logiquement, de grands logements familiaux sont moins recherchés « meublés » que de petites surfaces, dans les centres-villes ou près des écoles et facultés…
La location meublée présente d’indéniables atouts, comme un prix de location plus élevée et une fiscalité allégée. Reportez-vous à nos fiches Statut LMNP : tout savoir sur le Loueur en meublé non professionnel, Loueur en meublé professionnel : tout savoir sur le LMP
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