Une annonce affiche 5,3 % de rentabilité, et pourtant le bien ne vous laissera qu’environ 2 % une fois l’impôt payé, tout en vous demandant de compléter chaque mois le remboursement du crédit. L’écart n’a rien d’une erreur : le calcul de la rentabilité locative se fait en quatre temps, du plus flatteur au plus réaliste. Quand vous parcourez des classements de villes à rentabilité supérieure à 6 % en investissement locatif, la première question à poser est donc : de quelle rentabilité parle-t-on ?
En bref : la rentabilité brute rapporte le loyer annuel au prix d’achat total, la nette y retranche les charges que vous supportez, la nette-nette ajoute l’impôt et les prélèvements sociaux, et le cash-flow mesure ce qu’il reste chaque mois après le crédit. Seule la lecture des quatre ensemble dit si un bien vous enrichit ou vous coûte.
Pourquoi une seule formule ne suffit-elle pas à juger un investissement locatif ?
Parce que chaque formule répond à une question différente. La brute compare des annonces entre elles, la nette mesure l’efficacité du bien une fois les charges payées, la nette-nette intègre votre fiscalité personnelle, et le cash-flow dit si votre trésorerie tient avec le crédit. Une annonce ne vous donne le plus souvent que la première.
Prenez la gestion : confiée à une agence, elle pèse sur la rentabilité nette, comme le montre ce comparatif des frais de gestion locative. Assurée par vous-même, elle quitte la ligne des charges, mais pas le calcul : un logiciel de gestion locative a lui aussi un coût, à inscrire parmi vos dépenses.
À lire : Tension locative : mesurer la demande de votre secteur avant de louerUne rentabilité n’a de sens que si vous savez ce qu’elle contient. Les sections suivantes reprennent chaque mesure avec sa formule, ses pièges et un exemple chiffré commun.
Comment se calcule la rentabilité brute d’un bien ?
La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d’achat total du bien, puis en multipliant par 100. Le prix total comprend le prix de vente, les frais de notaire et les travaux financés. Un loyer de 9 000 € par an pour un bien à 170 000 € donne ainsi 5,3 %.
Rentabilité brute = (loyer mensuel hors charges × 12) ÷ prix d’achat total × 100.
Le loyer à retenir est celui hors charges : les provisions que le locataire verse pour les charges ne vous appartiennent pas. Cette mesure sert à comparer rapidement deux biens, rien de plus, puisqu’elle ignore la taxe foncière, la vacance et le crédit. Comparer deux rentabilités brutes calculées sur des bases différentes, l’une sur le prix de vente seul, l’autre sur le prix total, n’a aucun sens : fixez une base une fois pour toutes et tenez-vous-y.
À lire : Gererseul vs BailFacile : quel logiciel de gestion locative choisir en 2025 ? Notre comparatifQuelles charges retrancher pour obtenir la rentabilité nette ?
On retranche du loyer annuel réellement encaissé les charges que vous supportez : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, entretien et vacance locative. On divise ensuite le résultat par le même prix d’achat total. Ce que le locataire vous rembourse ne compte pas.
La frontière tient à une liste : seules les charges récupérables prévues par le décret du 26 août 1987 se refacturent au locataire. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères en fait partie, ce qui surprend souvent : elle figure sur l’avis de taxe foncière, mais ne pèse pas sur votre rentabilité. Le reste de la taxe foncière demeure à votre charge, tout comme ce qui n’apparaît pas dans la liste parmi les appels de charges de la copropriété.
Rentabilité nette = (loyers encaissés sur l’année − charges non récupérables) ÷ prix d’achat total × 100.
Pour la vacance, un mois par an est une hypothèse de travail, pas une règle : ajustez-la à la tension de votre marché local et à la rapidité avec laquelle vous relouez.
À lire : Le calendrier annuel du propriétaire bailleur : toutes les échéancesComment passer de la rentabilité nette à la rentabilité nette-nette ?
La rentabilité nette-nette retranche en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur vos loyers. Elle dépend donc de votre tranche d’imposition, du régime fiscal choisi et du type de location, nue ou meublée. Deux bailleurs propriétaires du même bien n’obtiennent pas le même résultat.
En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le régime micro-foncier remplace vos charges réelles par un abattement forfaitaire de 30 %, à condition que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an ; au-delà, ou sur option, c’est le régime réel qui s’applique et vos charges sont déduites une à une. Les prélèvements sociaux s’y ajoutent au taux de 17,2 %.
En location meublée, les loyers relèvent d’une autre catégorie d’imposition, les bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres régimes, et les prélèvements sociaux sont à 18,6 %. Le calcul de cet article, bâti sur la location nue, ne se transpose donc pas tel quel à un meublé : seule la méthode reste la même.
Comment calculer le cash-flow mensuel d’un investissement locatif ?
Le cash-flow mensuel est ce qui reste, chaque mois, une fois les loyers encaissés et toutes les dépenses payées, mensualité de crédit et assurance emprunteur comprises. Positif, le bien s’autofinance ; négatif, vous complétez de votre poche. Il se calcule avant impôt, puis après impôt pour mesurer l’effort réel.
