IFI : comment déterminer la valeur de vos actifs immobiliers et quelles sont les décotes applicables ?

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C’est la question que beaucoup d’entre vous (si vous êtes éligible à l’IFI) vous posez… Et la réponse n’est pas si simple. Face aux très nombreuses demandes d’éclaircissement de la part des contribuables, l’administration fiscale a repoussé au 15 juin la date limite de renvoi des déclarations de revenus des contribuables éligibles à l’IFI. Des réponses seront, en effet, apportées dans le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) au plus tard le 8 juin.

Rappelons d’abord que le nouvel impôt sur la fortune immobilière (dont nous vous parlions dans notre fiche « IFI : comment ça marche ? » ) concerne les contribuables détenant plus de 1,3 million d’euros de biens immobiliers (directs et indirects) dans leur patrimoine au 1er janvier. L’IFI est à déclarer en même temps que vos autres revenus : pour en connaitre tous les secrets, consultez notre fiche  « Impôt sur le revenu 2018 : quand, comment et quel montant dois-je déclarer ? »

Valorisation des actifs « physiques » détenus en pleine propriété

Pour les biens « en dur » détenus à 100 % par votre foyer fiscal, la valorisation est relativement simple. Si vous n’en percevez pas la valeur actuelle, vous pouvez faire appel à des professionnels de l’expertise que sont les agents immobiliers, les notaires ou les banquiers. Le Crédit Foncier, par exemple, détient un service dédié « Crédit Foncier Expertise ». Autres solutions possibles : pour 10 €, le site des notaires d’Ile-de-France, Immo notaires argus, vous procure des prix de vente sur toute la région parisienne. Gratuitement, l’administration fiscale vous donne accès à sa base Patrim via votre espace personnel sur le site des impôts du gouvernement . Voyez à ce propos l’actualité que nous avions écrite lors de la mise en place de ce dernier service, en mai 2017 : « Le fisc ouvre sa base de données immobilières à tous. »

Une fois la valeur estimée, vous pouvez appliquer une décote de 30 % sur votre résidence principale (0 % sur vos résidences secondaires). Important : cet abattement ne s’applique pas à une résidence principale détenue dans le cadre d’une SCI.

Pour vos biens mis en location nue ou meublée librement, une décote est tolérée selon la durée du bail restant à courir, entre 10 % et 20 %. Les logements relevant du secteur réglementé, eux, peuvent bénéficier d’une décote pouvant aller jusqu’à 40 %.

Important : des incertitudes perdurent sur la location meublée professionnelle. Normalement, considéré comme un bien professionnel, un logement meublé « LMP » est exonéré d’IFI. Mais d’après les fiscalistes, ce n’est pas aussi clair, de nombreuses conditions ayant été attachées à cette exonération. Le doute devrait être levé par le BOFIP.  Nous vous tiendrons évidemment au courant.

Pierre papier : les parts de SCPI ou d’OPCI détenues en direct

Attention : le prix des parts détenues ne doit plus être calculé comme au temps de l’ISF. La valeur IFI des parts de SCPI ou d’OPCI ne porte dorénavant que sur la quote-part des sous-jacents immobiliers. Il faut donc demander à la société de gestion d’établir cette valeur car la valorisation des actifs de la SCPI ou de l’OPCI, réalisée chaque année par un expert, ne peut plus suffire. Une bonne nouvelle car si la SCPI n’est investie qu’à hauteur de 92 %, par exemple, en immobilier (le reste étant des actifs financiers), vous ne serez imposé que sur cette partie. Avec l’ISF, 100 % étaient imposables.

Intéressant : une décote de 10 % à 15 % est tolérée par l’administration, compte tenu du manque de liquidité des parts. Cet argument joue aussi pour les biens détenus en indivision : plus il existe d’indivisaires, plus la décote augmente. Elle peut atteindre jusqu’à 30 %.  

Valorisation des actifs détenus en démembrement de propriété

Au temps de l’ISF, seul l’usufruitier d’un bien (qui en a la jouissance, y compris pour le louer) était redevable de l’impôt. Le nu-propriétaire (qui détient les murs) échappait systématiquement à l’ISF pour ses biens démembrés. Il n’en est plus ainsi. Avec l’IFI, certains nus-propriétaires se retrouvent éligibles au paiement de l’IFI. Il s’agit de la catégorie ayant obtenu ce statut dans le cadre spécifique de l’usufruit légal du conjoint survivant. Reportez-vous à notre actualité « IFI : les règles fiscales du démembrement de propriété ont changé ! »

L’usufruitier, le plus souvent redevable de l’IFI, ne doit pas oublier d’appliquer une décote de 30 % sur la valeur de son bien démembré si celui-ci sert de résidence principale à son occupant. Une décote entre 10 % et 40 % peut également être appliquée si le bien est mis en location (voir partie sur les actifs physiques). En revanche, il n’y a aucune décote pour les biens démembrés utilisés en tant que résidence secondaire.

Valorisation des actifs détenus dans des véhicules financiers et autres sociétés

Comme l’a dit Isabelle Emin, avocate associée chez Fidal, dans un article des Echos « la question de la valorisation, pour les besoins de l’IFI, de participations dans des sociétés détentrices, en direct ou non, d’immobilier taxable reste probablement l’une des parties les plus floues de la réforme. On est bien loin, en la matière d’un choc de simplification … »

La difficulté va, en effet, être de déterminer la valeur de ces quotes-parts immobilières dans la valeur globale de la société ou du contrat.

Concernant les actifs immobiliers (souvent des parts de SCPI ou d’OPCI) logés dans des OPCVM ou des contrats d’assurance-vie, il faut vous adresser au gestionnaire du contrat qui, seul, peut vous fournir l’information sur la valeur de vos quotes-parts immobilières.

Pour les autres sociétés, le concours d’experts immobiliers et fiscaux est indispensable.

N’oubliez pas que les participations dans les sociétés opérationnelles, dont vous détenez moins de 10 % du capital ou des droits de vote, sortent (sauf exception) de l’assiette taxable à l’IFI.

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