Caution solidaire : c’est quoi ? Définition, fonctionnement, risques

Définition du cautionnement solidaire (en français simple)

La caution solidaire est l’engagement écrit d’un garant (une personne ou un organisme) qui promet au bailleur de payer à la place du locataire si celui-ci n’honore pas ses obligations.

Parce qu’elle est solidaire, le bailleur peut appeler la caution dès le premier impayé, sans devoir prouver au préalable l’insolvabilité du locataire. L’engagement couvre en général le loyer, les charges, et les accessoires (intérêts de retard, frais de recouvrement) dans la limite fixée par l’acte.

Textes de référence utiles (loi du 6 juillet 1989, art. 22-1 ; preuve électronique)

Le régime du cautionnement d’habitation est encadré par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte doit indiquer l’identité des parties, le logement visé, la portée chiffrée des sommes garanties (loyer, charges, accessoires), la durée ou les modalités de fin, ainsi qu’une formule de consentement montrant que la caution comprend la nature et l’étendue de son engagement, avant signature.

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La signature électronique est recevable : le Code civil (art. 1366 et s.) et le règlement eIDAS admettent qu’une signature électronique fiable a la même valeur probante qu’une signature manuscrite, à condition de pouvoir identifier le signataire et garantir l’intégrité du document. En pratique, un parcours de signature électronique avec preuves (horodatage, certificat, journal des opérations) sécurise l’acte.

Caution ≠ dépôt de garantie (rappel rapide)

La caution est une personne (ou une entité) qui s’engage à payer si besoin ; le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur à l’entrée dans les lieux pour couvrir d’éventuelles dettes locatives ou dégradations.

On peut avoir l’un sans l’autre : ils ne se substituent pas et n’obéissent pas aux mêmes règles.

Qui peut être caution ?

Personne physique ou morale : critères de solvabilité (revenus, stabilité)

Peut se porter caution toute personne majeure solvable (parent, proche, tiers) ou une personne morale (entreprise, association, organisme). Le bailleur apprécie la solidité financière et la stabilité de la caution : régularité des revenus, ancienneté professionnelle, capacité d’endettement et situation patrimoniale.

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En pratique, beaucoup d’acteurs exigent que les revenus nets récurrents de la caution couvrent au moins 2 à 3 fois le loyer charges comprises, mais ce seuil n’est pas fixé par la loi ; il doit rester objectif et non discriminatoire.

Pièces que le bailleur peut demander (décret n° 2015-1437) : liste limitative

Le décret n° 2015-1437 encadre strictement les pièces recevables pour vérifier l’identité, la domiciliation, l’activité et les ressources de la caution (ex. : pièce d’identité, justificatif de domicile récent, preuves d’activité ou de statut, derniers justificatifs de revenus / avis d’imposition).

Le texte fixe aussi des interdictions : le bailleur ne peut pas exiger de documents sans lien avec l’évaluation de la solvabilité ou intrusifs (par exemple, certains relevés bancaires détaillés, informations médicales, extrait de casier, etc.). L’objectif est double : sécuriser l’évaluation et protéger la vie privée.

Cas des organismes/entreprises (ex. caution bancaire, association, etc.)

Outre la caution “personnelle”, il existe des garanties institutionnelles. La caution bancaire (souvent sous forme de garantie à première demande) fige une somme ou s’appuie sur une ligne de crédit ; elle est très sécurisante pour le bailleur mais coûteuse pour le garant (frais, immobilisation).

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Certaines associations ou entreprises peuvent aussi se porter garantes (ex. logement de fonction), avec des modalités précisées par convention. Ces solutions s’articulent avec les autres mécanismes (ex. VISALE, GLI) sous réserve des règles de cumul : en particulier, le bailleur ne peut pas cumuler GLI et caution sauf cas d’étudiants/apprentis ; il doit donc choisir la protection la plus adaptée à la situation du locataire.

Dans quels cas le bailleur peut EXIGER une caution ?

Principe & limites : cumul GLI + caution

En bail d’habitation, le bailleur ne peut pas exiger à la fois une caution et une assurance loyers impayés (GLI), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Autrement dit, il faut choisir : soit une caution solidaire, soit une GLI — l’exception étudiants/apprentis autorise le cumul. Cette règle s’applique aux baux vides comme aux baux meublés.

Baux meublés/vides : usages pratiques

En pratique, la caution solidaire est très répandue en meublé (turnover plus élevé) comme en vide (sécurité additionnelle).

Elle reste possible dès lors que le bailleur n’a pas souscrit de GLI (hors exception), que l’acte de cautionnement est conforme (montant plafonné, durée et portée clairement définies) et que la demande respecte les interdictions de discrimination.

