Baux commerciaux : une entorse à la règle des loyers garantis par le repreneur

Les repreneurs de commerces en difficulté sont désormais exemptés du paiement des arriérés de loyers de leurs prédécesseurs. Ainsi en ont décidé les Pouvoirs Publics, pour qui cette clause possible des baux commerciaux constituait trop souvent un obstacle à la cession du bail et donc à la reprise d’une entreprise en difficulté.

Les Pouvoirs Publics ont modifié, le 22 mai dernier, l’article 64 de la loi 2019-486 relative à la croissance et à la transformation des entreprises. But : rendre « non écrite » toute clause de solidarité dans le sens « paiement du loyer du cédant par le repreneur, le cas échéant » en matière de règlement du loyer pour tout repreneur d’une entreprise en difficulté. La définition de cette dernière est une entreprise faisant l’objet d’un plan de cession à l’issue d’une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire).

En clair, même si vous avez rédigé un bail avec une telle clause de solidarité, elle sera inopérante si votre locataire « cédant » fait l’objet d’un redressement judiciaire.

Il s’agit donc d’une dérogation accordée à ce seul cas particulier. Cette clause est toujours valide dans toutes les autres situations.

Important : cette nouvelle règle ne s’applique pas aux procédures en cours au 23 mai 2019 (date de publication de la loi au Journal Officiel).

A noter : une clause de garantie solidaire inverse, c’est-à-dire « paiement des loyers du repreneur par le cédant, le cas échéant » existe également dans certains baux commerciaux (elle est beaucoup plus courante), comme nous le décrivons dans notre fiche pratique sur la cession du bail commercial : « Le locataire initial est solidaire du paiement du loyer de son successeur. La loi Pinel a limité cette garantie solidaire à une durée de 3 ans à compter de la cession du bail commercial (article L. 145-16-2 du Code de commerce).

Ainsi, si vous constatez un défaut de paiement de la part de votre nouveau locataire, vous devez en informer le locataire initial dans le délai d’1 mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (article L. 145-16-1 du Code de commerce). »

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