Depuis 2023, tous les propriétaires sont soumis à une nouvelle obligation fiscale : renseigner la situation d’occupation de leurs biens immobiliers dans l’espace en ligne « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) sur impots.gouv.fr. Cette réforme, qui a remplacé la taxe d’habitation sur les résidences principales, vise à permettre à l’administration de distinguer les logements exonérés (résidences principales) de ceux encore imposables (résidences secondaires, biens vacants).
En 2025, l’obligation est pleinement généralisée : qu’il s’agisse d’une personne physique, d’une SCI, d’un usufruitier ou d’une indivision, chacun doit déclarer la situation de ses locaux. L’administration fiscale a rappelé sur Service-Public.fr que la déclaration doit être mise à jour avant le 1er juillet 2025 en cas de changement intervenu entre le 2 janvier 2024 et le 1er janvier 2025.
Ne pas respecter ces obligations expose à une amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du Code général des impôts). Mais au-delà de la sanction, de nombreux propriétaires se heurtent à des erreurs fréquentes qui compliquent leur gestion fiscale. Voici le guide complet des 15 pièges à éviter, accompagné de solutions pratiques et de check-lists officielles.
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Rappel express 2025 : Qui doit déclarer ? Quand ? Où ?
Qui ?
Tous les titulaires d’un droit réel : propriétaires en pleine propriété, nus-propriétaires et usufruitiers, indivisaires, mais aussi les SCI et autres personnes morales.
Quand ?
La date butoir est fixée au 1er juillet 2025 pour signaler tout changement intervenu en 2024. En dehors de cette échéance, la mise à jour peut être faite à tout moment dans l’année si la situation évolue (nouvelle location, départ de locataire, vacance du logement).
Où et comment ?
La déclaration s’effectue dans l’espace en ligne impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Pour les personnes empêchées d’utiliser internet, un formulaire papier (n° 1208-OD-SD) peut être demandé.
Sanction légale
En cas d’absence de déclaration, d’omission ou d’inexactitude, l’amende est de 150 € par local. L’administration incite néanmoins à régulariser rapidement, en rappelant le droit à l’erreur.
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Les 15 pièges les plus fréquents… et comment les éviter
1) Penser qu’on n’a « rien à déclarer » parce qu’on a déjà renseigné 2023/2024
Un changement d’occupant, une bascule entre résidence principale et secondaire ou une vacance temporaire doivent être mis à jour en 2025. Ignorer ces évolutions expose à une taxation erronée.
2) Se tromper de catégorie d’occupation
Les choix proposés dans GMBI (propriétaire occupant, locataire, occupation gratuite, location saisonnière, vacant) ont un impact direct sur la fiscalité. Un logement déclaré « vacant » alors qu’il est résidence secondaire peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) à tort.
3) Oublier d’indiquer l’identité des occupants et la période d’occupation
Depuis 2025, seules certaines situations exigent d’indiquer les occupants : occupation gratuite, location à usage d’habitation ou professionnel. Ne pas le faire bloque la validation de la déclaration.
4) Mal gérer les dates
Oublier de clôturer l’ancienne occupation avant de créer la nouvelle génère des incohérences. Il faut toujours renseigner une date de fin avant d’ajouter une nouvelle ligne.
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5) Négliger les annexes (caves, parkings)
Les annexes doivent être correctement rattachées au logement concerné. Sinon, des erreurs d’imposition peuvent apparaître.
6) Confondre résidence secondaire et logement vacant
La résidence secondaire reste occupée de façon ponctuelle, tandis qu’un logement vacant est vide et peut être soumis à la TLV. En cas de vacance involontaire (travaux, sinistre), des justificatifs sont nécessaires.
7) Déclarer le mauvais occupant en cas de sous-location
En cas de sous-location, c’est l’occupant réel qui doit être déclaré, et non le locataire principal.
8) Ignorer les champs spécifiques pour le meublé ou le LMNP
Depuis 2025, GMBI demande des informations complémentaires (loyers, SIREN du gestionnaire). Elles ne sont pas bloquantes mais facilitent la mise à jour des bases fiscales.
9) Les SCI et entreprises se connectent au mauvais espace
Les personnes morales doivent utiliser l’espace professionnel et non l’espace particulier.
10) Corriger à tort la fiche descriptive du local dans GMBI
Les données structurelles (adresse, surface) ne peuvent être corrigées que par le service des impôts fonciers, via la messagerie sécurisée.
