Chaque automne, les propriétaires reçoivent leur avis de taxe foncière. Parmi les lignes imposées figure la TEOM, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui peut être répercutée sur le locataire. Mais cette charge récupérable s’inscrit dans un cadre juridique précis : délais, procédures, pièges à éviter. En cas d’oubli, un bailleur peut-il encore agir ? Jusqu’à quand ? Et comment gérer le cas d’un locataire déjà parti ?
Voici le guide complet 2025 pour réclamer la TEOM en toute sécurité.
Rappel : pourquoi la TEOM est-elle récupérable ?
Fondements juridiques
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères figure dans l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 comme charge récupérable.
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L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur une régularisation au moins annuelle des charges locatives.
Attention : seule la TEOM est récupérable. La REOM (redevance), prélevée directement auprès de l’usager, suit une autre logique : le propriétaire ne peut pas la refacturer sauf mandat exprès.
Où apparaît-elle ?
Sur l’avis de taxe foncière, la TEOM est identifiée par la ligne 1520. Elle peut également apparaître dans l’arrêté de comptes annuel transmis par le syndic pour les biens en copropriété.
Le calendrier normal : provision mensuelle puis régularisation annuelle
Provision de charges
Il est fortement recommandé d’intégrer la TEOM dans les provisions mensuelles de charges. Cela permet de lisser les paiements et d’éviter les régularisations trop élevées en une seule fois.
Pour que la provision soit pertinente, le bailleur doit se baser sur les données de l’année précédente, ajustées si nécessaire.
Réception de l’avis foncier (septembre-octobre)
L’avis de taxe foncière est généralement disponible entre fin septembre et mi-octobre. C’est le moment où le propriétaire connaît le montant réel de la TEOM pour l’année.
Il faut veiller à exclure les 8 % de frais de gestion, qui ne sont pas récupérables.
Notification un mois avant la régularisation
La loi impose au bailleur de communiquer un décompte détaillé des charges au moins un mois avant la régularisation.
Il convient d’envoyer au locataire :
- Une copie de l’avis de taxe foncière
- Un tableau de calcul au prorata s’il n’a pas occupé le logement toute l’année
- Un comparatif entre provision versée et réel
L’envoi peut se faire par courrier recommandé AR ou via un espace locataire numérique horodaté.
Date butoir de régularisation annuelle
La loi ne fixe pas de date limite stricte. En pratique, les bailleurs ont jusqu’au 31 décembre de l’année suivante (N+1) pour procéder à la régularisation. Au-delà, la prescription triennale s’applique, mais mieux vaut ne pas attendre.
Régularisation tardive : jusqu’où peut-on aller ?
Prescription de 3 ans
Selon l’article 7-1 de la loi de 1989, le bailleur peut réclamer les charges locatives pendant trois ans à compter de leur exigibilité.
Exemple : la TEOM 2022, exigible en 2023, est réclamable jusqu’au 31 décembre 2026.
Jurisprudence récente
La Cour d’appel de Paris en 2024 a confirmé qu’un bailleur peut réclamer plusieurs années de charges non régularisées, tant que le délai de trois ans n’est pas dépassé.
Mais attention : le juge exige que le bailleur produise des justificatifs probants. En leur absence, une déchéance partielle est possible.
Impact d’un retard pour le bailleur
Un retard peut créer des tensions avec le locataire, et donner lieu à :
- une contestation devant la commission de conciliation
- un refus de paiement
- une remise en cause de la clause de charges si jugée abusive
Il est donc recommandé de régulariser chaque année, même partiellement, puis d’ajuster l’année suivante.
Cas particulier : locataire sortant avant la régularisation
Retenue de 20 % sur le dépôt de garantie
Lorsque le locataire quitte le logement avant la réception de l’avis de taxe foncière, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie, dans l’attente de la régularisation.
Cette pratique est admise par les ADIL et plateformes telles que pap.fr, à condition :
- Que le bail prévoit une provision sur charges à régulariser
- Que la retenue soit justifiée dans l’état des lieux de sortie
Le solde doit être versé dans le mois suivant la réception de l’avis foncier ou l’approbation des comptes.
Comment calculer la quote-part prorata temporis
Formule : (TEOM totale / 365) x nombre de jours d’occupation
Exemple :
- TEOM 2024 : 160 €
- Durée de présence du locataire : 210 jours
- Quote-part : (160 / 365) x 210 = 92 €
Que faire si le bailleur oublie la retenue ?
Il peut encore réclamer la TEOM dans les 3 ans, mais il ne peut plus utiliser le dépôt de garantie : il devra faire une demande de paiement distincte, avec justificatifs.
Mode d’emploi : réclamer la TEOM en 4 étapes
- Collecter les justificatifs : avis de taxe foncière, arrêté de comptes syndic
- Calculer : retirer les 8 % de frais de gestion, appliquer un prorata si besoin
- Notifier : envoi RAR ou message via espace locataire, avec décompte joint et délai de paiement (30 jours)
- Encaisser ou régulariser : si l’écart entre provision et réel > 10 %, ajuster la provision mensuelle
FAQ
Puis-je réclamer la TEOM après deux ans d’oubli ?
Oui, dans la limite des 3 ans suivant son exigibilité.
Quels justificatifs dois-je fournir au locataire ?
L’avis foncier, le décompte de charges, le tableau de prorata si nécessaire.
La TEOM est-elle récupérable en location meublée au forfait ?
Non, sauf clause expresse prévoyant une régularisation. Dans le forfait, les charges sont figées.
Que faire si le locataire conteste le montant ?
Tenter une conciliation amiable, sinon saisir la commission de conciliation.
Puis-je réclamer des intérêts de retard ?
Oui, en cas de retard de paiement, mais seulement si prévu au bail ou si mise en demeure restée infructueuse.
Sources :