Mon locataire décède en cours de location : que faire ?

On envisage rarement ce type de situation, mais pourtant cela peut arriver sans que l’on sache quoi faire. De plus, les démarches ne sont pas les mêmes selon que votre logement est loué meublé ou vide. Le décès de mon locataire met-il fin au contrat de location ? Que faire des meubles laissés dans le logement ? Toutes les réponses à ces questions se trouvent dans notre dossier.

Cas n°1 : il s’agit d’un contrat de location non meublée

Dans le cadre d’un contrat de location non meublée c’est l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui indique la marche à suivre en cas de décès de votre locataire, à savoir : « à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article [conjoint, partenaire, descendant et ascendant], le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. ».

Situation n°1 : le locataire décédé vivait seul

  • Conséquence n°1 : le bail est alors résilié de plein droit

La résiliation du bail se fait de plein droit si votre locataire décédé vivait seul dans le logement loué.

La famille du locataire (ou le notaire mandaté pour la succession) doit toutefois vous avertir officiellement en vous adressant un acte de décès. C’est cette date du décès qui fait foi juridiquement pour la fin du bail.

Le contrat de location prenant fin avec le décès, la famille n’a pas besoin de vous donner congé.

  • Conséquence n°2 : les héritiers doivent enlever eux-mêmes les meubles

Il vous reste cependant, pour pouvoir remettre en location le logement, à faire enlever les meubles.

Attention : vous n’avez pas le droit d’enlever les meubles du défunt vous-même ou de les faire enlever. Cette tâche revient à la famille du défunt.

La loi n’a néanmoins pas fixé de délai pour l’enlèvement du mobilier au sein du logement. Mais généralement, les proches mettent un à deux mois pour libérer les lieux et rendre les clefs au bailleur. Ce délai, pendant lequel les meubles du défunt sont en attente d’enlèvement, engendre pour vous un droit à indemnisation de la part des héritiers.

A noter : avant de libérer les lieux, les héritiers doivent également résilier les différents contrats d’abonnement (téléphone, gaz, électricité, eau…).

  • Conséquence n°3 : les héritiers doivent également régler les éventuelles dettes du locataire décédé

Ce sont les héritiers qui auront la tâche de signer l’état des lieux de sortie et de vous rendre les clés.

En attendant ce moment, et même si le contrat est résilié, les héritiers doivent vous verser une indemnité d’occupation, correspondant au prix du loyer et des charges.

Ils doivent aussi régler tous les loyers ou charges impayés du locataire décédé, ainsi que le montant d’éventuelles réparations liées aux dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Le cas échéant, le dépôt de garantie du locataire peut donc servir à rembourser cette dette.

Si la dette est plus importante, il vous faudra vous retourner contre les héritiers pour récupérer votre dû.

Important : si les héritiers refusent l’héritage, ils ne sont plus obligés de payer les dettes du défunt.

  • Que devez-vous faire si personne ne vient récupérer les meubles du défunt ?

Il peut arriver que le mobilier ne soit récupéré par personne, le locataire n’ayant par exemple plus de famille. Dans ce cas, que pouvez-vous faire ?
En aucun cas, vous n’avez le droit de les faire enlever sans autorisation pour récupérer votre logement.

Deux solutions s’offrent à vous :

  • soit vous faîtes nommer un administrateur provisoire dans le cadre d’une succession non réclamée ;
  • Soit vous saisissez le Tribunal d’instance (solution plus simple et plus rapide) dont dépend le logement loué pour obtenir des mesures provisoires : si, un mois après le décès de votre locataire, aucun héritier ne s’est présenté, le tribunal pourra alors vous autoriser à faire enlever les meubles pour les stocker dans un dépôt. Vous pourrez ainsi remettre en location votre logement.

Si, deux mois plus tard (soit trois mois après le décès) les héritiers ne se sont toujours pas présentés, vous pouvez contacter les services de l’État chargés de ces problématiques (les Domaines / obtenez les coordonnées auprès de la préfecture) qui vont se charger de vendre les meubles pour le compte de l’Etat. Après la vente, vous serez remboursé par les Domaines des frais que vous avez dû engager pour stocker ces meubles : déménagement, location d’une pièce de stockage…

Situation n°2 : le locataire décédé ne vivait pas seul

Si votre locataire défunt vivait avec une autre personne dans le logement, celle-ci peut dans certains cas continuer à y vivre, même si elle n’avait pas signé le bail. Les droits des personnes qui vivaient avec le locataire défunt sont néanmoins différents selon le lien qui les unissait.

