Lorsque votre logement, mis en location, ne respecte pas les critères de décence définis par la loi, vous êtes soumis à des sanctions pouvant être très importantes. Par exemple, en plus de la réalisation de travaux, le juge pourra vous contraindre à réduire le montant de votre loyer ou encore de payer des dommages et intérêts à votre locataire en cas de logement non conforme.
Les sanctions en cas de non-conformité de votre logement
Si vous n’avez pas encore loué votre logement non conforme, c’est simple : la conséquence est l’interdiction de le faire. A vous de voir si des travaux sont possibles et, si oui, si le coût est acceptable par rapport à votre stratégie d’investisseur immobilier.
Si le logement est en cours de location, la situation est plus complexe.
Logement non conforme : les recours possibles de votre locataire
Votre locataire dispose de plusieurs recours pour vous contraindre à rendre le logement décent. En effet, fournir un logement décent constitue l’une des obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire.
D’autant plus, qu’un logement qui ne répond pas aux critères de décence empêche votre locataire d’obtenir les allocations logement auxquelles il aurait pu prétendre. Ce qui incite évidemment ce dernier à utiliser tous les moyens mis à sa disposition pour obtenir un logement respectant les critères de décence.
Votre locataire peut avant toute chose vous envoyer une lettre qui répertorie toutes les éléments non-conformes constatés au sein du logement.
Si vous contestez les éléments mis en avant par le locataire, ce dernier pourra alors vous envoyer une lettre de mise en demeure (recommandé avec accusé de réception) ou demander l’aide d’un conciliateur ou d’une commission de conciliation si aucun accord n’a été trouvé entre les deux parties afin d’obtenir la mise en conformité du logement.
Si au bout de deux mois, la mise en demeure n’a pas eu l’effet escompté, votre locataire pourra agir en justice en saisissant le tribunal d’instance compétent.
A l’aide d’un rapport d’expertise, le juge fixera la liste précise des travaux à réaliser, ainsi qu’un délai pour vous conformer à cette injonction.
Si vous ne suivez pas cette demande du juge, le tribunal peut :
- vous obliger à réaliser les travaux demandés ;
- Accorder des dommages et intérêts au locataire ;
- Ou ordonner une diminution de votre loyer.
La réduction du montant de votre loyer est généralement accordée lorsque la mise en conformité est impossible techniquement. C’est notamment le cas des chambres de bonnes qui affichent un volume habitable inférieur à 20 m3.
Attention : vous prenez aussi le risque d’une sanction pénale en cas d’accident ou de maladie du locataire liés à une négligence de votre part.
Logement non conforme : les droits et devoirs du locataire
A noter que si le locataire peut exiger la mise en conformité du logement, et cela à tout moment du bail, il ne peut exiger d’être relogé, même pendant la durée des travaux.
De même, le locataire ne peut en aucun cas stopper le paiement des loyers pour motif de logement non décent. Si c’est le cas, sachez, propriétaires, que vous disposez de plusieurs solutions détaillées dans notre dossier : « Mon locataire ne paie pas son loyer, que faire ? ».
De votre côté, en tant que bailleur, vous ne pouvez pas échapper à votre obligation de travaux, en demandant au locataire de déménager dans un autre logement vous appartenant.
Enfin, sachez que le locataire vivant dans un logement indécent peut résilier le bail sans respecter de délai de préavis, et cela en toute légalité.
Important : certains locataires ont une fâcheuse tendance, une fois installés, à faire état du moindre défaut du logement pour exiger de votre part des travaux « au nom de la décence ».
N’hésitez pas, dans ces conditions, lors de la signature du bail, à être très clair sur ce qui relève des réparations locatives à la charge du locataire en cours de bail. Vous pouvez pour cela vous référez à notre dossier : « Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? ».
Logement non conforme : les aides existantes pour vous aider à réaliser des travaux
Jusqu’à la fin de l’année 2018 vous avez, en tant que bailleur, accès à l’éco-PTZ. Il s’agit d’un prêt gratuit pouvant aller jusqu’à 30.000 €.
Certains travaux éligibles répondent parfaitement aux nécessités de se conformer aux critères de décence. Retrouvez toutes les explications sur les conditions d’obtention de ce prêt dans notre actualité : « Profitez de l’éco-prêt à taux zéro ! ».
Pensez aussi aux aides accordées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et aux subventions des collectivités locales, lorsqu’elles existent. Pour avoir la liste des aides pour lesquelles vous seriez éventuellement éligible, renseignez-vous auprès de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL).
Cas particulier : vous découvrez l’indécence du logement devant le juge
C’est un scénario qui se multiplie ces dernières années : vous assignez votre locataire pour non-paiement de loyer, mais ce dernier se défend en invoquant devant le juge un logement « non décent ».
Il a, auparavant, pris soin de faire établir un constat technique d’habitabilité réalisé par le service communal d’hygiène et de sécurité ou la commission départementale de lutte contre l’habitat indigne.
De bonne foi, vous pouvez découvrir l’existence de ce problème. D’autant plus si la non décence du logement a été, en réalité, provoquée par un mauvais entretien du locataire.
Dans ce cas, comment vous défendre ? Vous pouvez solliciter une « expertise reconventionnelle », avec désignation d’un expert judiciaire. L’expert convoque les deux parties, de manière contradictoire, cette fois. N’hésitez pas, dans une telle situation, à vous faire assister par un avocat.
L’intérêt d’une telle contre-attaque est que vous pouvez alors introduire l’état des lieux d’entrée, qui attestera de la décence du logement à ce moment-là (d’où l‘intérêt, d’ailleurs, de faire établir un constat de décence à l’entrée).
En effet, il existe souvent une différence entre la teneur du rapport rédigé par la commission de lutte contre l’habitat indigne – qui réalise une photo à l’instant T, ne tenant pas compte de l’état des lieux d’entrée – et le rapport de l’expert judiciaire, plus neutre et tenant compte, lui, de l’état du logement au moment de la signature du bail.
Certes, faire appel à un expert judiciaire implique un coût relativement important (plus de 2.000 €), mais cela peut vous permettre de vous sortir d’un mauvais pas, plus onéreux encore.
Remarque : pour éviter de vous retrouver dans une situation de méconnaissance de l’état de votre logement locatif, vous pouvez insérer dans votre contrat de location une clause vous permettant de visiter, une fois par an, votre logement comme nous le détaillons dans notre dossier : « Puis-je vérifier l’état d’entretien de mon logement en cours de bail ? ».
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