Suite de notre dossier consacré à la gestion locative. Nous avons traité, dans une 1ère partie, les questions de la vérification de la décence du logement et du choix du statut (vide, meublé, LMP, LMNP…). La 2ème partie a abordé les thèmes de recherche et de sélection du locataire, ainsi que les possibilités de se garantir contre les risques de loyers impayés.
Dans ce 3ème volet, nous nous intéressons aux dernières démarches à réaliser avant l’entrée dans le logement : la signature du bail et celle de l’état des lieux d’entrée.
En préambule, n’hésitez pas, si vous n’avez pas encore eu le temps de le faire, à lire le volet 1 et le volet 2 de ce dossier.
Faire signer le bail de location :
Les différents baux disponibles
C’est, évidemment, une étape cruciale de votre mission de bailleur. Plusieurs types de baux sont à votre disposition. Le plus utilisé est le bail dédié aux locations nues (sans meubles), mais vous pouvez aussi choisir de faire signer un bail destiné aux locations meublées. Les deux formules sont différentes, et chacune peut vous convenir, comme expliqué dans notre article comparatif Location meublée ou vide : comparaison des 2 statuts.
Important ! Le choix n’est pas possible dans tous les logements ; certains n’étant pas faits pour être loués meublés. Par exemple, les grands logements familiaux sont le plus souvent loués nus, sauf s’ils prennent la voie spécifique de la colocation. Les logements s’adaptant bien au statut meublé sont ceux de petite taille, recherchés par les étudiants ou les jeunes actifs. Si, en plus, ils sont situés près des écoles et universités ou dans le cœur des villes, c’est encore mieux. A vous d’étudier le marché local et ses besoins !
Le bail meublé, (hors bail mobilité), ne peut pas être d’une durée inférieure à 9 mois (si le locataire est un étudiant) ou à 12 mois. Certains étudiants faisant des stages de courte durée, mais aussi les actifs en déplacement professionnel pour des missions de quelques semaines ou mois, avaient, auparavant, bien du mal à trouver un lieu de résidence temporaire. C’est pour cette raison que les Pouvoirs Publics ont créé, en 2018, via la loi Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ELAN, un bail spécifique :
Le bail mobilité vous permet de signer des baux d’une durée d’un mois à dix mois.
La durée du contrat de location peut être modifiée 1 seule fois par avenant, tant que la durée totale du bail n’excède pas 10 mois. Un locataire ayant signé un bail de 7 mois, peut donc signer un avenant pour une prolongation du bail de 3 mois. S’il souhaite ensuite continuer d’utiliser le logement, il faut alors signer avec lui un bail meublé classique.
A la fin du bail, aucune démarche particulière n’est à accomplir : le bail prend fin automatiquement. De son côté, le locataire peut envoyer son congé à tout moment, en respectant un préavis d’un mois.
Le bail saisonnier peut également vous servir. Pour ce cas spécifique, N’hésitez pas à utiliser les modèles de bail dédiés à la location saisonnière proposés par notre partenaire lebonbail.
N’hésitez pas à utiliser la signature électronique !
Quel que soit le bail que vous utilisez, gererseul.com vous facilite la vie en vous permettant de signer électroniquement vos documents. Le process est entièrement sécurisé, ne pouvant être réalisé que par des sociétés respectant la réglementation européenne et agréées par les Pouvoirs Publics. En raison de ce process très normé, la valeur d’une signature électronique est aujourd’hui reconnue. Elle est incontestable si elle est réalisée dans les règles de l’art. Ne vous en privez donc pas : cela vous fait gagner du temps et de l’argent… et facilite grandement les choses lorsque vos futurs locataires sont géographiquement loin du logement à louer, ou lorsqu’ils sont nombreux comme dans le cadre d’une colocation.
Procéder à l’état des lieux d’entrée et à la remise des clés
Une fois le bail signé, ne reste plus qu’à donner RDV au locataire dans le logement loué pour lui remettre les clés et établir un état des lieux d’entrée pour qu’il puisse enfin effectuer son entrée dans le logement. Ce document est à établir avec la plus grande rigueur car il servira de base comparative avec l’état des lieux de sortie. D’éventuelles dégradations constatées (non dues au passage du temps) pourront alors faire l’objet d’une indemnisation à payer par le locataire.
A noter que de nombreux conflits découlent d’états des lieux non assez précis ou de désaccords sur la vision divergente du terme « bon état » de chacune des parties. Sachez que l’état des lieux peut être réalisé par un huissier de justice.
N’hésitez pas à consulter nos nombreuses actualités et fiches pratiques mises à votre disposition sur le site de Gererseul, dans la rubrique actualités ou le guide du propriétaire malin, chapitre avant ma location.