La loi organise clairement la répartition des responsabilités entre locataire et propriétaire, mais l’entretien de la toiture fait partie des zones les plus souvent mal comprises.
Si l’on parle de nettoyage, débouchage, entretien régulier, la charge revient au locataire. S’il s’agit de réparation lourde, infiltration, dégradation structurelle, c’est la responsabilité du propriétaire.
Cette distinction est indispensable pour éviter les litiges et savoir à qui incombe la dépense.
Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement, ce qui inclut toutes les opérations régulières visant à maintenir la toiture en bon état.
Ces travaux relèvent de l’usage normal du bien et figurent dans l’esprit du décret de 1987 sur les réparations locatives.
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Moisissure en location : causes, responsabilités et prises en charge Relèvent de la responsabilité du locataire :
Ces interventions sont considérées comme des petites réparations d’entretien, réalisables sans intervention lourde ni matériel spécialisé.
Lorsque le locataire néglige ces tâches, cela peut entraîner des dommages plus importants : infiltration, gouttière affaissée, tuiles détachées… Dans ce cas, la responsabilité du locataire peut être engagée, notamment si l’état des lieux d’entrée prouve que la toiture était initialement en bon état.
Le locataire doit maintenir le logement en bon état d’usage, ce qui inclut l’entretien courant de la toiture.
À lire :
Nombre de pièces au sens foncier : définition, calcul et règles fiscales Lorsque cet entretien n’est pas effectué régulièrement, des dégradations peuvent apparaître : infiltrations, gouttières affaissées, tuiles déplacées par accumulation de mousse, stagnation d’eau…
Dans ce cas, la responsabilité du locataire peut être engagée sur deux fondements :
• L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989
Le locataire doit assurer l’entretien courant et répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail, sauf s’il prouve qu’elles ne lui sont pas imputables.
• La jurisprudence constante en matière de négligence
Les tribunaux confirment régulièrement que le locataire peut être tenu responsable des dommages ayant pour origine un manque d’entretien (gouttières encrassées, absence de nettoyage, mousses laissées trop longtemps…).
En cas de dégradations avérées, plusieurs conséquences sont possibles :
Un état des lieux d’entrée détaillé et une grille de vétusté permettent d’éviter les contestations.
Le propriétaire est responsable de toutes les réparations qui ne relèvent pas de l’entretien courant.
Ces travaux sont considérés comme essentiels à la salubrité, à la sécurité et à la décence du logement.
Relèvent donc du propriétaire :
Ces travaux relèvent du gros œuvre : ils nécessitent un professionnel et engagent le propriétaire, même si le toit était en état correct en début de bail.
Lorsque les travaux doivent être réalisés, le bailleur doit :
Lorsque le logement se situe dans un immeuble, la toiture est quasi systématiquement une partie commune.
À ce titre, son entretien, sa surveillance et sa réparation relèvent du syndic de copropriété, mandaté par le syndicat des copropriétaires.
Cela implique plusieurs conséquences pratiques :
• Le locataire n’a aucune obligation d’entretien de la toiture commune
Il n’a pas à nettoyer, démousser ou entretenir la toiture d’un immeuble collectif.
• Le propriétaire-bailleur n’intervient pas directement
Même s’il loue le logement, il n’a pas la charge d’organiser les travaux de toiture : c’est le syndic qui gère les devis, les entreprises et les urgences.
• En cas d’infiltration provenant de la toiture
• Le syndic peut être mis en cause en cas de négligence
Si un défaut d’entretien prolongé entraîne un dégât des eaux dans le logement, la copropriété peut être tenue pour responsable.
Ainsi, pour un appartement situé en immeuble collectif, la toiture est un élément commun, et ni le locataire ni le propriétaire ne prennent en charge son entretien courant.
1. Gouttière bouchée par accumulation de feuilles 2. Tuiles envolées après une tempête 3. Infiltration provenant de la toiture d’un immeuble 4. Tuiles abîmées par manque d’entretien du locataire 5. Réfection complète de la couverture 6. Nettoyage annuel ou démoussage simple 7. Toit-terrasse privatif qui s’encrasse Qui doit payer le démoussage de la toiture ? Qui doit entretenir le toit d’une maison individuelle ? Qui doit faire les réparations du toit ? Le contrat d’entretien de la toiture est-il à la charge du locataire ? Qui paie une infiltration d’eau par la toiture ? L’entretien d’une terrasse ou d’un toit-terrasse revient-il au locataire ? En cas de travaux de toiture, le locataire peut-il obtenir une réduction de loyer ?Entretien courant de la toiture : tâches à la charge du locataire
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Obligations du propriétaire : réparations importantes et gros œuvre
Entretien de la toiture en copropriété : rôle du syndic et responsabilités
Cas pratiques : qui paie quoi selon la situation ?
➡️ Locataire
➡️ Propriétaire
➡️ Copropriété (syndic)
➡️ Locataire
➡️ Propriétaire (ou copropriété si partie commune)
➡️ Locataire
➡️ Locataire : entretien courant
➡️ Propriétaire : étanchéité, fissures ou défauts structurels
FAQ – Entretien de la toiture en location
Le démoussage fait partie de l’entretien courant, sauf s’il nécessite une intervention lourde ou spécialisée.
Dans une maison louée, l’entretien courant revient au locataire, les réparations importantes au propriétaire.
Toutes les réparations lourdes relèvent du propriétaire bailleur.
Non. Il relève du propriétaire ou du syndic en copropriété.
Cela dépend de l’origine : structurelle, commune ou liée à un manque d’entretien.
Oui pour l’entretien courant, non pour l’étanchéité.
Oui, si les travaux durent plus de 21 jours.