Passer de la location vide à la location meublée : comment faire ?

La fiscalité attractive, la réglementation moins contraignante et les bons rendements qu’offre la location meublée, par rapport à la location vide, sont légion et poussent un certain nombre de bailleurs à vouloir changer de statut. Mais est-ce une bonne idée ? Et comment fait-on pour faire passer son logement locatif du statut de location vide à celui de location meublée ? Découvrez les réponses à ces questions dans notre dossier.

Vous louez un logement vide, mais vous souhaitez passer à la location meublée ? Sachez que vous êtes tout-à-fait en droit de faire passer votre logement locatif d’un statut à l’autre.  

Néanmoins tous les logements ne sont pas forcément adaptés à une location meublée.

La question à se poser : mon logement est-il fait pour le statut « meublé » ?

Il faut regarder le marché locatif. Par exemple, les appartements de grande surface sont peu recherchés par les candidats au meublé.

Si, pour un petit logement, la demande provient exclusivement des étudiants, est-ce que je ne prends pas le risque de voir les mois de juillet, août et septembre vides (avec la chute de rendement allant avec) ?

Les meubles et équipements obligatoires qu’il va falloir installer dans le logement ne coûteront-ils pas trop cher ?

Des questions visant à optimiser la location meublée doivent également être posées. Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel (agent immobilier, architecte…). Selon la configuration du logement, des améliorations peuvent être apportées pour correspondre à la demande locative. Le logement peut être mis en valeur.

De plus, la rotation des locataires est beaucoup plus grande dans les meublés que dans les logements nus, ce qui implique des frais plus réguliers de rénovation.

Ne vous laissez pas guider par les seuls calculs financiers et fiscaux. La condition d’un bon rendement, c’est d’abord et avant tout un bon contrat de location et un marché locatif dynamique permettant d’éviter la vacance entre deux baux.

Pour vous aider à prendre une décision, nous vous conseillons de consulter notre dossier spécifique : « Location meublée ou vide : comparaison des deux statuts », dans lequel nous listons les différences entre les deux statuts.

Passer de la location vide à la location meublée : quelles démarches entreprendre ?

Respecter la liste d’équipements et de meubles à incorporer dans le logement

Bien sûr, le passage de la location nue à la location meublée nécessite de respecter certaines obligations dont celle liée à l’intégration d’équipements et de meubles au sein du logement.

La loi précise que le logement doit être suffisamment meublé pour que le locataire n’ait à apporter que ses effets personnels. La liste complète d’équipements et de meubles à fournir est présente dans notre dossier consacré aux spécificités de la location meublée.

Il n’y a pas de démarches administratives spéciales à suivre

Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005 (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation), aucune formalité administrative particulière n’est nécessaire pour transformer une location vide en location meublée.

A condition, bien sûr, que le logement soit vide (entre deux baux) de tout locataire au moment où le changement s’effectue. Il vous est, en effet, impossible, de changer de statut en cours de bail, pas plus que vous n’avez le droit de résilier le bail avec votre locataire parce que vous souhaitez changer le statut du logement.

Pour résilier le bail, il vous faut des arguments autrement plus sérieux et que nous détaillons dans notre dossier : « Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter ».

Pour changer de statut, il vous faut donc attendre que votre logement soit libre de tout locataire.  

Vous pouvez aussi éventuellement vous entendre avec votre locataire au moment du renouvellement du bail pour que celui-ci accepte, désormais, de louer le bien en meublé. Mais s’il refuse, vous serez obligé d’attendre son départ volontaire. Vous ne pouvez pas le contraindre à changer un bail en cours.

Les cas particuliers

Par ailleurs, contrôlez certains points avant de procéder au changement.

Par exemple, la copropriété à laquelle appartient le logement autorise-t-elle bien la location meublée ? Certaines copropriétés l’interdisent mais vous pouvez soumettre cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire de la copropriété pour demander une dérogation.

Enfin, si vous louez plusieurs meublés, sous statut LMP, dans des communes de plus de 200.000 habitants (ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, en Ile-de-France) et que ces logements ne représentent pas la résidence principale des locataires, la transformation d’une location nue en location meublée doit être autorisée par la préfecture (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation).

Attention à bien respecter cette obligation, le cas échéant. Dans le cas contraire, vous risquez une astreinte de 1.000 €/jour/m² si vous n’avez pas réaffecté votre logement à la location nue dans un délai de 6 mois à compter de la décision du juge.

De plus, si une manoeuvre frauduleuse de votre part est prouvée (ex : fausse déclaration) vous vous exposez à une amende de 80.000 € et/ou 1 an d’emprisonnement (article L 651-1 du code de la construction et de l’habitation).

Quelles sont les principales différences en passant de la location vide à la location meublé ?

  • La fiscalité : en passant à la location meublée, vous percevrez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus des revenus fonciers. Les BIC font d’ailleurs l’objet d’une déclaration spécifique et que nous détaillons dans notre dossier : « Déclaration BIC : régime et formulaire ».
    De plus en tant que bailleur, vous bénéficierez soit du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en fonction de différents critères listés dans notre dossier : « LMP ou LMNP : quels sont les avantages des deux statuts ? ».
  • La durée du bail : lorsque vous louez un logement vide la durée du bail est de 3 ans minimum (renouvelable) alors que pour la location meublée la durée du bail peut être d’un an (renouvelable) ou de 9 mois.
  • La rupture du bail : lorsque vous souhaitez mettre fin au bail vous devez respecter un délai de préavis de 6 mois dans le cas d’un logement vide contre 3 mois pour une location meublée. Ces délais sont également réduits lorsque c’est votre locataire qui rompt le bail. Le délai de préavis passe alors de 3 à 1 mois lorsqu’il s’agit d’une location meublée.
  • Le montant du dépôt de garantie : dans le cas d’une location meublée le propriétaire peut demander un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer, ce qui n’est pas le cas pour un logement vide puisque le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Mes services exclusifs ” puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés).

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