Un matin de janvier, votre locataire vous écrit que le radiateur du salon reste froid et que le thermomètre affiche 15 °C. Pourtant, vous avez fait entretenir la chaudière l’an dernier, et vous ne savez plus très bien ce que la loi vous impose : une température, un équipement, un délai ? Les réponses tiennent en peu de textes, mais on les confond souvent.
Ce sujet est le pendant de la question que se pose le locataire, combien de temps il peut rester sans chauffage. Ici, le point de vue est le vôtre : ce que vous devez fournir, ce que vous pouvez exiger de lui, et ce que vous risquez si le chauffage tombe en panne en plein hiver.
En bref : la loi impose au bailleur un chauffage normal, adapté au logement. Pour les permis de construire postérieurs à juin 2001, l’équipement doit pouvoir maintenir 18 °C au centre des pièces ; les 19 °C sont un plafond de moyenne, pas un minimum. En cas de panne, le bailleur répare, le locataire entretient. Les recours du locataire sont progressifs.
Quel équipement de chauffage le bailleur doit-il fournir pour un logement décent ?
Le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion, adaptée aux caractéristiques du logement. C’est un critère du logement décent, qui s’applique aux locations de résidence principale, nues comme meublées.
À lire : Régularisation des charges et déclaration fiscale : les bonnes pratiques que chaque propriétaire doit connaîtreConcrètement, un convecteur électrique d’appoint branché sur une prise ne remplit pas ce rôle : l’installation doit être fixe, raccordée et dimensionnée pour le logement. Si votre immeuble dispose d’une chaufferie commune, les règles se déplacent en partie vers la copropriété, comme l’explique le guide des obligations du bailleur en chauffage collectif.
Un chauffage défaillant n’est pas qu’un désagrément : il peut ouvrir droit à une indemnisation, détaillée dans le point sur le dédommagement en cas d’absence de chauffage. Le texte de référence reste le décret du 30 janvier 2002 sur Légifrance, dont l’article 3 définit ce chauffage normal sans y associer de température chiffrée.
Existe-t-il une température minimale à garantir dans un logement loué ?
Pour une partie du parc, oui. Les logements dont le permis de construire est postérieur au 1er juin 2001 doivent disposer d’un équipement capable de maintenir 18 °C au centre des pièces, selon l’article R171-11 du code de la construction et de l’habitation. Pour les logements plus anciens, la référence reste le chauffage normal de la décence.
On lit souvent que le décret de 2002 fixe 18 °C : le texte lui-même parle de chauffage normal, sans chiffre. Le seuil de 18 °C vient de l’article R171-11 du code de la construction et de l’habitation, qui vise l’équipement, avec des dispositifs de régulation permettant de descendre en dessous. Il ne garantit donc pas une température constante.
À lire : Caution non rendue après 1 mois : droits, pénalités et démarches pour récupérer votre dépôt de garantieLe chiffre de 19 °C, lui, est souvent pris pour un minimum alors qu’il s’agit d’un plafond : selon la fiche de Service-Public sur la température dans un logement, il limite la moyenne des températures de chauffage. Un système qui ne dépasse pas 19 °C n’est pas défectueux pour autant.
| Repère | Nature | Logements concernés |
|---|---|---|
| Chauffage normal | Critère de décence, sans température chiffrée | Résidences principales louées |
| 18 °C au centre des pièces | Capacité de l’équipement (R171-11) | Permis de construire postérieur au 1er juin 2001 |
| 19 °C en moyenne | Plafond de la température de chauffage | Logements chauffés, selon Service-Public |
Que faire en cas de panne de chauffage en plein hiver, et sous quel délai ?
Aucun texte consulté ne fixe de délai chiffré pour réparer. Un logement sans chauffage normal cesse pourtant d’être décent, et le locataire peut engager des recours. Mieux vaut donc intervenir dans les jours qui suivent le signalement, et conserver une trace écrite de chaque démarche.
Accusez réception de la panne, appelez un professionnel, puis communiquez au locataire la date d’intervention prévue. Si la réparation tarde, proposer un chauffage d’appoint temporaire montre votre bonne foi, même si ce n’est pas une obligation écrite. Ces échanges serviront de preuve si le dossier s’envenime.
