La modification du zonage territorial change la donne pour certains bailleurs, concernés par celui-ci via des investissements immobiliers placés sous dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le Denormandie, par exemple.
Un zonage créé en 2003
C’est un arrêté du 2 octobre 2023, modifiant l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation, qui donne la liste des communes concernées par le changement.
Créé en 2003 dans le cadre du dispositif Robien pour caractériser la tension du marché du logement, le zonage A/B/C – jugeant le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements – découpe le territoire en cinq zones : A et A1 (marchés tendus), B et B1 (marchés moyennement tendus) et C (marchés détendus).
À lire Peut-on prévoir une provision sur charges dans le cadre d’un bail mobilité ?
Ce dispositif sert à déterminer les plafonds de loyer et de ressources des mesures d’incitation à l’investissement locatif privé. Trois dispositifs ont cours aujourd’hui : le Pinel, le Denormandie et le Loc’Avantages dont les plafonds de loyers et de ressources 2023 sont indiqués dans cette actualité.
A noter ! Une refonte plus large du zonage A, B, C sera initiée en 2024.
154 villes passent en zone tendue
Les communes concernées se situent dans tous les départements de l’hexagone et outre-mer. Plus de 200 communes changent de zones, dont 154 qui passent en zones tendues, B1 ou A, alors qu’elles étaient jusqu’à récemment classées en zones B2 ou C. Ces communes ont été confrontées depuis plusieurs années à une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi, mis en place.
Retrouvez la liste complète des villes qui sont reclassées dans ce document du ministère de l’écologie.
À lire Dans quelles villes étudiantes faut-il investir ?
Pai ailleurs, si vous souhaitez savoir dans quelle zone se situent les communes dans lesquelles vous détenez des logements locatifs concernés, connectez-vous sur le site des Autorités (attention, la mise à jour n’est pas encore intervenue, mais devrait l’être très rapidement).
Le changement effectué dans le zonage par les Pouvoirs Publics a pour objectif « de diversifier la production de logements, avec la création de logements locatifs intermédiaires destinés aux ménages qui ne peuvent pas accéder au logement social en raison de revenus trop élevés et qui, dans le même temps, ne peuvent pas se loger dans le parc à loyer libre, trop cher pour eux. » Les logements intermédiaires sont accessibles aux classes moyennes avec des loyers 10 % à 15 % plus bas que le marché, sans pour autant être des logements sociaux.
Au total, 4,5 millions d’habitants vivent dans ces zones concernées par le reclassement.
Le reclassement en zones B1 et A
De nombreuses villes du littoral méditerranéen ou atlantique, de zones de montagne et de zones touristiques comme les alentours du bassin d’Arcachon ou de Biarritz intègrent la zone tendue B1. Elles sont confrontées à un besoin accru de logements abordables de longue durée, en particulier pour les travailleurs et les saisonniers. De nombreuses villes moyennes comme Arras, Briançon, Colmar, Rochefort, Troyes ou Valence passent aussi d’une zone B2 à B1.
À lire Gestion immobilière : combien coûte une agence ?
Les communes qui remontent en zone A sont Aix-les-Bains, Andernos-les-Bains, Anglet, Annecy, Arcachon, Arès, Aytré, Biarritz, Bidart, Bordeaux, Caluire-et-Cuire, Calvi, Cestas, Chatel, Châtelaillon-Plage, Ciboure, Deauville, Dourdan, Ecully, Evian-les-Bains, Francheville, Gradignan, Gujan-Mestras, Illkirch-Graffenstaden, La Baule-Escoublac, La Motte Servolex, La Rochelle, La Roche-sur-Foron, Le Bouscat, Le Gosier, Le Grand-Bornand, Le Grau-du-Roi, Le Marin, Le Pouliguen, Le Touquet-Paris-Plage, Lège-Cap-Ferret, Les Avirons, Les Deux-Alpes, Les Trois-Ilets, L’Etang-Salé, Mérignac, Meylan, Mouvaux, Pornichet, Rumilly, Sainte-Foy-Lès-Lyon, Saint-François, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Leu, Saint-Paul, Sallanches, Samoëns, Seignosse, Senlis, Soorts-Hossegor, Strasbourg, Talence, Tassin-la-Demi-Lune, Thonon-les-Bains, Toulouse, Trouville-sur-Mer, Villard-de-Lans et Villers-sur-mer.
Prise d’effet immédiat
Ce reclassement est d’ores-et-déjà actif pour les villes concernées.
Que se passe-t-il si vous avez un logement locatif (à placer sous un dispositif fiscal ou déjà sous un dispositif) dans une commune qui change de zone ?
Si le logement est libre de tout occupant, vous êtes libre de fixer le loyer en fonction des nouveaux plafonds de la zone, plus hauts si vous êtes passé d’une zone B à une zone A, par exemple.
S’il est occupé, rien ne change. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer au niveau des nouveaux plafonds de la zone. Vous pourrez juste, comme d’habitude, appliquer l’indexation IRL si cette dernière est bien inscrite dans le contrat de location.
Attention ! Un plafond de loyer Pinel ou Denormandie, par exemple, peut se retrouver, dans une seule et même zone, face à deux autres plafonds de loyers : l’encadrement national des loyers et le plafonnement local des loyers. Dans cette situation, c’est le loyer le moins élevé qui doit s’appliquer, aucun n’ayant priorité sur les autres.
N’hésitez pas à lire nos articles : Plafonnement, encadrement des loyers… quelle différence ? et Non-respect de l’encadrement des loyers : que risque le bailleur ?