Si l’encadrement des loyers n’a pas encore effectivement été remis en place, ce retour est préparé par les Pouvoirs Publics. En effet, un décret paru le 14 mai 2019 au Journal Officiel fixe les sanctions auxquelles s’exposeront les propriétaires qui ne se plieront pas aux contraintes légales.
Paris : 1ère ville à réinstaurer l’encadrement des loyers
Paris devrait être la 1ère ville à réinitialiser ce dispositif, à titre expérimental.
Paris est, en effet, autorisé à pratiquer à nouveau l’encadrement des loyers depuis le 12 avril dernier. La concrétisation pourrait se faire dès juillet prochain d’après les déclarations dans la presse de l’adjoint au logement de la mairie de Paris. Ian Brossat indique n’attendre plus que l’arrêté préfectoral déterminant les loyers plafonds. Ceux-ci sont calculés et fixés (par rapport à l’Observatoire des loyers) par la Préfecture pour chaque arrondissement.
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Pour rappel, lors de la mise en location d’un logement ou lors d’un renouvellement de bail, le loyer demandé ne peut pas être supérieur de plus de 20 % au loyer de référence.
Exception : si les caractéristiques du logement le justifient (localisation ou confort exceptionnels), un complément de prix peut être demandé. Aucune liste légale n’existant à ce jour, le loyer pourra donc être augmenté au-delà de la limite maximale.
Que faire si le loyer est supérieur aux plafonds autorisés ?
Si le préfet constate que le loyer appliqué est supérieur au loyer de référence majoré, il peut vous mettre en demeure pour une mise en conformité et la restitution des trop perçus. Si cette mise en demeure est infructueuse, il peut prononcer une amende. Celle-ci pourra aller jusqu’à 5.000 € si vous êtes une personne physique et jusqu’à 15.000 € si vous êtes une personne morale.
Vous aurez alors le droit de présenter vos observations au préfet dans un délai d’un mois. C’est à ce moment-là que vous pourrez argumenter sur la surprime du loyer justifiée par un confort ou une situation exceptionnelle. Si le préfet n’y est pas sensible, vous écoperez de l’amende.
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Quels sont les risques en cas de non-conformité ?
Si vous ne vous mettez pas en conformité, vous risquez alors :
- Le paiement d’une amende dont le montant est cité plus haut ;
- L’obligation d’abaisser le loyer si le locataire en fait la demande au tribunal. Les Pouvoirs Publics indiquent, en effet, que « le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer » ;
- L’obligation de rembourser le trop-perçu de loyer, là encore si le locataire en fait la demande au tribunal.
La baisse du loyer n’est donc pas liée à l’amende. Si cette dernière vous est imposée, le préfet n’exige pas de vous que vous abaissiez parallèlement le loyer. C’est au locataire d’initier une démarche au tribunal pour vous y obliger. Même idée s’il souhaite récupérer le trop-perçu de loyer.
À noter : le ministère du Logement signale aussi que le préfet ne pourra vous sanctionner qu’après avoir constaté que votre contrat de bail ne respecte pas l’encadrement des loyers.
En clair, le dispositif n’a pas de moyen de pression en amont, au niveau des annonces de location, par exemple. Les locataires auront deux solutions face à un logement proposé à un loyer dépassant le loyer plafond : passer leur chemin, ou accepter de signer le bail puis intenter une action en justice pour faire baisser le loyer.
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