Le changement de propriétaire en cours de bail peut susciter des interrogations et des inquiétudes pour le locataire.
La vente d’un logement occupé n’interrompt pas la location en cours : le bail continue aux mêmes conditions (durée, loyer, clauses) et le nouvel acquéreur devient le bailleur à la place de l’ancien. Concrètement, seule la personne à qui payer et contacter change. Reste à bien notifier le locataire, transférer le dépôt de garantie, et assurer la continuité de gestion (quittances, charges, assurances).
Réponse rapide
Le bail en cours reste valable après la vente ; le nouveau propriétaire est subrogé dans les droits/obligations de l’ancien (il perçoit les loyers, gère le dépôt, fait les régularisations de charges). Le locataire doit être informé par écrit des coordonnées de son nouveau bailleur (ou de l’agence). Aucune modification unilatérale (hausse de loyer, clauses) n’est possible hors cadre légal. Le dépôt de garantie suit le bien : sa restitution incombe au nouveau propriétaire en fin de bail.
Le bail en cours reste-t-il valable après un changement de propriétaire ?
Oui. En cas de mutation du bien loué (vente, donation, succession), la loi du 6 juillet 1989 assure la continuité du contrat : le locataire conserve la jouissance du logement jusqu’au terme prévu, aux mêmes conditions. L’acquéreur est automatiquement substitué au vendeur : il devient créancier des loyers, débiteur des obligations du bailleur (entretien, décence, restitution du dépôt à la sortie).
À lire : Aide rénovation 2025 : montants, conditions, cumul et nouveautés
Côté locataire, l’unique formalité consiste à payer les loyers à la nouvelle personne désignée dès notification (courrier recommandé conseillé) indiquant identité/adresse/RIB ou coordonnées du gestionnaire. Tant que cette notification n’a pas été faite, les loyers versés à l’ancien bailleur restent en principe libératoires.
En pratique, le jour de l’acte, le vendeur doit remettre à l’acheteur le bail, l’état des lieux, l’historique des loyers/charges, les appels de fonds (copropriété) et transférer le dépôt de garantie encaissé. L’acheteur, lui, notifie sans délai le locataire, met à jour ses assurances (PNO) et reprend la gestion (quittances, révisions IRL, régularisations de charges).
Quelles sont les obligations du vendeur lors d’un changement de propriétaire ?
La vente n’éteint pas le bail : le vendeur doit organiser une passation propre pour que l’acquéreur puisse reprendre la gestion sans rupture. Concrètement, il transmet à l’acheteur un dossier locatif complet (bail en cours, état des lieux d’entrée, quittances ou preuves de paiement, historique de régularisations de charges, éventuels avenants et acte(s) de caution). Il doit aussi reverser le dépôt de garantie encaissé et ventiler les loyers du mois de la vente au prorata temporis.
Le vendeur informe en outre l’acheteur de toute procédure ou difficulté en cours (impayés, dégradations, litiges). Une rétention d’information peut engager sa responsabilité si l’acquéreur subit un préjudice.
À lire : Dédommagement absence de chauffage : le guide 2025
Côté locataire, aucune démarche n’est requise si le bien est vendu occupé : il conserve le bail aux mêmes conditions. Le locataire n’a pas de droit de préemption dans ce cas. La seule formalité utile est la notification par le nouveau bailleur de ses coordonnées.
Droits et devoirs du nouveau propriétaire
À compter de l’acte authentique, l’acquéreur devient bailleur à la place du vendeur : il perçoit les loyers, assure l’entretien et respecte toutes les clauses du bail existant. Sa première obligation pratique est d’informer le locataire sans délai du changement d’interlocuteur et de communiquer ses coordonnées complètes.
Le nouveau propriétaire ne peut pas modifier unilatéralement le contrat en cours. Il peut uniquement appliquer ce que le bail prévoit déjà : révision annuelle selon l’IRL, régularisation des charges, etc.
Enfin, l’acquéreur reprend à sa charge les engagements attachés au bail : restitution du dépôt de garantie en fin de location, poursuite des procédures en cours, mise à jour des partenaires utiles (assureur, CAF, syndic…).
À lire : Mur mitoyen : droits, devoirs, réparations et conflits | Tout ce que vous devez savoir
Caution (garant) : transmission de l’engagement et points de vigilance
L’acte de cautionnement suit le bail : en cas de vente occupée, l’engagement du garant reste valable au profit du nouveau propriétaire, pour les mêmes dettes locatives, sauf clause contraire. L’acte signé et ses annexes doivent donc être remis à l’acquéreur.
Le nouveau bailleur notifie la cession au garant et vérifie la durée de l’engagement, le plafond garanti, l’existence d’une clause de résiliation à la vente.
Répartition des loyers, charges et avances à la date de vente
À la date de signature chez le notaire, les loyers et provisions sur charges sont répartis au prorata temporis entre vendeur et acquéreur. Le notaire dresse un état des comptes locatifs annexé à l’acte.
Les provisions sur charges suivent le même principe. La régularisation annuelle sera opérée par le nouveau bailleur.
Impayés, contentieux et cession de créances
Les loyers échus avant la vente restent la créance du vendeur, sauf clause contraire. Il est donc essentiel de prévoir la liste des impayés et leur montant dans l’acte.
En cas de procédure en cours, l’acte doit préciser qui poursuit et à quelles conditions.
Charges, régularisations et taxes après la vente
À la date de transfert de propriété, les comptes sont arrêtés : loyers proratisés, provisions alignées. Les charges réelles seront régularisées annuellement par le nouveau bailleur.
Côté TEOM, c’est le propriétaire payeur qui peut récupérer auprès du locataire selon le prorata d’occupation.
En copropriété, les charges de syndic sont arrêtées au jour de la cession.