11) Saisir des occupants alors qu’ils ne sont pas attendus
Un logement déclaré comme résidence principale, secondaire ou vacant ne doit pas comporter d’occupants. Depuis 2025, le système bloque les déclarations incohérentes.
12) Oublier de déclarer un changement parce qu’il est intervenu après le 1er janvier
La campagne 2025 prend en compte les changements du 2 janvier 2024 au 1er janvier 2025. Exemple : si un locataire est parti en septembre 2024 et remplacé en octobre, cette modification doit être intégrée avant le 1er juillet 2025.
13) Mal gérer les annexes indépendantes
Une cave ou une place de parking louée séparément doit être correctement rattachée au bon lot.
14) Ne pas utiliser la délégation en cas de gestionnaire
Depuis avril 2025, une délégation par fichier est possible. Un gestionnaire peut se voir attribuer la gestion de plusieurs locaux, ce qui évite les oublis dans les grands portefeuilles.
15) Minimiser la sanction et ignorer le droit à l’erreur
L’amende existe réellement. Mais en cas d’omission, la régularisation rapide peut éviter l’application de la sanction.
Pas-à-pas pour bien déclarer
Le processus correct se déroule ainsi :
Commencez par lister tous vos biens et leurs annexes à l’aide de vos relevés fiscaux. Vérifiez que chaque local est bien présent dans l’outil.
Identifiez la bonne catégorie d’occupation. Rappelez-vous que cette information influence la fiscalité (taxe sur les résidences secondaires, taxe sur les logements vacants).
Indiquez les occupants uniquement lorsque c’est requis, et saisissez les dates d’effet de manière cohérente.
Renseignez les informations complémentaires si disponibles, notamment pour les locations meublées.
Vérifiez qu’aucune période ne se chevauche et corrigez les erreurs avant validation.
Enfin, validez et conservez une preuve de la déclaration (capture d’écran ou accusé de réception).
Cas particuliers à bien traiter
- Sous-location : l’occupant final doit être déclaré.
- Colocation : seules une ou deux personnes peuvent être saisies dans GMBI, le reste se fait via l’interface.
- Occupation gratuite : il faut identifier correctement le bénéficiaire, souvent un enfant ou un parent.
- Location saisonnière : aucun occupant n’est à saisir en 2025, mais les champs « meublé » et « gestionnaire » doivent être renseignés.
- LMNP/LMP : obligation d’immatriculation au RCS avec un numéro SIRET, distinct de la déclaration GMBI.
- SCI et entreprises : déclaration uniquement via l’espace professionnel.
Sanctions, délais et droit à l’erreur
Le défaut de déclaration est sanctionné par une amende de 150 € par local. Le délai limite est fixé au 1er juillet 2025 pour la campagne en cours. Toutefois, il est possible de corriger à tout moment via l’interface.
En cas d’erreur, la marche à suivre consiste à clôturer l’ancienne occupation et recréer une nouvelle ligne correcte. Pour les usagers sans internet, la voie papier reste ouverte via le formulaire 1208-OD-SD.
FAQ
Dois-je redéclarer chaque année ?
Non, seulement en cas de changement ou si vous n’avez pas encore déclaré.
Comment signaler une vacance involontaire ?
En choisissant la catégorie « vacant » et en conservant les justificatifs (travaux, sinistre).
Que faire si un logement n’apparaît pas dans GMBI ?
Ne pas l’ajouter soi-même : contacter le service des impôts fonciers.
Dois-je saisir mes voyageurs si je loue en saisonnier ?
Non, les occupants ne sont pas requis en 2025 pour cette catégorie.
Qui déclare en cas d’usufruit ou d’indivision ?
Le titulaire du droit réel, mais un coïndivisaire peut réaliser la déclaration pour le groupe.
Checklist express 2025
| Étape | Bon réflexe |
|---|---|
| Lister ses biens et annexes | Vérifier les rattachements (cave, parking) |
| Choisir la bonne catégorie | Attention aux différences résidence secondaire / vacant |
| Indiquer les occupants | Seulement si requis (gratuit, location habitation/professionnelle) |
| Contrôler les dates | Pas de chevauchement, toujours une date de fin |
| Conserver une preuve | Capture ou PDF de l’accusé |
Sources
- Service-Public.fr – Déclaration des biens immobiliers 2025
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A16626 - DGFiP – FAQ Gérer mes biens immobiliers (GMBI)
https://www.impots.gouv.fr - Code général des impôts – Article 1770 terdecies
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037498107