Le coût de la vie augmentant, il est normal que vos revenus locatifs soient régulièrement revalorisés par le biais de l’indexation du loyer. Quand et comment pouvez-vous accroître le montant de vos loyers ? Description des possibilités légales.
Définition et importance des termes du bail
1er point important : le bail nu ou le bail meublé que vous signez avec votre locataire doit comporter une indication claire sur le montant du loyer et des charges, et leur indexation possible. Si vous n’évoquez pas, dans le bail, la possibilité de réviser le loyer avec les conditions attachées à cette révision, vous ne pourrez plus le faire.
Attention donc à penser à inscrire noir sur blanc cette information cruciale ! Lorsqu’une clause de révision du loyer figure bien dans le bail, vous êtes en droit de la revaloriser chaque année. En dehors de cette indexation annuelle, le loyer peut aussi être augmenté, à un moment donné, pour deux raisons : celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport au marché, ou alors, vous avez effectué des travaux d’amélioration qui accroissent sa valeur locative.
L’indexation de loyer correspond à l’augmentation du loyer chaque année à une date précise, en général à la date d’anniversaire du contrat de bail, et varie selon les cas.
Augmentation du loyer en cours de bail : les 3 cas possibles
La révision annuelle du loyer à l’aide de l’IRL
La révision annuelle, si elle figure au bail, peut se faire en fonction de l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL). Sur gérerseul, la révision est inscrite sur le bail, il n’y aura pas d’oubli.
Si vous souhaitez effectuer le calcul vous-même, (attention à ne pas vous tromper), le calcul de l’augmentation de loyer est celui-ci : vous devez multiplier le montant du loyer par le dernier indice IRL et diviser ensuite ce résultat par l’indice IRL qui présidait à la signature du bail. Prenons l’exemple d’un bail signé au cours du 4ème trimestre 2019, avec un loyer (L) de 1.000 €. L’indice IRL, au moment de la signature du bail atteignait 130,26 (P). AU 4ème trimestre 2020, il atteint 130,52 (N).
Pour déterminer votre nouveau loyer vous devez effectuer le calcul suivant : (L x N) / P = nouveau loyer. Dans notre exemple, le nouveau loyer atteint donc 1.002 €.
Avec Gererseul, vous n’oublierez pas cette démarche : l’outil vous propose même de calculer pour vous, automatiquement le montant du nouveau loyer. En effet, un mois avant la date anniversaire du bail, vous recevez une alerte qui vous prévient qu’un courrier de révision est prêt dans votre espace abonné. Vous disposez ensuite d’un délai d’un an à compter de la date possible de révision, pour en faire la demande auprès de votre locataire. Attention, la révision n’est pas rétroactive.
L’indexation de loyer sous-évalué
C’est votre droit. Si le loyer de votre location est manifestement en dessous des prix du marché, vous pouvez le réévaluer. Cette opération ne peut toutefois avoir lieu qu’à la date de renouvellement du bail et doit être justifiée.
L’indexation du loyer après travaux
Autre possibilité d’augmenter le loyer en cours de bail : effectuer des travaux dans le logement, apportant une réelle amélioration du confort des lieux. Dans ce cas, vous êtes autorisé à accroître le loyer.
Important : le coût des travaux doit être équivalent à une année de loyer au minimum. L’augmentation de loyer peut alors avoir lieu, mais de façon douce, lissée dans le temps. La règle est celle-ci :
- Si l’augmentation du loyer est < à 10 %, elle peut être étalée sur 3 ans ;
- Si l’augmentation du loyer est > à 10 %, elle peut être étalée sur 6 ans.
Quand prévenir le locataire de l’augmentation de loyer ? Vous avez un an pour le faire et augmenter le loyer dans les conditions légales ; Ensuite, ce n’est plus possible. La révision rétroactive du loyer est interdite.
Pour les détails sur ces 3 possibilités de réviser le loyer à la hausse, n’hésitez pas à vous reporter à notre fiche pratique Révision de loyer en cours de bail : les 3 cas possibles.
La revalorisation des loyers « contraints » par des dispositifs fiscaux
Si votre logement locatif a été placé sous un dispositif fiscal comme le Pinel, le Denormandie ou le Cosse (3 dispositifs accessibles actuellement), vous pouvez revaloriser le loyer chaque année, en fonction de l’IRL.
Mais qu’en est-il lorsque vous sortez du dispositif fiscal, après respect des règles sur lesquelles vous vous étiez engagés ? Etes-vous alors libre d’augmenter le loyer à votre convenance ? La réponse dépend des cas de figure possibles :
- le locataire reste en place ;
- vous signez un nouveau bail ;
- votre logement locatif est situé dans une zone tendue où les loyers sont encadrés (dispositif national), et/ou de plafonnement des loyers, instauré dans certaines agglomérations (dispositif local). Attention, ne confondez pas ces deux dispositifs qui, s’ils peuvent s’appliquer aux mêmes endroits, parfois, sont différents.
A noter ! Gererseul met à votre disposition un dossier complet sur la thématique des loyers. Ainsi, n’hésitez pas à vous reporter à nos fiches pratiques et actualités.