Identifier l’origine des moisissures dans un logement loué
Condensation et usage du logement
La condensation est la cause la plus fréquente. Elle résulte d’un air intérieur trop humide et insuffisamment renouvelé.
Elle est souvent liée à une aération insuffisante, à une VMC coupée ou obstruée, à un chauffage trop bas ou au séchage du linge à l’intérieur sans ventilation adéquate.
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Les moisissures apparaissent généralement dans les angles froids, autour des fenêtres ou dans les pièces d’eau. Dans ce cas, il s’agit d’un problème d’usage : le locataire doit aérer quotidiennement le logement et utiliser correctement les équipements de ventilation.
Le bailleur reste toutefois tenu de fournir des dispositifs fonctionnels (entrées d’air, VMC en état de marche).
Défauts privatifs du logement
Lorsque les moisissures proviennent d’une VMC défaillante, de menuiseries non étanches ou d’une fuite située dans le logement, la responsabilité incombe au bailleur.
Ces équipements font partie des éléments essentiels à la décence du logement. Le bailleur doit alors faire procéder aux réparations nécessaires et assurer la remise en état des surfaces dégradées après suppression de la cause.
Le locataire a intérêt à documenter la situation par des photos datées et des échanges écrits afin de sécuriser la chronologie.
Désordres issus des parties communes
Les infiltrations par la toiture, les façades, les colonnes d’eau ou les gaines techniques relèvent des parties communes.
Dans ce cas, le syndic de copropriété est compétent. Il doit organiser les constats, déclarer le sinistre à l’assurance de l’immeuble et engager les travaux nécessaires.
Le bailleur doit saisir formellement le syndic et informer le locataire du suivi, sans attendre l’assemblée générale si l’urgence est avérée.
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Cadre légal et notion de logement décent
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, ne présentant pas de risques pour la santé des occupants.
Cette obligation découle de la loi du 6 juillet 1989 et du décret relatif aux caractéristiques du logement décent. Elle implique notamment une ventilation efficace, une étanchéité suffisante et l’absence d’humidité excessive.
Le locataire, de son côté, doit user normalement du logement, assurer l’entretien courant et prévenir sans délai le bailleur en cas de désordre.
Délais d’intervention et risques en cas d’inaction
Après signalement, le bailleur doit réagir dans un délai raisonnable, généralement quelques jours pour accuser réception et organiser un diagnostic.
Si la cause relève de sa responsabilité ou de celle de la copropriété, les travaux doivent être engagés sans retard injustifié.
À défaut, le locataire peut adresser une mise en demeure, saisir l’ADIL, la mairie ou le juge. Le bailleur s’expose alors à une réduction de loyer, une injonction d’exécuter sous astreinte, voire à une reconnaissance de non-décence.
Qui paie quoi selon l’origine du problème
| Origine | Responsable | Assurance concernée | Action prioritaire |
|---|---|---|---|
| Condensation liée à l’usage | Locataire | MRH locataire (biens) | Amélioration de l’aération et du chauffage |
| VMC privative défaillante | Bailleur | PNO bailleur | Diagnostic et réparation |
| Fuite privative | Bailleur | PNO bailleur | Arrêt de la fuite et remise en état |
| Infiltration par parties communes | Copropriété | Multirisque immeuble | Saisine du syndic |
Assurances mobilisables
L’assurance PNO couvre les dommages affectant le logement du bailleur et sa responsabilité civile.
L’assurance MRH du locataire protège ses biens mobiliers et peut intervenir si son comportement est à l’origine du dommage.
L’assurance multirisque immeuble couvre les parties communes et les sinistres structurels relevant de la copropriété.
La déclaration doit être faite dans un délai de cinq jours ouvrés, accompagnée de photos, constats et rapports techniques.
Procédure conseillée côté bailleur
Dès le signalement, le bailleur doit répondre par écrit, organiser un constat et mettre en place des mesures provisoires.
Un diagnostic technique permet ensuite de qualifier l’origine du problème et d’engager les travaux adaptés.
Après intervention, une remise en état des supports et un contrôle ultérieur garantissent la disparition durable des moisissures.
Droits et démarches du locataire
Le locataire doit signaler la situation par écrit, conserver les preuves et laisser au bailleur un délai raisonnable pour agir.
En cas d’inaction, il peut saisir l’ADIL, la commission départementale de conciliation ou le juge pour obtenir des travaux, une réduction de loyer ou des dommages-intérêts.
À retenir
Les moisissures en location ne relèvent pas systématiquement de la responsabilité du bailleur.
L’identification de la cause conditionne la prise en charge financière, l’intervention des assurances et les recours possibles.
Une réaction rapide, documentée et proportionnée permet d’éviter les contentieux et de préserver la décence du logement.