Bonnes pratiques bailleur : évaluer sans discriminations

L’évaluation de la solvabilité (revenus, stabilité professionnelle, endettement) doit s’appuyer uniquement sur des pièces recevables et sur des critères objectifs.

Le bailleur s’abstient de toute discrimination (origine, sexe, situation familiale, état de santé, handicap, âge, opinions, religion, etc.) et ne sollicite aucun document interdit. Idéalement, il précise par écrit les critères attendus (ex. niveau de revenus) pour sécuriser sa décision.

Comment ça marche (pas à pas)

Activation dès le 1er impayé

Parce que l’engagement est solidaire, le bailleur peut appeler la caution dès le premier impayé, sans bénéfice de discussion (il n’a pas à poursuivre d’abord le locataire) et sans bénéfice de division (en présence de plusieurs cautions solidaires, il peut réclamer la totalité à l’une d’elles).

Étapes opérationnelles

En pratique, on suit un enchaînement écrit et tracé : relance amiable au locataire (échéancier détaillé), puis mise en demeure par LRAR.

À défaut de régularisation, appel de la caution sur la base de l’acte de cautionnement (montant, nature des sommes garanties, période couverte). En l’absence de paiement, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement (injonction de payer, assignation) contre le locataire et/ou la caution, conformément aux mentions de l’acte.

Portée des sommes garanties

Sauf limitation contraire dans l’acte, la garantie couvre le loyer, les charges récupérables, les intérêts de retard et, si le texte le prévoit expressément, certains frais de recouvrement et indemnités (par exemple au titre d’une clause pénale).

Deux garde-fous sont essentiels pour la validité et la sécurité juridique : un plafond chiffré (ou une formule de calcul claire : loyer CC × nombre de mois) et une durée (déterminée ou modalités de fin), rédigés de manière intelligible pour la caution.

Durée & fin d’engagement

Durée déterminée / indéterminée ; reconduction

L’acte peut prévoir une durée déterminée (ex. : « pour la durée initiale du bail et ses renouvellements, dans la limite de 36 mois ») : à l’échéance, l’engagement s’éteint sauf clause claire de reconduction.

À l’inverse, une durée indéterminée est possible : la caution reste engagée tant qu’elle n’exerce pas son droit de résiliation pour l’avenir et dans les bornes prévues par l’acte (plafond, sommes garanties).

Dans tous les cas, évitez les formulations ambiguës ; indiquez un terme, ou à défaut une modalité explicite de fin (p. ex. « à la date du renouvellement triennal suivant la notification de résiliation »).

Fin anticipée : résiliation pour l’avenir (effet limité)

En engagement à durée indéterminée, la caution peut mettre fin à son engagement pour l’avenir par LRAR. L’effet n’est pas rétroactif : les sommes déjà nées (loyers échus, charges, intérêts) restent dues.

Par sécurité juridique, on fait coïncider la prise d’effet à la prochaine échéance contractuelle (renouvellement annuel en meublé, triennal en vide), ce qui évite toute contestation sur les loyers intermédiaires.

Effets en colocation : sortie d’un colocataire, délai post-congé

En colocation avec clause de solidarité, la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution ne cessent qu’à la date d’effet du congé et, au plus tard dans les 6 mois qui suivent, si aucun remplaçant n’est entré (règle protectrice du bailleur).

L’acte de cautionnement doit donc nommer le colocataire garanti et rappeler ce délai post-congé, afin d’éviter toute ambiguïté sur l’étendue temporelle de l’engagement.

Mentions obligatoires & pièces à joindre (acte de caution)

Mentions indispensables (fond & forme)

Rédigez un acte clair, lisible, et compréhensible par un non-juriste, comportant au minimum : identité complète de la caution (nom, prénoms, date/lieu de naissance, adresse) et du bailleur et locataire, désignation du logement (adresse, lot, surface à titre indicatif), montant du loyer et des charges (en chiffres et en lettres) + portée des sommes garanties (loyers, charges, intérêts, frais si prévus), plafond chiffré ou formule de calcul (loyer CC × nombre de mois), durée (déterminée ou indéterminée + modalités de fin), référence à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et consentement éclairé de la caution (elle atteste comprendre la nature et l’étendue de son engagement), date et signature de la caution.

Signature manuscrite / électronique : validité & preuve

La signature peut être manuscrite ou électronique. En électronique, utilisez une signature qualifiée (ou au minimum avancée avec certificat et horodatage) pour garantir l’intégrité du document et l’identité du signataire.

Conservez le journal de preuve (empreinte, certificat, horodatage) avec l’acte : en cas de litige, c’est décisif.