Cash-flow mensuel = (loyers encaissés − charges non récupérables) ÷ 12 − mensualité du crédit, assurance comprise.
Gardez en tête que le capital remboursé n’est pas une dépense au sens de la rentabilité, mais qu’il sort bien de votre trésorerie. Un cash-flow négatif peut donc cohabiter avec un patrimoine qui se constitue : l’indicateur ne dit pas si l’opération est bonne, il dit si vous pouvez la tenir.
À quoi ressemble le calcul complet sur un appartement loué nu ?
Prenons un appartement acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais de notaire et 8 000 € de travaux, soit un prix d’achat total de 170 000 €. Il est loué nu 750 € par mois hors charges, avec un mois de vacance par an. Côté dépenses : 1 000 € de taxe foncière hors ordures ménagères, 400 € de charges de copropriété non récupérables, 150 € d’assurance propriétaire non occupant et 300 € d’entretien. Vous empruntez 136 000 € sur 20 ans à un taux d’environ 3,5 %, soit 830 € par mois assurance comprise, et votre tranche marginale d’imposition est de 30 %. Ces chiffres sont des hypothèses d’école, pas des moyennes de marché.
| Mesure | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rentabilité brute | 9 000 ÷ 170 000 | 5,3 % |
| Loyers encaissés | 750 × 11 mois | 8 250 € |
| Charges non récupérables | 1 000 + 400 + 150 + 300 | 1 850 € |
| Rentabilité nette | (8 250 − 1 850) ÷ 170 000 | 3,8 % |
| Impôt et prélèvements sociaux | 6 400 × (30 % + 17,2 %) | 3 021 € |
| Rentabilité nette-nette | (6 400 − 3 021) ÷ 170 000 | 2,0 % |
| Cash-flow mensuel avant impôt | 6 400 ÷ 12 − 830 | − 297 € |
Le même appartement passe ainsi de 5,3 % sur le papier à environ 2 % une fois l’impôt réglé, et demande 297 € par mois avant impôt. Le calcul d’impôt retient ici le régime réel sans tenir compte des intérêts d’emprunt qui, déduits des revenus fonciers, réduiraient la base imposable. Les prélèvements sociaux de 17,2 % en location nue sont ceux publiés par l’administration fiscale, le régime micro-foncier est décrit au BOFiP, et la liste officielle des charges récupérables sur le locataire figure sur Service-Public.
Comment améliorer une rentabilité qui sort décevante ?
Agissez d’abord sur ce que vous maîtrisez : réduire la vacance, comparer l’assurance propriétaire non occupant, anticiper l’entretien et revoir les conditions du prêt. Chaque levier se teste en recalculant les quatre mesures avec la nouvelle hypothèse, plutôt qu’en espérant un meilleur loyer.
Dans l’exemple, relouer sans mois de vacance fait passer les loyers encaissés de 8 250 € à 9 000 €, soit 750 € de plus par an et un cash-flow mensuel avant impôt de − 234 € au lieu de − 297 €. À l’inverse, une taxe foncière qui augmente ou un chauffe-eau à remplacer font reculer la nette en un seul exercice.
Si vous gérez seul, la ligne des frais de gestion reste à zéro, mais gardez-y une place pour votre outil de gestion et pour une éventuelle assurance contre les loyers impayés : un calcul honnête n’oublie aucune dépense.
Questions fréquentes
On divise le loyer annuel hors charges, soit le loyer mensuel multiplié par douze, par le prix d’achat total du bien, puis on multiplie par 100. Le prix d’achat total comprend le prix de vente, les frais de notaire et les travaux financés. C’est la mesure la plus simple et la plus flatteuse.
La rentabilité nette retranche du loyer encaissé les charges non récupérables que vous supportez : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien. La nette-nette retranche en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur vos loyers, ce qui la rend propre à votre situation fiscale.
Prenez les loyers encaissés sur l’année, retirez les charges non récupérables, puis divisez par douze et retranchez la mensualité du crédit, assurance emprunteur comprise. Un résultat positif signifie que le bien s’autofinance, un résultat négatif que vous complétez chaque mois de votre poche.
En principe non : elle figure parmi les charges que le propriétaire peut récupérer sur le locataire, selon la liste du décret du 26 août 1987. Elle apparaît sur l’avis de taxe foncière mais se refacture ; seul le reste de la taxe foncière pèse sur votre rentabilité.
Oui : pour comparer honnêtement, on retient le prix d’achat total, c’est-à-dire le prix de vente, les frais de notaire et les travaux financés. Les ignorer gonfle la rentabilité affichée, surtout si vous comparez votre calcul à celui d’une annonce bâti sur une autre base.
Que retenir pour calculer la rentabilité locative de votre bien ?
Calculez toujours les quatre mesures sur la même base de prix, avec des hypothèses écrites noir sur blanc. La brute sert à comparer des annonces, la nette à juger le bien, la nette-nette à juger votre situation fiscale, le cash-flow à vérifier que votre trésorerie tient.
Refaites ensuite le calcul chaque année avec la dernière taxe foncière et les appels de charges réels : c’est cette version, nourrie de vos chiffres et non de ceux d’une annonce, qui vous dira si votre bien tient ses promesses.