  • Les droits de la personne mariée survivante

Dans le cadre d’un couple marié, l’époux survivant est protégé et dispose du droit de rester dans le logement familial.

L’époux ou l’épouse du locataire défunt doit vous informer du décès de votre locataire. Le fait que vous n’ayez peut-être pas été mis au courant du mariage n’y change rien : il est automatiquement cotitulaire du bail et peut continuer d’habiter votre logement. Le bail se poursuit, au profit du partenaire survivant.

Important : cette cotitularité du bail n’est valable que pour la résidence principale des époux.

  • Les droits des ayants droits

L’article 14 de la loi de 1989 autorise le transfert du bail pour certaines personnes qui vivaient avec le défunt au moment du décès :

  • Ses enfants, petits-enfants, parents ou grands-parents qui habitaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
  • le concubin connu ou les personnes à charge, qui habitaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
  • le partenaire lié à votre locataire par un Pacte civil de solidarité (PACS) ;

Pour obtenir le transfert du bail, ces ayants droits doivent simplement vous adresser un courrier (en recommandé ou pas) dans lequel ils vous informent du décès du locataire et vous demandent de transférer le bail à leur profit. Néanmoins, aucun délai ne leur est imposé pour le faire.

De plus vous n’êtes pas obligé de leur faire signer un nouveau bail car le contrat de location actuel se poursuit dans les mêmes conditions.

Toutefois, les ayants droits peuvent souhaiter signer un nouveau bail pour que ce dernier contienne leur nom. Dans ce cas, vous pouvez accéder à leur demande en signant un bail aux mêmes conditions ou en faisant un avenant au bail actuel.

Si les conditions sont remplies, vous n’avez pas le droit de vous opposer au transfert du bail.

Notez que le transfert du bail n’entraîne pas le transfert des dettes de loyer et de charges du locataire défunt au nouveau locataire. Impossible, donc, pour vous, le cas échéant, de récupérer auprès du nouveau locataire les impayés du locataire décédé.

En revanche, si celui-ci est l’héritier du locataire défunt, les choses sont différentes. En acceptant l’héritage, il accepte aussi de régler les dettes, en proportion de sa quote-part dans la succession.

Attention : si plusieurs personnes revendiquent le transfert du bail, c’est au juge d’instance qu’il reviendra de trancher et de choisir le locataire bénéficiant du transfert. Le conjoint survivant, s’il en existe un, sera toutefois prioritaire.

Cas n°2 : il s’agit d’un contrat de location meublée

Dans le cas d’une location meublée les règles sont différentes.

Situation n°1 : le bail est transféré aux héritiers du locataire décédé

Ce type de location n’est pas soumis à la loi de 1989. C’est donc le Code Civil qui s’applique. Ainsi, dans le cadre du décès du locataire, l’article 1742 du code civil indique que le bail ne s’éteint pas avec la mort du locataire et doit être transmis aux héritiers, automatiquement.

Cela signifie que ceux-ci n’ont aucune démarche particulière à effectuer s’ils souhaitent continuer à habiter le logement. Ils doivent tout de même vous avertir du décès de votre locataire.

Situation n°2 : les héritiers doivent résilier le bail dans les formes s’ils ne souhaitent pas rester

Si les héritiers du locataire décédé ne souhaitent pas vivre dans le logement, ils doivent suivre les démarches nécessaires pour résilier le bail.

Cette rupture du bail doit s’effectuer en bonne et due forme, comme si elle émanait du locataire. Nous vous avons d’ailleurs rédigé un dossier spécifique sur le sujet : « Résiliation du bail par le locataire : démarches, préavis, obligations ».

Les héritiers doivent donc vous adresser leur congé par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter le délai de préavis qui est d’un mois dans le cadre d’un contrat de location meublée.

Ce délai de préavis d’un mois doit être mis à profit pour enlever les affaires du défunt.

Il ne leur reste plus, ensuite, qu’à vous rendre les clefs, à faire l’état des lieux de sortie avec vous et à vous régler les sommes restant dues, le cas échéant. Si nécessaire, vous pouvez conserver tout ou partie du dépôt de garantie.

Si le bail a été signé pour des charges comptées au forfait, les héritiers ne vous doivent plus rien, après la remise des clés. En revanche, si les charges sont calculées au réel et que le locataire versait une provision, il vous faudra réaliser la régularisation des charges au moment des comptes annuels de la copropriété. Cela permettra de déterminer si vous devez rembourser aux héritiers le trop perçu ou s’ils doivent au contraire vous verser un complément de charges.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gérerseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Synthèse fiscale” (service réservé à nos abonnés).

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