Deux jurisprudences intéressantes à noter ces dernières semaines : la jurisprudence « en cas de sous-location non autorisée, les loyers reviennent au bailleur » et la jurisprudence « faire expulser un squatteur est un droit absolu. »
Jurisprudence dans le cas d’une sous-location non autorisée
L’histoire commence par des locataires parisiens louant leur appartement sur Airbnb sans avoir, au préalable, demandé l’ autorisation à leur bailleur. Les affaires marchent bien : entre 2013 et 2015, ces locations ponctuelles (120 € / nuit, 700 € / semaine, 3.400 € / mois) leur permettent d’empocher quelques 27.300 €. Grain de sable dans la machine : le bailleur s’aperçoit de ces pratiques illégales et monte un dossier, avec captures d’écran et constats d’huissier. Il commence par rompre le bail pour motif sérieux et légitime de ces locataires indélicats, puis finit par les expulser, tout en leur demandant de rembourser les sommes indument perçues.
L’affaire finit au Tribunal. Condamnés en première instance à rembourser les sommes perçues, les locataires font appel. Cette Cour confirme, en juin 2018, le jugement initial. Les locataires refusant toujours de reconnaître leurs torts, la Cour de Cassation leur intime, pour la 3 ième fois, de rembourser au bailleur les 27.300 € indûment perçus, avec intérêts légaux à compter de l’assignation et capitalisation annuelle. Leurs arguments « le bailleur n’a eu à déplorer aucun préjudice : le loyer a toujours été payé en temps et en heure grâce à cette sous-location ; Le bailleur, en faisant ce procès, souhaite simplement s’enrichir en percevant un second loyer sur un même bien » n’ont pas convaincu les juges ! Ils ont, eux, indiqué que « les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartenaient par accession au propriétaire », comme le notent les articles 546 et 547 du code civil. (Cass. civ., 3e ch., 12 septembre 2019, n°745)
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Jurisprudence dans le cas de l’expulsion d’un squatteur
Cette fois, l’histoire se déroule sur un terrain proche de Montpellier, qu’un bailleur retrouve un jour occupé par des caravanes. Il demande aux propriétaires de libérer son terrain privé, mais ceux-ci invoquent « le droit à valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent. » En réalité, ce droit est certes opposable aux personnes publiques (l’Etat et les collectivités locales), mais pas aux propriétaires immobiliers particuliers.
L’affaire se poursuit au Tribunal. Les juges rappellent aux squatteurs que « tout propriétaire a d’abord le droit de jouir et de disposer de son bien de la manière la plus absolue. » La demande d’expulsion du bailleur est donc acceptée. La Cour de Cassation rappelle aussi que « le droit de faire expulser des squatteurs est un droit absolu, lié au droit de propriété protégé par la Convention européenne des droits de l’homme et par la Constitution et ce droit ne peut pas être mis en balance avec le droit au respect du domicile de l’occupant. » L’expulsion d’un squatteur est donc un droit absolu. N’hésitez pas, pour compléter votre information, à lire notre fiche « Trêve hivernale : les squatteurs ne sont plus protégés. » (Cass. Civ 3, 4.7.2019, E 18-17.119)
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