Pièces justificatives recevables (décret n° 2015-1437)

Le bailleur ne peut exiger que des pièces listées par le décret : identité (CNI, passeport, titre de séjour), domicile (quittance récente, attestation d’hébergement + justificatif), activité (contrat de travail/attestation employeur, K-bis si personne morale), revenus (derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, attestations de prestations, relevé de pensions, etc.).

Évitez tout document interdit (relevés bancaires complets, données de santé, casier, etc.) et fondez l’appréciation sur des critères objectifs (niveau et stabilité de revenus, taux d’effort), pour une sélection non discriminatoire et juridiquement opposable.

Montant & plafonnement de l’engagement

Comment formuler la portée (loyer, charges, accessoires)

Précisez clairement ce que la caution garantit : le loyer mensuel en vigueur, les charges récupérables, les accessoires expressément visés : intérêts de retard, indemnités d’occupation après résiliation, frais de recouvrement et de procédure (dans la limite de ce que le juge alloue).

Évitez les formules vagues (« toutes sommes présentes et à venir ») : elles sont contestables. Préférez une rédaction déterminable : « …pour les loyers, charges et accessoires définis ci-dessus, nés de l’exécution du bail du [date], dans la limite du plafond ci-après. »

Plafond conseillé pour protéger la caution (exemples de rédaction)

Un plafond global protège la caution et sécurise l’acte ; il renforce aussi l’opposabilité en démontrant un consentement éclairé. Deux approches courantes : « Plafond fixé à 18 mois du loyer charges comprises en vigueur au jour de l’appel de la garantie. »

Ou encore : « Plafond global de 12 000 €, correspondant à 15 mois de loyer CC sur la base du loyer initial, ajusté à due concurrence en cas d’évolution du loyer conformément à la clause de révision. »

Bon réflexe : rappeler que le plafond couvre loyers, charges et accessoires dans la limite dudit plafond, pour éviter qu’un poste fasse « déborder » l’engagement.

Indexation : pièges à éviter

Trois erreurs fréquentes : plafond figé sur le loyer initial alors que le loyer est révisé → prévoir une clause d’ajustement liée uniquement à la révision du loyer (IRL, ILC, ILAT, etc.), pas à d’autres indices.

Double indexation (plafond indexé et loyer déjà indexé) → interdisez-la explicitement. Formule indéterminée (« plafond révisé comme bon semblera ») → imposez une formule de calcul simple : « Plafond = N mois × loyer CC applicable au mois de l’impayé. »

Colocation & caution solidaire

Bail unique avec clause de solidarité : impacts pour la caution

En colocation (bail unique avec solidarité), la caution solidaire d’un colocataire peut être actionnée pour la totalité de la dette locative si l’acte le prévoit.

Pour éviter une portée illimitée, nommez expressément le colocataire garanti et indiquez que la garantie s’exerce « y compris du fait de la solidarité stipulée au bail, dans la limite du plafond ». Sans ces garde-fous, la caution peut se voir réclamer la dette globale.

Plusieurs cautions : solidarité, qui paie quoi

Si plusieurs cautions sont solidaires entre elles, le bailleur peut choisir d’agir contre l’une quelconque pour 100 % de la dette (puis recours entre co-cautions).

Si elles sont simples, chacune n’est tenue que dans les limites de son acte (bénéfice de division). D’où l’intérêt, côté bailleur, de préciser la solidarité entre cautions ; côté caution, de borner l’engagement (plafond, locataire désigné, durée).

Sortie d’un colocataire : effets & notifications

Avec une clause de solidarité, la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution prennent fin à la date d’effet du congé, et au plus tard dans les 6 mois qui suivent si aucun remplaçant n’entre au bail.

Pour sécuriser la fin d’engagement, prévoyez dans l’acte : l’obligation pour le bailleur de notifier à la caution la réception du congé du colocataire garanti, le rappel du délai de 6 mois maximum, la mention que les dettes nées avant la date d’effet (et, le cas échéant, jusqu’à l’expiration du délai légal) restent garanties dans la limite du plafond.

Comparatif : caution simple vs solidaire

Alternatives à la caution solidaire

VISALE (Action Logement) : conditions, opposabilité, mise en place

VISALE est une garantie gratuite (sous conditions d’éligibilité du locataire et du logement) qui couvre les impayés et, selon le contrat, certaines dégradations.

Elle est opposable au bailleur comme un garant institutionnel. Mise en place avant signature (attestation VISALE côté locataire, vérification et acceptation côté bailleur). Idéale pour étudiants, jeunes actifs, mobilités professionnelles ou dossiers sans garant familial.