Prenons un exemple. La panne est signalée le 5 janvier. Le 12 janvier, le locataire vous adresse par lettre recommandée une demande de mise en conformité. Sans réponse de votre part, il peut saisir la commission départementale de conciliation à partir du 12 mars, soit deux mois plus tard. Chaque semaine perdue réduit donc votre marge de manœuvre.
À lire : Ajouter une personne sur un bail : droits, procédure & modèles (Guide 2025)Qui paie la réparation et l’entretien du chauffage : le bailleur ou le locataire ?
Le bailleur supporte les travaux de mise en décence et ceux liés à la vétusté ou à une panne qui n’est pas due au locataire. Le locataire garde l’entretien courant. Selon Service-Public, il continue de payer son loyer pendant ce temps, ce qui n’interdit pas ensuite les recours décrits plus bas.
L’entretien annuel de la chaudière est, lui, à la charge du locataire, pour les chaudières de 4 à 400 kW et les pompes à chaleur : une visite par année civile, avec une attestation du technicien remise sous 15 jours et à conserver deux ans. Votre bail peut cependant prévoir que vous vous en chargiez.
Si le locataire ne vous fournit pas l’attestation, Service-Public indique que vous pouvez retenir le coût de l’entretien sur le dépôt de garantie. Vous trouverez le détail dans la fiche sur l’entretien annuel de la chaudière et dans celle sur les travaux à la charge du bailleur.
Quels recours le locataire peut-il exercer si le chauffage reste défaillant ?
Il peut d’abord vous demander la mise en conformité du logement, sans remettre en cause le bail. Faute d’accord ou sans réponse de votre part sous deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine n’est pas un préalable obligatoire à celle du juge.
Devant le tribunal, le juge détermine la nature des travaux et le délai pour les réaliser. Il peut aussi réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu’à l’exécution des travaux. Ces mesures sont prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire peut également signaler la situation à la CAF ou à la MSA, ce qui peut entraîner la suspension de l’aide au logement. Selon Service-Public, le juge peut aussi l’autoriser à faire réaliser les travaux à vos frais, et lui accorder une indemnisation pour trouble de jouissance.
Comment éviter le litige avant l’arrivée de l’hiver ?
La prévention coûte moins cher que le contentieux. Avant la première période de froid, faites vérifier l’installation, demandez l’attestation d’entretien annuel si elle vous revient, et repérez les équipements anciens susceptibles de lâcher. Un logement bien préparé réduit aussi le risque de vacance.
Gardez ensuite un dossier simple : factures, attestations, échanges écrits avec le locataire. En cas de désaccord, une mise en demeure bien documentée de part et d’autre permet souvent de régler le problème avant toute saisine, ce qui vous épargne délais et frais.
Questions fréquentes
Non. Le chiffre de 19 °C est un plafond pour la moyenne des températures de chauffage, pas un minimum à garantir. Le bailleur doit fournir un chauffage normal, et 18 °C au centre des pièces pour les logements dont le permis de construire est postérieur à juin 2001.
Oui, par étapes. Le locataire demande d'abord la mise en conformité, puis peut saisir la commission départementale de conciliation après deux mois sans réponse, et enfin le juge, qui peut fixer des travaux, un délai et réduire ou suspendre le loyer.
En principe le locataire, une fois par année civile, avec une attestation du technicien à conserver deux ans. Le bail peut toutefois prévoir que le bailleur s'en charge. Sans attestation, Service-Public indique que le coût peut être retenu sur le dépôt de garantie.
Non, pas durablement. Le logement doit comporter une installation de chauffage normale, raccordée et adaptée à ses caractéristiques. Un appareil mobile peut dépanner quelques jours pendant une réparation, mais il ne remplace pas l'équipement que prévoit la décence.
Ce qu’il faut retenir sur le chauffage d’un logement loué
Le bailleur doit fournir une installation de chauffage normale, adaptée au logement. Le seuil de 18 °C vise l’équipement des permis postérieurs à juin 2001, le 19 °C est un plafond, et aucun délai de réparation n’est chiffré par les textes consultés.
Réagissez vite à une panne, répartissez correctement réparation et entretien, et gardez des preuves écrites. Vous éviterez ainsi que le locataire ne passe de la simple demande à la conciliation, puis au juge.
