L’expulsion d’un locataire est une procédure strictement encadrée par la loi. En principe, certaines catégories de locataires bénéficient d’une protection renforcée, notamment lorsqu’ils sont considérés comme prioritaires ou vulnérables. Toutefois, la loi prévoit aussi des situations dans lesquelles une expulsion sans proposition de relogement est possible.
Il est essentiel de distinguer l’expulsion judiciaire, décidée par un juge et exécutée par un commissaire de justice avec le concours de la force publique, des départs du logement résultant d’un congé ou d’une occupation sans droit ni titre. Le propriétaire ne peut jamais agir seul : toute expulsion réalisée en dehors du cadre légal est illégale et lourdement sanctionnée.
La notion d’expulsion sans relogement concerne donc uniquement certains cas précis, définis par la loi, dans lesquels le bailleur n’est pas tenu de proposer une solution alternative au locataire expulsé.
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Obligations et interdictions du propriétaire en cas d’expulsion
Lorsqu’un locataire manque gravement à ses obligations (impayés de loyers, dégradations, troubles de voisinage, mauvaise foi manifeste), le propriétaire peut engager une procédure judiciaire visant à la résiliation du bail et à l’expulsion. Depuis la loi du 27 Juillet 2023, les baux d’habitation doivent obligatoirement contenir une clause résolutoire, permettant la résiliation automatique du contrat en cas de défaillance.
Le bailleur doit respecter une procédure en plusieurs étapes :
- délivrance d’un commandement de payer par un commissaire de justice ;
- saisine du tribunal judiciaire si la situation n’est pas régularisée dans un délai de 6 semaines ;
- délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
- intervention de la force publique si le locataire refuse de partir.
En parallèle, le propriétaire est soumis à des interdictions strictes. Il ne peut en aucun cas :
- forcer l’entrée dans le logement ;
- changer les serrures ;
- couper l’eau, l’électricité ou le gaz ;
- exercer des pressions, menaces ou violences.
Ces agissements constituent une infraction pénale passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende. Seules les autorités compétentes peuvent procéder à une expulsion forcée.
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Dans quels cas l’expulsion peut-elle avoir lieu sans proposition de relogement ?
Tous les locataires ne bénéficient pas d’un droit automatique au relogement. La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles une expulsion sans relogement est légalement possible, y compris pendant certaines périodes habituellement protectrices.
Les cas les plus fréquents sont les suivants :
- Occupants sans droit ni titre (squatters) : lorsqu’une personne occupe un logement sans autorisation du propriétaire, elle peut être expulsée sans proposition de relogement. Depuis la loi du 27 juillet 2023, les squatteurs encourent jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
- Squat d’un local non destiné à l’habitation (garage, terrain, local professionnel) : le juge peut réduire ou supprimer les délais de grâce, rendant l’expulsion possible sans relogement.
- Locataire ayant refusé une offre de relogement adaptée : lorsqu’un relogement correspondant aux besoins et aux ressources du locataire a été proposé et refusé sans motif légitime.
- Expulsion liée à une ordonnance judiciaire familiale : époux, partenaire de PACS ou concubin expulsé dans le cadre d’une ordonnance de protection ou d’une procédure de divorce.
- Auteur de violences conjugales : le juge peut ordonner l’expulsion immédiate du logement, sans obligation de relogement.
Dans ces situations, la protection liée à la vulnérabilité ou au statut du locataire ne s’applique pas, dès lors que la décision est fondée sur la loi et validée par une autorité judiciaire.
Trêve hivernale : principe et exceptions à l’interdiction d’expulsion
La trêve hivernale suspend en principe les expulsions locatives et les coupures d’énergie pendant une période de 5 mois, du 1er novembre au 31 mars inclus. Durant cette période, un locataire ne peut pas être expulsé, même en cas de décision judiciaire définitive.
Toutefois, la trêve hivernale connaît plusieurs exceptions importantes :
- les occupants sans droit ni titre peuvent être expulsés à tout moment ;
- les personnes expulsées sur décision judiciaire pour violences conjugales ;
- les logements faisant l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, lorsque l’occupation présente un danger ;
- certains locaux non destinés à l’habitation.
En dehors de ces exceptions, l’expulsion est simplement suspendue, et non annulée. Elle reprend automatiquement à la fin de la trêve hivernale si le locataire n’a pas quitté les lieux.
Solutions pour le locataire expulsé sans relogement
Même lorsqu’une expulsion intervient sans proposition de relogement par le propriétaire, le locataire ne se retrouve pas sans recours. Plusieurs dispositifs existent pour l’aider à retrouver une solution de logement adaptée à sa situation personnelle et financière.
Le logement social constitue souvent la première option. Un locataire expulsé peut déposer ou maintenir une demande de logement social, à condition de remplir les critères de ressources. L’expulsion n’interdit pas l’accès aux logements HLM. La demande s’effectue via un formulaire administratif et peut être accompagnée par les services sociaux de la commune ou du département.
Le recours DALO permet également d’obtenir un relogement prioritaire. Lorsqu’un locataire expulsé ne peut pas se reloger par ses propres moyens, il peut saisir la commission de médiation afin d’être reconnu prioritaire au titre du droit au logement opposable. Si la commission valide la demande, le préfet a l’obligation de proposer un logement adapté dans un délai fixé. Ce dispositif vise principalement les personnes en situation de grande précarité ou de vulnérabilité.
Des aides financières peuvent aussi être mobilisées pour faciliter l’accès à un nouveau logement. Selon la situation, le locataire peut solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), des aides du centre communal d’action sociale ou des dispositifs d’accompagnement vers et dans le logement. Ces aides peuvent couvrir le dépôt de garantie, les premiers loyers ou certains frais liés à l’installation.
Enfin, des structures d’hébergement temporaire peuvent intervenir en urgence : centres d’hébergement, résidences sociales ou solutions d’accueil transitoires. Elles permettent de répondre à une situation immédiate, dans l’attente d’un relogement durable.
FAQ : Expulsion sans relogement
Peut-on expulser un locataire sans lui proposer un relogement ?
Oui, mais uniquement dans des cas précis prévus par la loi. Certains occupants peuvent être expulsés sans proposition de relogement, notamment les squatteurs, les personnes ayant refusé un relogement adapté ou celles expulsées sur décision judiciaire spécifique.
Le propriétaire peut-il expulser un locataire lui-même ?
Non. Toute expulsion forcée réalisée par le propriétaire est illégale. Seul un commissaire de justice, avec le concours de la force publique, peut procéder à une expulsion après une décision de justice.
La trêve hivernale empêche-t-elle toute expulsion sans relogement ?
En principe oui, mais des exceptions existent. Les squatteurs, les auteurs de violences conjugales ou les occupants de logements dangereux peuvent être expulsés même pendant la trêve hivernale.
Un locataire expulsé peut-il demander un logement social ?
Oui. L’expulsion ne supprime pas le droit de déposer une demande de logement social. Le locataire doit toutefois remplir les conditions de ressources et justifier de sa situation.
Le recours DALO protège-t-il toujours contre l’expulsion sans relogement ?
Le recours DALO permet d’obtenir un relogement prioritaire pour les locataires reconnus vulnérables. En revanche, il ne s’applique pas automatiquement à toutes les situations et dépend de la décision de la commission de médiation.
Peut-on expulser un locataire malade ou en difficulté financière ?
Oui, si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles et qu’une décision de justice l’ordonne. L’état de santé ou la situation financière ne bloquent pas à eux seuls la procédure, mais peuvent être pris en compte par le juge.