Le garage n’est pas une surface habitable au sens de la loi Boutin et du Code de la construction et de l’habitation : il sert au stationnement et ne répond pas, en l’état, aux critères de confort exigés pour une pièce de vie. Confondre surface habitable, Carrez, surface de plancher ou surface taxable fausse une annonce, un bail… et parfois la fiscalité. Voici les règles à connaître, les cas où un garage peut devenir habitable (après travaux et autorisations), et l’impact concret sur le prix au m², les diagnostics et les déclarations.
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite déduite des éléments qui ne participent pas à la vie quotidienne : murs et cloisons, cages d’escaliers, gaines, embrasures, ainsi que toutes les parties dont la hauteur sous plafond est < 1,80 m.
Sont exclus du calcul les garages, caves, remises et sous-sols, combles non aménagés, terrasses, balcons, loggias ouvertes et vérandas non conformes. À l’inverse, entrent dans la surface habitable les pièces de vie (séjour, chambres, cuisine), sanitaires, circulations intérieures et celliers intégrés dès lors qu’ils respectent les critères d’habitabilité.
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Permis de louer : démarches, zones, formulaires, sanctions En pratique, on additionne la surface intérieure des pièces éligibles après déductions pour obtenir la surface habitable totale du logement. Exemple : un salon de 22 m², une cuisine de 9 m² et deux chambres de 11 m² donnent 53 m² habitables — le garage attenant et la cave restent hors calcul.
Non : un garage n’entre jamais dans la surface habitable tant qu’il reste affecté au stationnement. Même s’il est attenant ou communique avec la maison, il ne répond pas aux exigences d’une pièce de vie (isolation, chauffage, ouverture extérieure, hauteur sous plafond, ventilation).
Il peut toutefois compter dans d’autres métriques sans être « habitable » :
Exemples : Maison 90 m² habitables + garage 18 m² → habitable : 90 m². Pour qu’un garage devienne une surface habitable, il faut réunir à la fois les critères techniques d’habitabilité et régulariser la situation administrative. Si l’un des deux volets manque, la surface ne peut pas être comptée comme habitable.
En copropriété, l’accord de l’AG est requis pour toute modification d’aspect extérieur ou des parties communes (façade, réseaux, percements).
Astuce : un pré-diagnostic thermique et une étude d’humidité sont recommandés avant de déposer le dossier.
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Charges locatives abusives : comment les repérer, les vérifier et les contester Ne comptabilise que les pièces de vie répondant aux critères d’habitabilité. Le garage est exclu tant qu’il reste un stationnement.
Mesure la surface privative des lots en copropriété > 8 m² avec HSP ≥ 1,80 m. Garages, caves et parkings sont exclus.
Somme des surfaces closes et couvertes au nu intérieur des façades. Les surfaces affectées au stationnement sont exclues. Si le garage est transformé, il entre dans la surface de plancher.
Deux volets : À retenir : tant que le garage reste un stationnement, il n’entre ni en surface habitable, ni en Carrez, ni en surface de plancher. Après transformation autorisée et conforme, il devient habitable, Carrez (en copropriété), surface de plancher et surface taxable.
Surface habitable : définition légale (loi Boutin)
Le garage compte-t-il dans la surface habitable ?
Appartement 52 m² habitables + box → habitable : 52 m².
Garage transformé en chambre sans autorisation → toujours non habitable juridiquement.
Transformer un garage en surface habitable : conditions et démarches
1) Conditions techniques
2) Autorisations & urbanisme
3) Copropriété
4) Après travaux : mises à jour & impacts
Surfaces à ne pas confondre : habitable, Carrez, plancher, taxable
Surface habitable (loi Boutin)
Loi Carrez
Surface de plancher (urbanisme)
Surface taxable (taxe d’aménagement)
— m² taxables des surfaces ≥ 1,80 m (garage transformé = m² taxables)
— places de stationnement taxées à l’unité (garage non transformé = place).