GLI (assurance loyers impayés) : quand la préférer ; incompatibilités

La GLI (assurance loyers impayés) apporte une couverture contractuelle (impayés, contentieux, parfois dégradations et vacance).

On la préfère quand le bailleur souhaite une gestion “automatique” du risque plutôt qu’un engagement d’une personne. Cumul GLI + caution en principe interdit en habitation, sauf étudiants/apprentis (tolérance légale). Vérifier systématiquement les conditions d’éligibilité (profil, revenus, pièces) de l’assureur.

Caution bancaire / garantie à première demande : fonctionnement, coût

La caution bancaire consiste à bloquer une somme au nom du locataire ; la banque se porte garant pour le bailleur, souvent contre frais annuels.

La garantie à première demande permet un appel quasi immédiat des fonds par le bailleur selon l’acte. Dispositifs plus onéreux et techniques, mais très sécurisants pour le bailleur.

Risques & protections pour la caution (pédagogie)

S’engager en caution solidaire expose à un appel direct dès le premier impayé et, en cas de défaut de paiement, à des mesures d’exécution (saisie sur comptes/biens) après décision de justice.

Avant d’accepter, mesurez votre capacité (revenus stables, charges, autres engagements), exigez la clarté (plafond global de garantie, durée, locataire désigné en colocation, liste des sommes couvertes et copie du bail) et évitez les formulations floues.

Le droit à l’information doit primer sur l’affectif : vérifiez les chiffres (revenus, quittances, historique) et refusez si l’équilibre financier est incertain. Côté bailleur, une caution bien rédigée réduit fortement le risque d’inopposabilité et accélère le recouvrement.

Questions fréquentes (FAQ)

Caution solidaire : c’est quoi en une phrase ?

Une caution solidaire est un engagement écrit par lequel un garant s’oblige à payer immédiatement au bailleur les loyers, charges et accessoires impayés du locataire, sans que le bailleur ait d’abord à poursuivre le locataire.

Qui peut se porter caution et quels documents fournir ?

Une personne physique (parent, ami) ou morale (entreprise, banque, organisme) solvable. Le bailleur peut demander uniquement les pièces prévues par le décret n° 2015-1437 : justificatif d’identité, de domicile, d’activité et de revenus.

Éviter les demandes intrusives/non listées.

Peut-on cumuler GLI et caution ?

En bail d’habitation, le cumul GLI + caution est interdit lorsque le bailleur souscrit une assurance loyers impayés, sauf pour un étudiant ou un apprenti (exception légale). Dans ces cas, préciser la situation dans l’acte.

Combien de temps dure l’engagement d’une caution ?

L’acte peut être à durée déterminée (jusqu’à telle date/échéance du bail) ou indéterminée. À durée indéterminée, la caution peut mettre fin pour l’avenir (par écrit), mais reste tenue des dettes nées avant la fin.

Comment mettre fin à une caution solidaire ?

Par lettre (recommandée conseillée) adressée au bailleur selon les modalités de l’acte. Effet non rétroactif : la caution demeure engagée sur les sommes déjà dues ; si durée déterminée, pas de résiliation anticipée hors clause prévue.

Que se passe-t-il en colocation ?

Avec bail unique et clause de solidarité, la caution peut être engagée pour tous les colocataires (selon rédaction). En cas de départ d’un colocataire, vérifier l’acte : certaines cautions prévoient la fin de l’engagement à la substitution ou après un délai (préciser noir sur blanc).

Caution simple ou solidaire : laquelle choisir ?

Pour un bailleur, la solidaire est la plus protectrice (recours direct). Pour un locataire/garant, la simple est moins risquée (bénéfices de discussion et division), mais rarement acceptée en pratique.

Signature électronique acceptée ?

Oui. Une signature électronique (fiable) est valable si elle permet d’identifier la caution et de garantir l’intégrité de l’acte.

L’acte doit comporter toutes les mentions obligatoires (identité, logement, portée de l’engagement, durée, référence à l’article 22-1, consentement éclairé).

Et si la caution refuse de payer ?

Le bailleur procède à la mise en demeure, puis peut saisir le juge pour obtenir condamnation et exécution forcée.

La caution peut soulever des vices de forme (mentions manquantes), demander des délais de paiement, mais reste tenue dans le cadre légal de son engagement.

Alternatives : VISALE, caution bancaire ?

VISALE (Action Logement) : garantie gratuite pour profils éligibles (étudiants, jeunes actifs, mobilités), opposable au bailleur.

Caution bancaire / garantie à première demande : très sécurisante pour le bailleur, mais coûteuse (fonds bloqués/frais).

GLI : assurance loyers impayés pour le bailleur (vérifier incompatibilités avec caution).